房地产企业反避税工作现状分析及对策研究

郑凤平

摘 要：通过一个典型的房地产避税例子来进行阐述分析。根据税务管理实际，指出税务机关反避税工作面临的现状，并对进行分析和如何改进和完善反避税工作提出建议。

关键词：房地产企业；反避税；对策

中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）36-0079-02

一、房地产避税的例子分析

避税一般是指纳税人利用税制等差异和税收法规、税收征管中的漏洞，通过种种合法手段，规避或减少纳税义务的行为。避税的方法多种多样，利用转让定价进行避税是最主要的方法之一。其次，资本弱化避税、利用避税地避税、税收协定滥用避税等也日益突出。一般房地产行业存在房产低价卖给股东等类似的避税筹划行为，在房产租赁及销售的关联交易中，作价偏低，涉嫌规避税收。故重点介绍房地产企业如何运用转让定价来进行避税。

H房地产公司将自有房产某商场出租给F公司（使用，租期20年，房产建筑面积逾3万平方米。月租金约20元/平方米。同年H房地产公司又将自有的某商场自有房产、某广场房产及地下车位出售给T公司。其中，商场转让单价约4 200元/平方米，广场转让单价约8 200元/平方米，车位转让单价约12万元/个。同时H房地产公司又将住宅套房出售给股东贾某（所占股份比例33%）。其中，住宅套房转让单价约5 200元/平方米。售价明显低于同期市场独立交易价格，初步判断存在避税嫌疑。

税务人员追溯了解到，H房地产公司与F公司均境外控股公司B公司100%控制，根据《特别纳税调整实施办法（试行）》第九条第一款关于关联关系的认定条件“双方同为第三方所持有的股份达到25%以上”，H房地产公司与F公司构成关联关系，也就是说，两家公司之间的房产出租行为构成关联交易，属于有形财产使用类型。

T公司是一家于2008年6月成立的外商独资企业，注册资金4 500万美元，其与H房地产公司的法定代表人均为同一商人，H房地产公司的境外控股公司B公司的控股股东是他，T置业公司的境外控股公司的控股股东也是他。根据《特别纳税调整实施办法（试行）》第九条第一款，H房地产公司与T置业公司构成关联关系。两家公司之间的房产出售行为构成关联交易，属于有形财产转让类型。

股东贾某根据《特别纳税调整实施办法（试行）》第九条第一款关于关联关系的认定条件“一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制”。贾某是H房地产公司的关联方，属于有形财产使用类型。

因为H房地产公司周边不乏可供参考的房产租赁样本及房产价格，根据税收征管法及其实施细则的相关规定，经上级部门批准，反避税工作小组决定对上述关联租赁交易行为，按可比非受控价格法（即市场法）对租金收入和房产价值进行调整，并考虑房产面积、地理位置、经营业态、物业管理等各种差异因素对价格的影响。H房地产公司将自有房产某商场出租给F公司月租金调整为市场价格约50元/平方米，出售给T公司的商场转让单价约10 000元/平方米，广场转让单价约12 000元/平方米，车位转让单价约20万元/个。住房房产转让单价约20 000元/平方米。价格调整后进行相关税费的补缴。

实际工作中房地产开发企业经常利用关联交易转让定价的手段进行避税，关联企业之间转让和租赁使用财产行为相当普遍，如何确定转让价格或者租赁价格是税务机关应该把握好的关键。以免房地产企业发生恶意的避税行为。

二、反避税工作现状分析

中国目前的房地产业相关税收法律法规不够合理，不够健全，法规稳定性也较差，整体税收法律制度环境处于一定的失序状态，这就为企业经营者提供了避税的机会。反避税工作既是一项长期、艰巨、复杂的工作，亦是世界各国在管理跨国纳税人方面面临的共同难题。由于中国起步较晚，因而存在问题较多，这些问题已构成制约进一步开展反避税工作的瓶颈。

（一）现有反避税法规的缺陷

尽管理论上可以采用实质重于形式原则对不具有商业目的的安排进行判定，但如何具体运用该条款并没有具体的操作程序和客观判定标准。一般反避税条款中，不具有判断合理商业目的安排的标准，在《特别纳税调整实施办法（试行）》中明确了对目的的判断要客观，并应综合考虑六个方面的内容：安排的形式和实质；安排订立的时间和执行期间；安排实现的方式；安排各个步骤或组成部分之间的联系；安排涉及各方财务状况的变化；安排的税收效果。这六个方面对目的判断的重要性在每个个案中是不相同的。单独看不同方面，得出的结论可能完全相反，同时也可能从某一个方面就足以凸显企业避税的主要目的了。因此，这完全取决于税务工作人员的主观判断。这样的界定极具模糊性。

（二）关联交易判定调整难

虽然有关税法规定了纳税人就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料的义务。实际上在国家税务总局层面，反避税工作也是重点放在外资企业或与境外业务有关的企业上。对于未涉及境外业务的内资企业而言，税务机关并未将他们纳入重点关注的对象，从而也就无法发挥最大的监控效率。而且基层税务机关往往也不具备应对上述困难的能力。不当关联交易不断呈现新变化和新特点可以预见监管机关查处的难度将越来越大。

（三）涉税信息难以实现资源共享与交换

确保国家税收工作的完成，不仅仅是税务部门一个部门的事，应该和其他相关部门进行合作，实现资源信息共享与交换。而实际的情况却不是这样，整个房地产行业所涉部门太多，由于各自职能的不同，征税工作配合不能到位。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签约、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。

（四）专业反避税工作人员缺乏endprint

反避税工作的特点决定了从事此项工作必须有一批政治素养高、业务素质精的专业人员。由于中国的反避税工作起步较晚，受到各方面条件的制约，基层税务机关缺乏经验丰富的反避税工作人员，给反避税工作带来很大制约。

（五）处罚手段较轻

目前，由于中国税法理论上及实务上对于避税行为并未定性为违法行为，避税行为即使被查获也只有要求调整，将应缴而未缴的税款补缴并加收利息而已。目前涉及到调整的法律文书有《税收征收管理法》中规定“纳税人与其关联企业未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，税务机关自该业务往来发生的纳税年度起三年内进行调整；有特殊情况的，可以自该业务往来发生的纳税年度起10年内进行调整。”和《企业所得税法》的中规定“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起十年内，进行纳税调整。”涉及到加收利息的有《企业所得税法》及其实施条例借鉴国际通行做法，增加了对反避税调整补税加收利息的条款。目前暂仅适用于企业所得税的特别纳税调整。故从此可看出处罚的法律依据过少，力度不够。

三、房地产反避税工作对策研究

（一）制定专项的房地产行业企业反避税工作管理办法

房地产企业具有与其他行业企业不同的经营开发特点与形态，如何结合本行业以及各地的反避税工作实际，促进房地产行业企业反避税执法工作的制度化、规范化，以及提高工作质量和效率，有必要通过制定专项的房地产行业企业反避税工作管理办法来加以规范。专项管理办法的首要目的是明确税务机关中对房地产行业的反避税主管部门。目前，反避税的主管部门主要是设置在国税局国际处，因为目前中国反避税管理主要涉及转移定价、以及跨国企业关联交易等特殊避税行为。对于一般避税行为，特别是涉及房地产企业的避税行为，可以在地税局的征管处设置房地产企业反避税专职小组，统筹各处室及直属机构安排开展房地产专项反避税工作。

（二）密切协作，提高征管合力

综合治税就是按照“政府领导、税务主管、部门配合、司法保障、社会参与”的形式，建立完善的税源控管网络，实现涉税信息的共享和对税源的齐抓共管。与经贸部门的立项、国土部门的土地出让、规划部门的规划、建设部门的房地产工程验收、测量机构的测量报告、房管部门的房地产行业的产权登记、地税部门房地产行业营业税和土地增值税征收信息等实现资源共享，及时获取涉税信息，做到“耳聪目明”，形成齐抓共管的良好机制。

（三）设立反避税专职机构和配备专业人员

可根据各地实际情况，建立反避税人才库，在开展反避税工作时，充分发挥专业人才的积极作用。对于专职小组的成员及人才库成员一般不应随意变换或调离其工作岗位，以利于专业队伍的稳定发展。

（四）加大对税收违法行为的打击力度

税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

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[责任编辑 陈丹丹]endprint