以优化调整促商业综合体健康发展

蔡强华

以优化调整促商业综合体健康发展

蔡强华

2008年以来，杭州主城区商业综合体开发进入加速期，2009-2013年主城区出让的商业用地将形成约1800万方的商业体量供应，按现有消化能力需要近18年的消化时间。据统计，杭州未来三年仅大型商业综合体就将新增约600万方的供应量。短期集中供应造成的巨大消化压力使存量、增量都面临规模性亏损风险，这一现象已初露端倪。

目前，杭州的商业综合体开发过剩风险更多地表现为短期集中供应和布局过于集中造成的阶段性、区域性过剩。除供应时序外，商业综合体项目空间布局的过于集中也是导致过剩风险的重要因素。此外，杭州在商业地产规划建设中还存在开发模式同质化明显、基础设施配套不够完善等问题，进一步加剧了过剩风险，限制了商业设施功能的发挥。

在商业地产景气度不高的背景下，如何优化大型商业综合体的空间布局，促进商业综合体的良性发展已成为当务之急。按照“政府引导、市场配置”的原则，笔者提出相关建议：

近期着眼于“两个调整”。开发的功能调整。对于现存的大体量商业项目集中区，应组织论证，通过业态调整、用途转换等方式降低商业开发风险。对商业地产项目局部过度饱和的区域严格控制，根据消费能力“退出一批”；对消费吸引能力较强的成熟商圈，根据品质定位“提升一批”；对于业态同质化程度较高的商业地产项目密集区，根据地区资源优势和开发现状“整合一批”。

开发的时序调整。在未来几年内，应转变发展思路，采取“放水养鱼”的发展策略。不仅要放慢商业开发节奏，给予充分的市场消化时间，也需要进一步引导居民合理消费，扩大市场需求。建议设立商业地产开发的禁止开发区、鼓励开发区，合理安排商业地产开发时序。从近期的建设和规划情况看，钱江新城、城东新城、之江新城、城北祥符等区域都有大量的商业综合体开发，已形成了较为明显的过热区域。近期应实施限制性、时序性的商业用地供应，控制限制开发区商业用地出让，优先供应鼓励开发区商业土地，重点开发社区型商业项目，适当增加商业地产开发不足区域的商业供给，优化内部的商业覆盖结构。对于现存商业综合体项目应整合资源、加快培育，钱江新城等商业项目密集地区，加强招商力度和税收支持力度，加快商家入驻。

远期着眼于“两个优化”。（1）优化商业规划，加强引导。开展大中型商业设施发展专题研究和商业开发密集区专题研究，预测未来需求，编制《杭州市“十三五”商业网点布局规划》。通过商业规划引导商业实现差异化、特色化发展，促进商业地产与电子商务、文化创意、大旅游等优势产业相互融合，进行商业模式创新。鼓励发展保健、健身、医疗、教育培训和休闲娱乐等体验式业态，鼓励发展具有地区特色的特色饮食街、文化创意街等。（2）优化土地供应，加强落实。探索商业用地出让的新模式，制定差别化的土地供应计划，同时将村级留用地一并纳入，合理安排商业土地出让的时序与结构。商业土地出让前，应将规划条件和相关业态的总体要求纳入到土地招拍挂文件中，严格执行商业开发的前期选址论证，加强商业开发规模与基础设施承载力的匹配，引导开发商合理设置相关业态。重点鼓励开发业主更多以自持形式经营，更好地发挥商业地产长远效益。加强对村级留用地开发项目的指导和监管，客观评价留用地管理的政策绩效，探索当前新形势下的留用地政策，真正集中好、使用好、开发好村级留用地。

协调“三大关系”，保障优化策略的实施。一是加强部门间协调，理顺商业地产开发建设的管理体系。强化发改、规划、国土、房管、商务等部门的协调合作，形成部门联动机制，对商业综合体项目进行统筹管理。二是加强政府与市场间的协调，建立监测、预警和风险防范机制。编制年度商业地产发展报告，建立对商业地产运营情况的形势分析与监测预测制度。搭建全市商业地产信息平台，及时公开全市已经出让、在建、运营的商业用地项目选址、规模、功能等主要信息，引导开发商合理确定业态开发规模。研究加强对商业地产销售环节管理的具体办法，提高预售条件，规范市场行为，有效控制潜在风险。三是加强规划间协调，实现商业规划与其他规划的衔接。加强服务业发展规划、商业网点规划与城市总体规划及单元控规的融合。注重基础设施建设与商业布局的衔接，充分考虑周边的动静态交通问题。

作者单位：浙江省水利电力物资有限公司