上一轮限购限贷政策实施后房地产市场走势简要分析及启示

文/赵荣 杭州金投资本管理有限公司 浙江杭州 310016

上一轮限购限贷政策实施后房地产市场走势简要分析及启示

文/赵荣 杭州金投资本管理有限公司 浙江杭州 310016

文章以上一轮限购限贷的46个城市房地产市场数据为样本，分析限购限贷时长及房价、成交量的变化情况，分类总结，在此基础上对2016年限购限贷后房地产市场走势做出预判。

限购限贷；房地产市场；房价；成交量

进入2016年以来，随着购房首付减少、存款准备金降低、契税营业税优惠以及地方政府救市配套政策地出台，主要的一二线城市房价都有较大幅度地增长。房地产市场的火爆引起诸如上市公司收益不及深圳一套房、民众排队离婚买房等现象受到全社会的关注，人民日报也发表文章《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》表达对房地产市场过热的担忧。

9月末、10月初，各地地方政府纷纷出台限购限贷政策，力图给房地产市场降温。据不完全统计，目前已有23个城市新出台限购限贷政策或对已出台的限购限贷政策加码。这些城市中既包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，也包括南京、厦门、合肥、苏州等楼市“四小龙”，可以说覆盖了当前中国主要的一二线城市。

那么限购限贷以后，房地产市场的走势会怎样？这是大家普遍关心的问题。实际上，这并非是限购限贷政策的首次使用。在2010年4月到2011年5月期间，先后有46个城市出台限购限贷政策，对房地产市场进行调控。分析上一轮限购限贷政策实施以后房地产市场的走势，对于预判此轮限购限贷政策实施以后房地产市场的走势有重要参考意义。

一、上一轮限购限贷政策的起止时间

（一）限购限贷出台背景

2008年金融危机爆发以后，中国经济增速快速回落，出口出现负增长。为应对危机，中国政府于2008年11月推出了进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，总计约需投资4万亿元。受此影响，房地产市场也从2009年开始迅速反弹，成为当时社会关注的热点。

（二）限购限贷出台时间

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出包括限购限贷在内的措施，进行房地产市场调控。2010年4月30日北京实施限购限贷政策，成为首个限购限贷的城市。之后，上海、广州、深圳等城市陆续跟进，到2011年5月1日徐州为止，共计46个城市实施了限购限贷政策。其中有13个城市在2010年9月30日到2010年10月19日的20天时间内出台限购限贷政策。

（三）限购限贷取消时间

2013年以来，中国经济增长放缓，政府急切需要刺激房地产市场来提振经济，取消限购限贷的呼声越来越大。2014年6月20日，呼和浩特市宣布取消限购，成为全国首个松绑“限购”的城市。之后各地政府，或直接出台文件宣布取消限购，或者采取默认态度、只做不说，在事实上取消限购。截止2016年4月13日，珠海取消限购后，46个城市除北京、上海、广州、深圳、三亚等5个城市外，其余41个城市均取消限购。

限贷方面，2014年9月29日银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，降低首付、调整利率下限，放宽首套房、二套房的认定，各地的限贷政策也基本放松。

（四）各城市限购限贷持续时间

1、以持续时间长短分类

各城市限购限贷持续时间平均为43个月，具体可以分为以下几类：

①从限购限贷开始一直持续到现在有5个城市，占城市总数的10.8%。②持续时间在36个月以下有3个城市，平均35个月，占城市总数的6.5%。③持续时间在36-48个月有35个城市，平均为43个月，占城市总数的76.2%。④持续时间在48个月以上有3个城市，平均为51个月，占城市总数的6.5%。

表1　限购限贷城市按持续时间分类表

2、以城市类型分类

从城市等级分类 ，可以分为以下几类：

①4个一线城市，全部没有取消过限购，占总数的8.6%。②14个新一线城市，平均时长44个月，占总数的30.4%。③17个二线城市，平均时长43个月，占总数的37%。④11个三、四线城市，平均时长41个月，占总数的24%。

表2　限购限贷城市按城市分类表

注：三亚限购未取消。

（五）对本轮限购限贷的启示

从上一轮限购限贷起止时间的分析，可以得出以下启示：

第一，后期陆续还会有其他城市加入到限购限贷的范围内。上一轮限购限贷最早是北京，最晚为徐州，两者出台政策时间相距1年。本轮已有23个城市进行限购限贷，可以预见这份名单还会加大。

第二，本轮限购限贷不会在短时间内取消。上一轮限购限贷持续时间平均为43个月，最短的城市也在34个月，因此对于本轮限购限贷要做好长期准备，至少考虑3年。

第三，一线城市放开限购限贷遥遥无期。一线城市的限购限贷，在2014年各地纷纷取消限购限贷、2016年初各地纷纷出台房地产去库存政策背景下都没有变动，反而在2016年9、10月进行政策加码。在一线城市房价涨幅引领全国的背景下，其限购限贷政策决不会轻易放松。

第四，城市等级越低，放开限购限贷的时间越快。上一轮限购限贷持续时间上来看，三四线城市、二线城市、新一线城市分别为41、43、44个月。虽然相差不大，但也反映了一种趋势，由此也可以推测本轮限购限贷退出的时间总体上也会按照先三四线，再二线和一线城市的步伐。

二、上一轮限购限贷政策前后房价变化情况

本次分析的房价数据基于克而瑞市场顾问数据库。上一轮实施限购限贷的46个城市中，在克而瑞市场顾问数据库可以找到其中的30个城市房价数据，以下分析以此为基础。

将限购限贷政策出台当月作为基准月（如政策出台为月末，则选择当月，如4月30日出台，则选择4月为基准月；如政策出台不在月末，为减少政策出台后对房价统计的影响，则选择前一月为基准月，如4月15日出台，则选择3月为基准月），向前分析12个月的房价数据，向后分析36个月（限贷限购最短城市为34个月，但数量少，因此可以基本确保36个月为限购限贷政策影响期）的房价数据，除少数城市外，均包含49个月的房价数据。房价数据统计口径为克而瑞数据库中商品住宅。

（一）限购限贷出台前房价的变化

32个城市房价数据，以限购限贷基准月房价与限购限贷前12个月房价进行比对，计算涨幅。

1、整体变化情况

30个城市平均涨幅为28%，其中有27个城市上涨、3个城市下跌。上涨城市当中涨幅在25%以下，有13个，占总数的43.3%。涨幅在25-25%有12个，占总数的40%。涨幅在50%以上有2个，占总数的6.7%。

表3　限购限贷前12个月房价涨幅分类表

2、分类变化情况

从城市分类涨幅来看，4个一线城市平均涨幅为32%，限购当月平均房价为19001元/平，比限购前12个月平均房价14946元/平上涨了27%。13个新一线城市平均涨幅为27%，限购当月平均房价为9542元/平，比限购前12个月平均房价7443元/平上涨了28%。11个二线城市平均涨幅为25%，限购当月平均房价为7852元/平，比限购前12个月平均房价6465元/平上涨了21%。2个三线城市平均涨幅为35%，限购当月平均房价为6848元/平，比限购前12个月平均房价5986元/平上涨了26%。

表4　限购限贷前12个月各类型城市房价涨幅表单位：元/平

（二）限购限贷出台后房价的变化

选取较为完整的30个城市房价数据，以限购限贷基准月房价与限购限贷后6、12、24、36个月房价进行比对，计算平均房价、涨幅。

1、整体变化情况

总体来看，限购限贷政策对遏制房价的上涨是有较大作用的，同时这种作用随着时间的推移而减弱。在实施12个月内，对房价影响较大；到24、36个月的时候，影响已经较弱，房价已经有一定幅度的反弹。

分析可以发现，下跌的城市从6个月时14个，减少到了36个月时6个；而上涨的城市从6个月时16个，增加到了36个月时24个。同时比对各个涨幅分类的城市个数，可以发现下跌的幅度随着时间的推移在不断减小，而上涨的幅度随着时间的推移在不断增加。

表5　限购限贷后房价涨幅分类表

2、分类变化情况

限购限贷后，一线城市的房价在6个月后为1涨3跌，12个月以后就维持3涨1跌的情况。新一线城市在12个月前，维持涨跌各半的态势，之后上涨的城市一直维持在总数的70%左右。二线城市的涨跌个数有所波动，在6、24个月时为涨少跌多，而12、36个月时为涨多跌少，其中36个月时上涨城市已经成为绝大多数。三线城市样本数量较少，均为上涨。

表6　限购限贷后各类型城市房价涨跌情况表

3、30城平均房价变化情况

将各类型城市限购限贷后36个月内的房价作简单算术平均，并绘制成图，具体如图1所示。可以发现30城平均房价在限购限贷后6个月内较为平稳，无太大波动；7个月到16个月之间经历了一轮上涨、下跌的过程，但房价还是高于限购限贷当月房价；17个月到22个月之间，房价低于限贷限购当月房价运行；23个月起，房价处于上涨区间。房价最低值出现在限购限贷后第17个月。

一线城市房价在限购限贷后在19个月之前，一直处于一个区间震荡的形态，并在2、11、17、18、19个月出现低值，之后整体呈现上涨趋势。值得注意的是，一线城市在限购限贷后一年半之后出现了为期3个月的低价周期。

新一线城市房价在限购限贷后5个月到达一个小高峰，之后一路回落在17个月见底，随后一路上涨。其低价周期出现在17个月。

二线城市房价运行相对平稳。在限购限贷9个月前后出现一个高值区域后，一直处于温和上涨的区间。二线城市房价历史低值出现在7个月和12个月。

三线城市由于样本数量较少仅为2个，代表性较差，但也可看出在限购限贷15个月后一直处于上涨区间。

图1　限购限贷后各类型城市房价图

表7　限购限贷后各类型城市房价情况表单位：元/平

（三）对本轮限购限贷房价变化的启示

从上一轮限购限贷后房价走势的分析，可以得出以下启示：

第一，从整体来看，限购限贷以后房价变化为较为温和，部分城市也会出现一定幅度的回落，但不会出现大幅下跌的情况。

第二，限购限贷短期内对房价有一定程度的压制，但之后房价仍然会上涨，尤其是限购24个月以后各城市房价普遍出现上涨，并突破产生新高。

第三，限购限贷后会出现一个房价低谷期。不同类型城市其房价低谷期出现时间有所不同，但基本出现在限购12-18个月之间，尤其是18个月前后出现概率最大。

三、上一轮限购限贷政策前后成交量变化情况

与房价分析相同，本次房地产成交量分析也基于克而瑞市场顾问数据库。上一轮实施限购限贷的46个城市中，在克而瑞市场顾问数据库中可以找到其中的30个（与房价分析的30个城市有少量出入）城市房地产成交量数据。

房地产成交量受月份影响变化较大，一般来说3-5月、9-10月是购房旺季，成交量较大；而2、7、8月由于是春节及天气影响是购房淡季，成交量较小。因此，成交量的分析无法逐月进行，本次选择12个月为一个周期，将数据周期中的48个月分为限购限贷前一年、后第一年、后第二年、后第三年等四个年度。以限购限贷前一年月度平均成交量为基准，将限购限贷后第一、第二、第三年的月度平均成交量与之比较。

（一）限购限贷出台对成交量的影响

1、整体变化情况

第一年成交量下降的城市较多，一共为25个城市，占总数的83.3%，其中下降40%以上为6个，占总数的20%，最大跌幅为郑州市49.9%，接近一半。第二年成交量上涨和下降的城市各半，最大跌幅为北京市60%，最大涨幅为济南市100%。第三年成交量上涨的城市较多，一共为26个城市，占总数的86.7%，其中涨幅超过40%的城市有12个，占总数的10%，最大涨幅为济南市的149%。

表8　限购限贷后成交量变化情况表

2、分类变化情况

一线城市成交量第一、第二年维持1涨3跌的情况，第三年成交量有所回升，变成3涨1跌。新一线城市成交量逐年回升，第一年涨少跌多，第二年涨跌各半，第三年则是涨多跌少。二线城市成交量恢复较快，除第一年是涨少跌多外，其余两年均是涨多跌少。三线城市成交量前两年均是下跌，在第三年反转为上涨。

表9　限购限贷后各类型城市成交量涨跌情况表

3、30城月度平均成交量变化情况

将各类型城市每年月度平均成交量做简单算术平均后，绘制成图如下图。从30城市平均来看，限购限贷后成交量第一年较前一年有明显下降，之后则呈现一路回升的态势。第三年成交量已经比限购限贷前成交( ）量有一定幅度的上涨。

一线城市限购限贷后，成交量连续下滑两年，第三年成交量才恢复到限购限贷前的水平。

新一线、二线、三线城市成交量变化情况和30城平均成交量变化情况相同，也是现在第一年见底，之后连续上涨，并超出限购限贷前成交量。值得注意的是，新一线城市的平均月度成交量由限购限贷前的低于一线城市，变为与一线城市基本相同。

图2　限购限贷后各类型城市平均月度成交量图

（二）对本轮限购限贷后成交量变化的启示

从上一轮限购限贷后成交量走势的分析，可以得出以下启示：

第一，限购限贷后成交量一般会在次年见底。主要原因是通过限购限贷将市场中的投资、投机需求挤压了出去。另外一个原因是，面对快速上涨的房价，一部分购买条件尚未成熟的刚需提前购买，将未来的成交量提前透支。

第二，成交量在限贷限购第一年见底之后会持续上涨。第三年时成交量一般就会突破限贷限购前的水平。

总结：

总体来看上一轮限购限贷以后，房地产市场出现了如下特点：

第一，限购限贷政策普遍维持了三年以上时间，一线城市取消限购的时间遥遥无期。

第二，限购限贷短期内对房价有一定程度的压制，房价低谷出现在限购限贷后12-18个月左右，之后房价仍然会上涨，并突破产生新高。

第三，限购限贷能将市场中投资、投机需求挤压出去，使得成交量在限贷限购后第一年见底，之后仍然会持续上涨。

需要说明的是，以上特点是对总体而言，具体到个别城市会有所不同。

比较上一轮限购限贷和本轮限购限贷，两者的逻辑基本相似，都是由于政府担忧经济增长乏力，出手对萎靡的房地产市场救市，导致房价快速上涨，进而引起全社会的关注，最后政府不得以采取限购限贷等政策来控制房价。

历史有着惊人的相似，但不会是简单的重复。

从国家统计局公布的2016年9月份70大中城市房价数据及10月上半月一线和热点二线城市住宅销售价格数据来看，各地限购限贷政策实施以后，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。未来房地产市场的走势是否会复制上一轮限购限贷后的轨迹，我们拭目以待。