浅谈个人住房抵押贷款违约风险的防范

【摘要】随着我国社会经济和居民收入的不断增长，贷款需求也在不断增大。但是在个人住房抵押贷款规模不断扩大的形势下，相应的违约风险防范机制却没有健全完善，导致了个人住房抵押贷款违约风险的扩大化。因此本文以西双版纳为例，通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析，提出了防范违约风险的具体策略，以期在和广大同行交流的同时，促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

【关键词】个人住房抵押贷款 违约风险 防范

一、前言

目前我国的个人住房抵押贷款市场还不够成熟完善，相关的法律法规也没有健全，整个行业正处于快速发展的阶段，因此在贷款规模不断增大的形势下，出现了不少虚假按揭房贷、降低贷款准入门槛的违法违规问题，进而导致了个人住房抵押贷款的违约风险不断增高，不良贷款比重增大的问题出现，严重影响了我国的金融安全。本文结合西双版纳个人住房抵押贷款市场的发展状况，通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析，提出了防范违约风险的具体策略，以期促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

二、导致个人住房抵押贷款违约风险产生的原因分析

西双版纳是云南省所管辖的一个少数民族自治州，总体上处于我国陆地的最南端。一方面，该地气候独特，人文和自然景观具有特殊魅力，成为云南省一个重要的旅游景点。另一方面，该地处于边境交接地区，来往贸易频繁，在对外贸易上也具有重要的地位。由于旅游开发以及经济贸易的对于资金的大量需求，该地区贷款市场不断扩大，进而导致个人住房抵押贷款市场也在迅速发展。但是在个人住房抵押贷款市场不断扩大的同时，由于内外部因素的共同影响，发生了严重的不良贷款违约风险，威胁着商业银行的信贷安全。为了有效地解决西双版纳个人住房抵押贷款违约风险问题，首先要对导致违约风险产生的原因进行分析。

（一）商业银行管理制度的缺陷

目前该地区的不少商业银行由于激烈的市场竞争，降低了个人住房抵押贷款的准入门槛，没有严格执行相关的管理制度。更为关键的是该地区个人住房抵押贷款市场发展的不充分，造成商业银行的管理制度存在很多落后和不适应的情况，这种管理制度上的缺陷自然不能控制个人住房抵押贷款的质量。尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，违约危险也会相应的提高。

（二）个人信用体系发展落后

个人信用情况是商业银行进行个人住房抵押贷款的重要的参考指标，个人信用体系发展落后会导致商业银行无法获取到充分真实的个人信用情况，不利于个人住房抵押贷款的风险控制。在全国个人信用体系的建设过程中，西双版纳由于经济、地理方面的原因，在个人信用体系发展上仍处于落后阶段，个人信用体系建设无法满足商业银行进行个人住房抵押贷款的需要。尤其是个人信用水平以及支付能力的可信度不高，个人信息不透明等问题，造成商业银行无法准确判断贷款人的个人信用状况。

（三）抵押物价值的变化风险

抵押物是银行决定发放个人住房抵押贷款的基础，抵押物的价值更是决定着具体的贷款额度。但是由于诸多因素的影响，会造成抵押物价值出现变化的风险。首先就是房价的虚高，导致抵押物价值的相对贬值。因为很多房地产开发商为了获得更多的商业银行贷款，所售的房价远远高于市场合理价格，这时候虽然银行有抵押物，但是相对于过高房价带来的信贷额度，抵押物价值相对偏低了很多。另外由于整个房地产市场的不稳定，房价也会出现起伏波动的情况，一旦房价大幅下跌，那么抵押物的价值就会迅速缩水，给商业银行个人住房抵押贷款带来严重的风险。

（四）个人住房抵押贷款担保机制的不完善

该地区的个人住房抵押贷款担保机制由于发展时间短、缺乏有关部门监督的原因，相对来说更加的不完善健全。在个人住房抵押贷款担保机制中，没有发挥政府性担保的重要作用。因为一个健全完善的个人住房抵押贷款担保机制中，政府性担保可以承担着改善中低收入家庭住房条件的作用，同时可以有效减轻商业银行的贷款风险。政府性担保还可以对商业银行的个人住房抵押贷款进行风险审查评估，通过长效的监督来促进商业银行个人住房贷款业务的正规化。但是在西双版纳地区，由于政府性担保也就是保险公司没有充分发展，不能从总体上对商业银行的个人住房抵押贷款风险进行控制，所以必须加强个人住房抵押贷款担保机制的健全完善进度。

（五）没有对个人住房抵押贷款质量实行动态监管

由于西双版纳正处于经济快速发展的时期，近几年的经济增长率可以达到13%左右，远高于周边地区。但是经济的快速发展，也面临着经济过热和金融安全的问题。在这种情况下，商业银行没有对个人住房抵押贷款质量实行动态管理的话，很容易由于利率、房价等因素的变化，造成贷款违约风险的产生，影响商业银行的信贷安全。不过由于商业银行相关监督制度缺乏贯彻和执行，无论是制度还是人员上都难以实现对个人住房抵押贷款质量进行动态监管，进而导致商业银行不能及时了解个人住房抵押贷款的质量，也就无法做出及时的应对策略。

三、防范个人住房抵押贷款违约风险的对策

（一）加大相关法律法规定的制定

针对西双版纳个人住房抵押贷款市场的现状，以及违约风险的泛滥化趋势。国家和该地区的政府部门都应当加大相关法律法规的制定。具体而言，相关部门要对当前的个人住房抵押市场风险状况以及发展趋势进行深入了解，在综合国内外的个人住房抵押贷款管理的实践上，制定出符合实际需要的个人住房抵押贷款法律法规，不给投机分子钻法律制度漏洞的机会。同时针对一些法律法规内容笼统、不方便操作执行的情况，要通过制定法律解释，细化法律条文的方式增强个人住房抵押贷款法律法规的执行力。通过相关法律法规的有效贯彻执行，净化该地区个人住房抵押贷款的市场环境，促进个人住房抵押贷款市场的正规化和专业化发展。

（二）健全完善相关的个人信用评级制度

根据目前国内外的实际情况，个人住房抵押贷款的违约风险有50%左右是因为个人信用问题导致的，因此健全完善相关的个人信用评级制度，是防范个人住房抵押贷款违约风险的关键措施。针对当前个人信息不透明、信息不对称、可信度低的状况，相关执法部门要对个人信用评级中违规违法行为进行严厉的处罚，通过加大处罚力度来增大违规更改个人信用评级的成本，促使个人信用评级的真实可靠。对于商业银行和贷款者之间的信息不对称的问题，政府有关部门和社会公益组织要加强个人信用评级公共平台的建设，力争通过一个透明公平的公共平台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷款的透明化，防止个人住房抵押贷款中的暗箱操作的问题出现。总而言之，通过健全完善相关的个人信用评级制度，对于商业银行和贷款者大有裨益，该制度有助于商业银行降低个人住房抵押贷款违约风险发生的可能性，更有助于个人信用良好的居民可以快捷迅速的获得个人住房抵押贷款，推动个人住房抵押贷款市场的良好发展。

（三）发挥政府性担保机构的重要作用

防范个人住房抵押贷款中的违约风险，最直接的办法就是分摊风险，也就是通过发挥政府性担保机构在个人住房抵押贷款市场中的重要作用，缓解商业银行承担的违约风险压力。西双版纳有关部门应当在个人住房抵押贷款市场中促进商业保险机构的发展，通过一系列政策优惠，发挥这些政府性担保机构减轻低收入家庭购房压力的作用，同时作为商业银行和贷款方之外的第三者，政府性担保机构要起到公正监督的作用，尤其要对商业银行违规发放个人住房抵押贷款的行为进行约束，在和商业银行和贷款方的合作中，促进信息资源的共享利用，推动个人住房抵押贷款市场的诚信化发展。

（四）推动个人住房抵押贷款的证券化

综合国内外的个人住房抵押贷款市场情况来看，个人住房抵押贷款证券化以及是大势所趋，并且通过证券市场来转移和降低商业银行个人住房抵押贷款的违约风险。目前个人住房抵押贷款证券化的模式主要有两种，分为表外证券化和表内证券化。具体而言，表内证券化下商业银行要用最初贷款人的身份来进行证券的发放，这个银行的负债可以说是发行的债券，但是贷款仍然是发行银行的资产，银行的资产负债表会包含以上两个方面的内容。另外一种就是表外证券化，在该模式需要通过一些中介机构来承销商业银行的抵押贷款，并且是以中介机构自己的身份来发放相关证券，但是银行的资产负债表不会记录抵押贷款以及发行过的证券。至于西双版纳地区，由于当地证券市场发展不完善，专业的中介机构也不多，所以在初期应通过表内化的方式来进行个人住房抵押贷款的证券化，也就是通过当地的商业银行自己来发行抵押贷款转换成的证券，在整个证券市场成熟以后，进行表外式的个人住房抵押贷款证券化，发挥表外证券发行模式适合大规模市场以及商业银行风险小的优点。总而言之，在个人住房抵押贷款的证券化中，商业银行要积极利用二级市场来完善一级市场信息发布与管理形式，在合理转移风险的过程中，降低个人住房抵押贷款的违约风险。

四、结束语

综上所述，以西双版纳为例，我国的个人住房抵押贷款市场还处于初级阶段，因此防范违约风险是影响个人住房抵押贷款市场发展的重要因素，只有有效控制了违约风险，个人住房抵押贷款市场才可以高质量和正规化的成熟壮大，才可以为我国的金融发展贡献巨大的动力。因此，通过个人住房抵押贷款违约风险的防范——以西双版纳为例的分析，有关部门应当学习国内外的成熟经验和技术，深入分析我国个人住房抵押贷款的实际情况，制定科学合理的违约风险防范机制，促进我国个人住房抵押贷款市场的良好发展，维护我国的金融安全与稳定。

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作者简介：贺云（1964-），男，汉族，湖南祁东，讲师，大学本科，现供职于西双版纳职业技术学院，研究方向：西双版纳本地金融。