国际热钱对中国房地产市场的影响研究

武宇琼

（运城学院 经济管理系，山西 运城 044000）

房地产作为中国社会经济的支柱产业已经发展了很多年，其高额利润吸引大量金融资本流向房地产业。国际热钱一般是指充斥在国际金融市场上，无特定用途的，追求低风险高报酬，并且迅速流动的短期投机性资金。在经济危机背景下，世界经济预期增速较低，全球经济复苏乏力，资产价格普遍高企，基于对人民币升值的预期以及我国金融市场和房地产市场较高的回报率，大量热钱通过各种渠道流入我国谋求双重套利。热钱入境后因其短期投机性质，很少进入实业，相当数量进入房地产市场，主要是买房卖房，大进大出，其投机行为对中国房地产市场的健康发展带来巨大风险。

一、市场描述

近些年来，中国房地产行业利用外资比例整体来说呈上升趋势，但受国际金融市场影响波动也较大。2000-2003年，外商直接投资额略有波动；2004年以来，开始有所增长，写字楼、商铺等运作成本高，升值潜力巨大，成为外商投资的热点；2006、2007年外资变化增幅较高；2008年下半年受国际金融危影响，实际利用外资降幅逐月增大；2009年延续了2008年下半年的势头继续下降，降低35.5%；2010年房地产领域实际使用外资额开始反弹增长66%；2011年继续增加但增速回降，2012年房地产外资比例变化下降50%，到2013年前半年外资占房地产开发资金的比例下降到0.4%左右。

表1 历年房地产开发情况统计表

对房地产市场来说投资大城市高端房地产回报率较高，部分高达20-50%，其投资收益颇受外资青睐，因此大量外资随即进入国内高端房地产市场。进入国内房地产市场的外资中有相当一部分属于短期投资国际热钱，其特性决定了游离于监管之外容易引发房地产市场动荡。由于热钱具有短期，进退快速等特点并且热钱易于转换难以分辨，长期资本在一定情况下也可以转化为短期资本，短期资本可以转化为热钱；而热钱如果缺乏合适出逃时机，长期停留则可能变为短期资本，因此很难对热钱具体数量进行准确统计。按照近期国家统计局颁布的定义，热钱的计算采用间接算法，方法为外汇储备增量减去实际利用外资(FDI)和贸易顺差。

表2 历年外资利用情况统计表 单位：亿美元

通过表2中的历年数据可以看出，热钱在国内的流动数额非常大，流动频繁，先兆不明显、无规律可循，很难监管。观察表2中国际热钱的数量级和额度与表1中房地产开发投资的数量级和额度，两者较为接近，相差不算太大。所以一旦热钱进入房地产市场超过一定比例，其对房地产市场的影响就会有一定力度。而对比表1中房屋销售总价的变化和增减幅度与表2中热钱在我国的变化情况进行分析，两者的变化情况、发展趋势、波动时机都相对契合，说明外资热钱投机行为与房地产市场的变化的联系较为密切。

热钱的投机性决定了中国房地产市场是其重要的投资对象，热钱的大量快速进出已经引发了我国房市的躁动，导致大城市难以承受的高房价，甚至出现一些难以理解的逆势涨情。近几年来房地产市场持续火热，价格涨幅在12%以上，远远超过消费物价指数，尤其以北京、上海为最。据零点咨询公司2006年调查，太原商品房的购买者中80%是非本市居民，北京、大连是60%，郑州是55%，据该调查判断，我国的房地产市场被投机资金操纵的可能性很大。为保障房地产市场及金融体系的稳定，应谨防境外热钱大进大出，伺机炒作操控中国房地产市场。

二、进入途径

进入国内房地产市场的外资有各种途径。突破资本管制大量隐秘进入的热钱形成国外投机资金。在这一渠道中，国内企业与国外的投资者一般联手通过进出口虚报价格、预收货款、延迟付款、伪造合同、贸易纠纷等方式，引导境外资金进出境内。而一些热钱是以外商直接投资或增资扩股、扩大生产等名义流入，资金进来兑换成人民币之后，在股市和房地产市场到处套利，短期获利后再找理由撤销投资。还有一些热钱化整为零通过不同地区不同主体间的中小额汇款进行资金转移。

热钱一般都是通过贸易、银行、基金、投资、个人等多个渠道进入房地产市场。具体方法，一是直接投资房地产，比如独资直接购买或合资入股后直接购买比较优质的写字楼和商场等物业；另一种是热钱间接变相投入到房地产市场，如通过投资信托基金、私募基金、注资等直接或间接投资境内房地产市场。

三、原因分析

以中国为代表的亚洲新兴经济体经济强势复苏，投资回报率高，中国资本和房地产市场资产价格快速上涨，同时国际货币市场上人民币升值预期及汇率利差让短期逐利为主的热钱越发青睐中国市场。而中国股票市场长期低迷和不确定性，使大量热钱涌入高回报率的房地产业尤其是短期套利可能性较大的中高档住宅市场。

国内房价增长过快已引发很多问题，市场对于地方债风险的担忧日益加剧，前期高速增长的信贷业务遗留的坏账开始大量涌现，于是银行信贷政策收紧、房地产调控政策趋严。同时期国内打击非法集资和游资的力度加大，而人民币对内贬值越来越明显，造成的房地产开发资金缺口空间也在加大。房地产企业融资和再融资困难，外资热钱成为我国房产企业融资的一个新的资金来源渠道，房地产市场参与主体的追捧加快了热钱涌入房产市场的步伐。

四、影响和利弊

外资投入对我国房地产行业的影响也有有利的一面，一定程度上能够增强开发商的资金实力，帮助其扩大开发规模，增加市场房屋供给，有助于改善国民居住条件及加快我国城镇化进程，某种程度上有助于市场竞争，促进房地产业的快速发展。包括热钱在内的国外资金进入房地产领域还能够增加国内基础设施建设所需投资，吸纳劳动力就业，促进产业结构升级，扩大外贸规模，改善外贸结构，也是我国一项重要的税收来源。

但过多的热钱进入境内会放大金融市场的流动性，加大通胀压力。加之我国房地产市场发展不够成熟，市场定价机制不够完善，境外投机热钱容易通过操纵市场，形成虚假的房地产行情，提高房价，使房地产价格出现泡沫。热钱尤其通过银行杠杆的放大效应，刺激了房地产市场对高端商品的追逐，而我国居民需要的廉价房屋的供应反而减少，加剧了我国房地产市场供应结构的不合理。

国际热钱通过资金链来影响和引导着中国房地产商，从而影响着整个房地产市场。同时其影响力向房地产产业链的上下游延伸，包括机械设备、建筑材料、设计施工、劳务服务、咨询销售等等各个相关行业，一旦热钱撤离将会重创实力较差的相关行业企业，进而影响国民经济。

热钱的突然大量撤出可能刺破中国的房地产泡沫，并让国内金融体系的潜在风险都爆发出来。房地产泡沫一旦破裂，风险最后大部分都转嫁给普通消费者，同时造成房地产行业及上下游产业的整体长期低迷，对金融市场也会产生冲击。

五、管控建议

大量境外热钱的快速涌入和流出削弱了我国资本管制的有效性，扰乱了外汇市场秩序。政府应通过加强调控监管，防止热钱短期内大量频繁出入，考虑可以实施浮动的汇率制度，设定繁琐障碍限制外资的快速撤离，保障整体金融体系的稳定。同时，要加强统计分析，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计相应的评价指标体系，及时掌握市场态势，制定有效的管控政策，提高外资进入房地产业门槛的标准。

政府还应合理引导房价，并合理控制各地各类型房屋开发比例，提高保障性住房建设力度，制定相应房地产管控政策，防止房价暴涨暴跌。同时在某些方面设定障碍，增加房产交易变现难度，降低其投资属性，引导房地产行业健康发展。

在限制热钱投机房地产的同时也应有效疏导入境热钱，在实体经济中开辟出新的领域来接受外来资金，让追求短期投机收益的热钱可以转化成能在中国长期投资的可利用外资，就能够将“热钱”引入中国经济最需要的地方，在发挥热钱积极作用的同时，将其负面影响和风险降到最低。

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