河北省“以房养老”模式可行性分析

廉晓洁，付鸿彦

(1.河北大学外国语学院，河北保定 071000；2.河北大学学生处，河北保定 071000)



河北省“以房养老”模式可行性分析

廉晓洁1，付鸿彦2

(1.河北大学外国语学院，河北保定 071000；2.河北大学学生处，河北保定 071000)

以房养老,即“住房反向抵押贷款”于十多年前引入我国。操作中由于缺乏相应政策法规和观念引导,各试点地区的效果不尽如人意,以房养老的推行举步维艰。河北省已经进入老龄化社会,人口老龄化带来的养老问题日益成为关注点。“以房养老”作为一种新兴的养老模式,提供了解决这一问题的新思路。介绍国外推行“以房养老”的条件,并通过分析试点城市的实施情况,针对其在推行过程中存在的问题,结合我省实际,分析在我省推行以房养老模式的前景和存在的主要阻力及现实困难,以期为该模式在我省的推广提出合理的建议。

河北省;以房养老;可行性

一、“以房养老”提出的背景

“以房养老”这一理念于2003年由孟晓苏引入我国。2006年，全国政协委员赖明提议专门成立课题组进行调研，首先以大城市为试点，根据试点地区情况再向其他省市推广。2013年9月13日，国务院明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。 从2014年7月1日起在北京、上海、广州、武汉四城市开展起来。

以房养老，即“住房反向抵押贷款”，也称为“倒按揭”。指房屋产权人将房屋产权抵押给银行或保险公司，金融机构在评估老人年龄、房价等因素后，经过折算，按月、年或一次性的方式支付给老人养老金。这种做法的好处是老人获得了养老所必须的现金，用以支付生活以及必要的医疗费用，在这期间，老人仍然可以继续拥有房屋的使用权，老人去世后，或住房出售、房主永久搬离时，金融机构即可拥有房屋的产权。[1]

“以房养老” 不是一项政策，而是一个新的金融保险产品。它的独创性在于这类贷款不要求借款人在生前做任何偿还。市场的目标人群是“房产富人，现金穷人”，金额不是以借款人的收入为基础，而是基于其房屋的价值。这一举措可以缓解随我国人口老龄化趋势而来的养老压力，使老人在有生之年获得有尊严的养老生活，并扩增银行机构的业务范围，带来一定的经济收益。在我国目前养老保障体系中，“以房养老” 以自愿成交、自主选择为前提，是相对高端的产品。作为养老保障提供方的政府要担负起规范金融市场主体行为、监督金融机构运行的职责，以保障选择“以房养老”者的利益。

二、国内外“以房养老”的推行

(一)国外推行“以房养老”举例

这类贷款形式在国外最初由私人银行机构引入，而后逐渐成为政府鼓励的目标。各国退休体系不同，政策也不尽相同。房产贷款的形式、遗产归属的方式以及遗产税的征收等都会影响到“以房养老”在相关国家的渗入、传播和使用。

以美国为例。借款的最大数额受到两方面的制约，一是取决于国家住房法案为每一个城市规定的当地房屋平均价值，如对于房产价值最低为363 000美元的地区，将标准定为200 000美元。第二，能借款的金额决定于借款人贷款时的年龄。例如62岁的老人只能借到房屋价值的63%，而80岁的老人则可以借到78%。此外，借款金额的计算基于预估寿命，这可能导致借款人过世时借款差额超过房屋的价值。贷款绝对量有限制，贷款人必须支付一份保险费(包括房屋评估费用和档案资料费)，通过这些举措来保证信贷组织的风险。借款人有多种不同的领取方式，如支取总额，按月支付等。

(二)国内试点地区的实践

“以房养老”理念引入中国后，首先在南京、上海、北京、广州、辽宁等地进行试点。各地结合实际，进行了本土化的探索，每个地区的具体模式存在一定差别，有以下几种：

1.南京汤山的“以房换养”模式，规定六十岁以上且拥有60平米以上产权房的老人可以自愿将房屋押给养老院，养老院在老人过世后拥有其房屋产权。老人则在养老院期间免交一切费用。[2]

2.上海的“以房自助养老”模式，年龄超过65 岁的老人用自有产权房跟上海公积金管理中心进行交易，公积金管理中心将房款一次性付给老人，之后根据双方商定的租期，公积金管理中心再按市场价把房屋返租给老人。 自2007 年10 月实施以来，咨询人数不少，但选择的人寥寥无几。

3.北京的“养老房屋银行”模式。其做法是如果老人需要养老机构的服务，可以委托中介出租自己的住房，在这期间，房屋产权仍归老人所有，租金用于支付老人在养老院产生的费用。根据老人选择的养老服务定位不同，租金可能有结余，也可能不够，老人需要根据实际情况自己补齐养老费用。

4.武汉探索了两种模式。一种是“以房换养”，目标人群是六十岁以上的老人，具体做法跟北京“养老房屋银行”模式类似。另一种是“出售式养老”，针对六十五岁以上的老人，跟上海的“以房自助养老”模式相似。这种探索最终仍无果而终。[3]

以上各种模式是试点地区在探索过程中的具体实施情况。面对以房养老这种新事物，人们观念上一时不能接受，存在文化传统的冲突，在制度方面存在较大缺陷，没有很好和既有养老模式有效融合，相关政策也没有相应的配套措施，如资金的有效利用，养老人基本权利的保障等，最终导致以房养老的推行困难重重。

三、 河北省推行以房养老模式的前景和阻力

截至2014年2月，全国六十岁以上的老年人口已经2亿多人。河北省较早地进入了老龄化社会，到2014年6月，六十岁以上老人数量大致为1074万，占全省总人口的14.7%。

河北省一家股份制银行早在2010年就已经推出了“养老按揭”业务，提供养老保障的另一种选择，但是由于没有得到相关群体的认可，截止到目前仍没有成功的案例。该模式在我省的实践与推行举步维艰，具体的困难有以下几方面：

1.传统观念和物质基础

河北是农业大省，人们的传统观念根深蒂固，房产是一种符号，既凝聚了家庭情感，又体现了家族的传承。

河北省一家银行推行“养老按揭”业务，但鲜有人问津，主要是因为该银行的两点具体规定，第一申请此业务的养老人必须55周岁以上，并且其法定赡养人18周岁以上。第二参加业务的老人或其法定赡养人必须有两套及以上房产。柴效武教授指出，“以房养老”的实现需具备一定的物质条件作为必要的基础，首先是老人必须拥有一定的房产，而且是具有一定市场价值的房产。其次是房屋产权用于反向抵押，房屋必须属于老人自己。[4]如此看来，符合条件的老人群体范围就很有限了，这只能是“小众”的金融产品，而不是针对大众化的选择。

2.法律制度不完善

“以房养老”非一方力量能推行成功的，需要民政局、房管局、人社局、银行和保险机构各部门通力协作，综合考虑，共同拟定细则，制定具体方案加以推行。在这当中，良好的法制环境尤为重要。国外在立法中做出了相关的规定，比如法国的《消费法典》，对反向抵押进行了规范，借贷双方需订立合同，文书必须经过公证。这一规定使老年人通过其房产获得的收益得到了法律的保障。[5]

3.金融机构的担忧

在现行法律制度规定之下，保险公司和银行等机构最担心的是住宅用地70年年限的产权制约问题。尽管《物权法》中明确指出，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动续期”是否会“无偿续期”呢？续期费用这一未知数，对金融机构则充满风险，费用越高，风险越大。其他一些因素也令金融机构不安，比如，随着市场的变化，楼市价格可能不够稳定，养老院收费在现行阶段之下，收费偏高，养老院的管理与服务水平不够专业等等。

四、对河北省试行“以房养老”的建议

1. 慎重选择试点人群

通过观察试点地区的运行情况，在试点人群选择上，可以首选不存在子女继承纠纷问题的老人，如独居、孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人。在这方面可借鉴台湾地区保险业的经验，从无子女家庭开始起步开展试点，探索逐步取得经验，再扩大到有需要的其他老人家庭。

2.发挥政府职能

充分发挥政府职能，才能解除金融机构的后顾之忧；政府还可以为“以房养老”项目提供相关政策优惠，对老年人所获得的贷款金在理财方面进行具体的政策指导，指导老人合理利用保障金，降低老年人的心理负担。

3.扩宽思路，探索多种模式

在推行该方案，进行实践时，应该探索更多的有效模式。不一定要全部抵押或出售自己的住房，可以在自己居住的同时，出租房屋的一部分，用租金来增加老人收入，提高生活质量；如果老人需要养老机构的服务，也可以出租住房，用房租支付养老机构，这样的好处是房屋的所有权仍归老人，老人的子女仍有权对房屋做出处置；或者可以出售大房换小房，获取差价，用差额来改善老人生活。

4.适度推广集中居家养老社区的养老方式

国外已有成熟的养老社区，社区及室内的设施都是为老人生活得安全、便捷而设置，比如室内插座的高低、呼叫物业的按铃位置、防滑的地面、可快速拆卸的浴室门等。我们的现状是老人分散居住在不同的社区，由于老年人住的分散，社区养老服务就难形成规模。城镇中的老社区，老年人住的相对集中，可以从改造老社区开始，比如在家中的卫生间、卧室安装扶手，便于辅助行动不便的老年人站立；为老式楼房加装外置电梯，便于老人坐轮椅下楼。

2012年，石家庄市成立了第一家日间照料中心，该中心的主要服务项目为日常饮食、日托照顾，使老年人在生活上得到护理，身体上获得康复，精神上得到关爱。河北省将推出新政策，拟在老社区设立此类日间照料中心。新社区配建养老服务设施的标准是人均不少于0.1平米，养老服务中心不少于五六百平米。[6]

结语

在现有的公共财政解决所有老年人养老问题遇到困难的情况下，考虑既有养老保障模式的融合与补充的条件之下，“以房养老”成为解决养老难题的有益补充。“以房养老”具有很好的发展空间，但在现阶段操作起来却不易，在思想观念、文化制度等方面存在重重阻力，这需要相关政策和法律法规作保障。

[1]郝前进，周伟林. “以房养老”的双向风险与我国的制度设计[J].上海城市管理,2012，(6).

[2]朱劲松. 中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报,2011，(3).

[3]罗莉，王亚萍. 以房养老模式在我国发展的思考[J].当代经济,2011，(10).

[4]柴效武：采取“以房养老”民众须具备两点物质基础[N].经济参考报，2013-9-2.

[5]李世刚. 关于法国担保制度的改革[J].政治与法律,2007，(6).

[6]彭丽晗：河北省老旧小区将推出老人日间照料中心[N].河北青年报，2014-6-4.

Analysis of Feasibility of “House for Pension” Mode in Hebei Province

LIAN Xiao-jie1, FU Hong-yan2

(College of Foreign Languages1, Student Affairs Office2，Hebei University, Baoding, Hebei 071000)

China has introduced “House for Pension” mode to solve the pension problems over a decade ago. However, the result of operations in the pilot cities is not satisfactory due to the lack of appropriate policies and regulations. In view of the problems in the process of the implementation in the pilot cities, this paper analyzes the prospects, the major resistance and difficulties for the promotion of this mode, and makes some proposals.

Hebei Province; house for pension; feasibility

2015-01-26

廉晓洁(1982-),女,河北张家口人,河北大学法语系讲师,硕士。研究方向：法国教育与文化。

本文系2014年度河北省人力资源和社会保障厅一般项目“河北省住房反向抵押贷款模式可行性分析”(项目编号:JRS-2014-9002) 的研究成果。

D669.6

A

1008-8156(2015)01-0010-03

修回日期：2015-03-05