土地储备方案风险评估的计量分析

李丹，李婷，朱家明

土地储备方案风险评估的计量分析

李丹，李婷，朱家明

针对土地储备方案的风险评估、评估结果可靠性度量和风险指标范围的确定，使用多元统计法、变异系数法等方法，构建模糊综合评价、指标灵敏度分析等模型，使用MATLAB、Excel等软件，为土地储备部门提供了一套完整的、可靠的土地储备项目的筛选方案与风险评估途径。

风险评估；土地储备；模糊综合分析；指标灵敏度分析；变异系数；MATLAB

近年，中国各级人民政府通过实施土地收储，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，土地收储也成为金融风险的关键环节。在土地收储过程中，由于当前我国金融产品的单一性和财政资金的相对不足，使得在地方政府及其财政背书的情况下，土地收储机构不得不大量利用银行的信贷资金收储土地。而这些资金在土地市场疲软之时，极易因所收储的土地无法变现而导致金融风险的集中暴发。所以对土地储备方案的风险评估，是防范金融风险的必然要求（数据来源于第七届“认证杯”数学建模网络挑战赛C题）。

一、风险评估指标的选取

（一）风险评估指标体系

通过整理土地储备的方案数据，得到各个风险评价指标之间的层次关系体系，如图1。

图1 风险评价指标体系关系图

由图1可知：风险评价指标之间具有交叉、从属关系，为确保选定的土地项目风险评估指标的科学性、全面性及便宜性，选取图1第三层次作为风险评估的最终指标。

（二）风险性指标筛选

1.通货膨胀风险指标：是指土地储备项目在执行区间内的价格水平变化可能引起损失的风险，其大小可反映为剔除折现的累计净现金流量与累计净现金流量的差额。其中累计净现金流量为折现净现金流量累计求和值，剔除折现的累计净现金流量为净现金流量累计求和值。

2.资金融通风险指标：该指标是财务风险评价分析的重要指标，其反应土地储备部门在筹集资金时所面临的风险。本文假设土地储备部门用于购买土地的资金仅来源于机构自有流动资金和银行部门的贷款，故银行贷款的批复额度成为土地储备部门唯一融通资金的途径。而申请贷款额度和银行批复额度差额即为融通资金的短缺额。

3.“流动性”风险指标：对任何部门而言，保持自身现金流量的充足性是防范其他风险的基础，这里的“流动性”风险是指土地储备部门在进行认购土地后，当年面临的可用现金流减少所带来的风险。假设财务净现值即为土地储备部门收购土地前可用的流动资金储备。故当年收购后的剩余现金流为部门可用流动资金与第个项目所需的投资额的差额，其中部门可用流动资金由部门自有流动资金与融通资金组成。

（三）盈利性指标筛选

单位土地预期利润：由于各个项目的土地收购面积有所差异，使得项目之间的土地收购总成本及土地预期总收益的可比性比较小，因此引入单位土地收储成本和单位土地预期收益指标。其中单位土地收储成本为土地储备部门每收购一单位土地所要付出的资金代价；单位土地预期收益为每单位土地可以给储备部门带来的预期现金流入量；而单位土地预期利润为单位土地预期收益单位土地收储成本的差额。

二、土地储备方案风险分析

（一）基于模糊综合评价的风险分析

1.研究思路

根据确立的风险评估指标，建立对土地储备方案评估的模糊综合评价模型。通过各个项目最终的综合评价值与风险平均水平的比较及对各个项目评价结果的排序，筛选出风险较高及较为理想的项目。

2.分析方法

（1）评价指标的类型一致化及无量纲化

采用低优指标原则，对于反向单调型指标采用倒数法x’ij=1/xij，对于居中型指标采用公式以各指标对各项目的经济效应为依据评估风险，按照经济效益越大项目评估风险越低的原则，对筛选的指标进行类型一致化，得到对应指标评价矩阵（通货膨胀风险涉及时间因素，各个项目的执行时间区间有差异，故不予考虑）。由于数据量纲有别，数值差距较大，因此在评价前必须对数据进行归一化处理，使其集中在［0,1］区间，从而得到规范化的评价矩阵R 。

（2）变异系数法确定权重

其基本思想为：指标在评价过程中的重要程度应是该指标在各个评价对象中取值的变异程度的度量。运用变异系数的计算公式其中为第i项指标的平均值，si为第i项指标值的标准差。MATLAB求解后，再对vi进行归一化，即得到各指标的权重，得：单位土地预期利润、项目规划用途、涉及拆迁人口、流动性风险、资金融通风险对应的权重wi=(0.1946,0.5076,0.1052,0.1163,0.0763)。

3.构建综合评价模型

式中yj第j个评价对象的综合评价值，wi为第i个指标的权重。各个项的风险评估可以通过各自的yi值的大小进行评判（本文建立的规范化评价矩阵遵循低优指标原则，故yj值越小，项目的风险越低）。计算yi值，通过计算的yi对各个项目进行排序，并计算风险平均水平，得出各项目风险评估图见图2。

图2 各项目风险评估图

4.结果分析

由项目排名的结果及图2可知：位于风险平均水平线上的项目，其评估结果存在明显偏高的项目（主要为第71、10、57、30、51个项目）；位于风险平均水平线下的项目，其风险综合评价值波动幅度较小，风险水平相近。所以土地储备部门进行项目选择时要尽可能先避免高风险项目，应从风险水平较低的项目中进一步考虑与筛选。

（二）评估结果的可靠性分析

1.研究思路

通过对各组专家的各个项目评分进行分析，得出每个项目对应的专家评分的相对综合评价值。将运用模糊综合分析得出评价结果与专家评分结果进行相关性分析，探究模型的可靠性。

2.数据的准备

由于各个部门的专家的知识背景不同，对各个项目的评分标准一般不同，评分高低也存在着差异，且可能存在个别主观因素的评分结果，所以在进行项目综合评估时，不能简单加总各个部门的评分，对此，应取每个部门专家评分的相对值（第个项目评分值占该部门总评分值的比重）。

3.可靠性度量及结果分析

将第j个项目的每个部门的专家评分相对值进行加总，再将每个项目加总值进行比较，得出项目的评分排名。最终利用MATLAB对专家评分的项目排名结果与综合评价的项目排名结果进行吻合度分析，得出两者的比较图：

图3 专家评价排名与综合评价排名比较图

由图3可知：专家评分排名与综合评价排名的结果高度吻合，故本文选取的风险评估指标与风险分析方法具有可靠性，能作为土地储备部门进行土地储备方案选择的依据。

三、评估指标的变化范围探究

（一）分析思路

由于一些指标列的取值会随着时间变化，当变化足够大时，可能使原有的评估结果不再适用。在保证原有评估结果继续使用的前提下，选取单位土地收储成本、单位土地预期收益、财务净现值、财务内部收益率、动态回收周期等会随时间变动的指标，利用指标值灵敏度分析来确定各个指标允许变动的范围。

（二）数据处理

利用变异系数法确定所选指标的权重，得出结果见表1：

表1 指标的权重值

利用算术加权综合法确定综合评价值，得出项目排名见图4：

图4 项目排名图

（三）分析方法——指标值灵敏度分析

假设有m个评价对象、n个评价指标,分别为xi1，xi2，xi3，xi4……xin，采用变异系数法确定的每个指标权重为w1，w2，w3，w4……wn评价值Yi为：

对于指标xij考虑所有评价对象全部按照某个百分比增加或减少的情形,假设变动幅度为δ则新评价值为:

为了对每个指标xij值进行灵敏度分析，把各个项目原有的评价排序作为参考值，并且标出每个评价对象的序号。然后设定δ的初始值δ0（由于指标值可增加也可减小，所以设置δ0=0）和终值，再设定步长△δ1、△δ2（其中△δ1为负，△δ2为正），用程序进行循环。每次都计算xij变化后的评价值，然后重新进行排序，并比较新排序与原有排序的一致性，一旦不一致就停止循环。此时的δj值就是临界点的阈值，而正负临界点即为各个指标不影响最终评价的允许变动范围。

（四）求解与结果分析

灵敏度分析时涉及74个项目排序的变化，本文将其中20个项目的排名发生的变化作为新排序与原有排序的一致性的循环参考值，对应的单个指标值的灵敏度分析流程如下：

F301.24

A

1008-4428（2015）02-21-03