解疑释惑话“登记”

楼建波+　蔡卫华

□ 访谈主题：《不动产登记暂行条例》答疑

□ 访谈时间：2014年12月26日

□ 访谈嘉宾：北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波

              国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华

dee琪琪：《不动产登记暂行条例》从起草到出台耗时很久，为什么会这样？

蔡卫华：《不动产登记暂行条例》内容重要且整合工作难度很大。一是调整范围广，包括土地、房屋、森林、海域等;二是涉及部门多，包括国土、住建、农业、林业、海洋五部门，协调难度大;三是涉及法律法规多，共涉及九部法律、八部行政法规、十多部部门规章;四是各部门原来的登记做法各有不同，统一难度很大。

静萱懿：不动产登记对百姓的好处能说得通俗易懂些吗？

蔡卫华：不动产统一登记不会对老百姓的生活有很大影响，相反，还会方便老百姓的登记办证工作，以后办证只需要跑一个部门、拿一本证。

乐琵琶：对城里人和农村人来说，进行不动产登记谁更受益？

楼建波：不动产统一登记将对社会产生的深远影响，就是实现城市居民和农村居民不动产登记权利的统一。从登记程序上讲，登记并未区分农村、城市，享受同样的权利保护，理论上并无区别。但目前看，城市不动产登记开展得比较早，普及率较高，而农村则比较晚。从这个角度看，国家如果把农村的确权登记完成，对农村、农业和农民的影响更大。这是好事。因为农村正在进行的确权登记，有大量的财政投入和补贴，对百姓是有利的，能使农民的不动产权益受到更好的保护。

Adam咯：不动产登记是否具有强制性？

蔡卫华：关于这个问题，在条例起草过程中确有争议。现在采取的是自愿登记原则，登记必须依权利人申请，登记机关不能主动登记。除非特殊情况，比如搞集体土地所有权总登记，在政府组织全面登记时才不需依申请。另外提一句，原有的各种权利证书是有效的，权利不发生变化，可不换证。

一念轮回·殇：是不是原有房产只是在进行交易时才必须登记，如果不交易就不必登记？

蔡卫华：如果原有房产已经登记，证书继续有效;如果没有登记，当事人即使不进行交易也可以申请登记;但如果要进行交易，则必须先登记。

二团_同同：小产权房今后能办理房产证吗？还是只做登记不发证？

蔡卫华：小产权房既不登记，也不发证。因为申请登记必须是合法的不动产，小产权房不合法。

查理思：有网友认为，以公益为目的的检举人也应该有权查询他人的不动产，《条例》允许这样吗？

楼建波：是允许进行查询的。但是，单位和个人在查询的时候要说明查询目的，并且不得将查询结果用于其他目的。

马大哈：讨债者可以去查欠债者的房产吗？

楼建波：从程序上看，如果存在债权债务纠纷，应先到人民法院通过诉讼解决纠纷。如果人民法院判决后需强制执行的，在必要时可以通过法院进行查询。

我要张开嘴第二季：不动产统一信息平台建立后，如何防范信息泄露？

蔡卫华：《不动产暂行条例》对保护个人隐私、保守商业秘密都做出了规定。

vivimoon2011：推进不动产登记面临的主要障碍是什么？能否从法理、政策、制度几个方面介绍一下。

国土之声：政策制度和法理障碍不大，人财物投入的障碍更大，在实践中面临很多具体困难：一是职责、机构整合，国家层面整合基本完毕，但市县的整合难度大，可以不设在国土部门，但必须是一个部门;二是以往资料的电子化、信息化工作量很大;三是纠纷会增多，因为以前存在不少重登记、错登记的情况。

裤子丢了：能否简要讲解一下不动产登记与产权管理、交易之间的关系？

楼建波：管理和交易是登记的原因，登记是管理和交易的基础。例如，土地使用人从国土管理部门取得划拨和出让的土地使用权，要办理不动产登记;房屋进行买卖的，要办理不动产转移登记。