提前还贷，靠谱吗？

邵萍

最近一段时间，一向就处于话题风口浪尖的楼市，在各地频传取消“限购”、央行、银监会松绑“限贷”的消息影响下，更是尘嚣甚涌，此起彼伏，岂一个“热闹”了得！于是乎，随着大多数城市的楼市进入一段全新的“无限”时代，各种新想法、新变化、新观点也随之而来。

首套房贷结清再贷算首套，利率最低可打7折，于是很多改善型需求及投资者便想到了提前还贷。

提前还贷“辞旧迎新”

2008年，李先生买了自己人生中的首套房。由于当时囊中羞涩，贷了30万元贷款也只买下了一套60多平米的两居室，现在还剩下10万元左右未还清。

刚开始时家里成员少勉强够住，但随着时间的推移，家里的人员也在添加，东西也在增多，现有的住房条件已经无法满足需求。但是苦于自己的积蓄有限，如若换套100多平米的三居室，根据之前的限贷政策，第二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。

如今，央行“认贷不认房”的新规，对他来说无疑是“雪中送炭”，真有种“乐不思蜀”的感觉了！只要再花10万元把首套房贷提前结清，然后再首付三成买新房，想起来都让人笑得合不拢嘴吧！

事实上，房贷新规推出后，与李先生一样提前还贷的人并不在少数。近期一项关于“限贷”松绑的调查显示，有46%的人表示“首套房贷结清再贷算首套”对其影响最大;认为后期房价会上涨的占到50%;39%的人表示“近期会加紧出手”。其中，想要提前还贷的人大都是想低首付买二套房的改善性投资者。

“雪中送炭”亦有隐情

但是，为了享受首套房贷政策而“还老贷新”，真的有如看上去那么美好吗？在此，需要提醒投资者们注意的是，在提前还贷之前，一定要考虑三个方面的因素。

一是目前“老房贷”的利率水平。如果老房贷执行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果将老房贷还清再贷，目前很难再享受到利率优惠，只能执行6.55%的基准利率。同样100万元10年期的贷款，新房贷要比老房贷多付近12万元的利息。

二是要考虑老房贷的时间问题。如果贷款时间很短就提前还贷，不同的银行会有一些不同的惩罚性措施。如果贷款时间已比较长，譬如到了中期，相当于已提前向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷也不划算。

三是要考虑用于提前还贷的机会成本，也就是用于提前还贷的资金现有投资收益水平的高低。如果投资收益水平远远高于房贷利率，也不宜提前还贷。

另外，如果是想通过“还老贷新”做投资的话，由于房贷利率、交易费用都很高，可能也不划算。

以首付30万元，贷款10年期70万元为例，月供7966元，10年利息总额高达25.6万元。算上3%的契税等费用，100万元的房子购房总成本接近130万元。最新发布的9月百城价格指数显示，百城住宅均价同比仅涨了1.12%。按这一涨幅计算，10年后房价不到112万元，投资10年甚至还亏损10多万元。

此外，还需注意的是，违约金收取规则通常以“贷款是否满一年而提前还款”为界，贷款不满一年的提前还贷通常要收取一定比例违约金;贷款满一年的提前还贷，工、农、中、广发、光大、浦发等银行不收取违约金。

跟风买房还需谨慎

表面看来，楼市传达的信息似乎都是利好的。但是，值得注意的是，凡事都有两面性。

尽管监管层提出首套房贷款利率下限可为基准利率的0 .7倍，但事实上，七折利率目前仅是“传说”。据了解，大多数银行对首套房按揭贷款利率执行基准利率，给予优质客户最多8 .5折至9折的优惠。目前，共有13家银行可以给出利率优惠，其中有11家银行可提供首套房9折至9.5折优惠利率，但条件都较为严格。

何谓有资格享受折扣的“优质客户”呢？除了信用记录良好和达到资质评估要求外，须在贷款银行有一定量的存款，或购买理财产品。比如，民生银行上海分行给首套房贷款客户提供最低8.5折优惠，但需要客户近三个月内日均金融资产超过500万元，且该500万元金融资产须持续持有6个月以上。交通银行北京分行给出的条件是，应办理交行沃德卡、客户卡内日均资产在50万元以上（含），方可享受9.5折房贷利率。

在二套房按揭贷款方面，最近建设银行的房贷新政细则出台，规定“对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍”。建行同时表示，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

因此，对于此番政策新规，作为投资者，还是要理性对待，切忌恐慌。一定要根据自己的经济状况和需求谨慎决定，不要盲目跟风买房。

Tips：三种情况不适合提前还贷

1、原先享受7折利率：原先享受7折利率的贷款不必急于还，如果还掉，估计再也借不到7折利率的贷款了。这类人群的闲置资金可用来投资货币基金或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷的利息成本。

2、等额本金还款超过5年期限：等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，还掉的基本为本金。所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、投资收益大于房贷利率：如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券等，或者做生意的买卖人，若投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。endprint