小区停车位权属的法律研究

作者简介：热依扎·达列力汗，女，哈萨克族，新疆塔城额敏县人，硕士研究生在读，单位：新疆师范大学法学院，研究方向，民商法。

摘要：近些年来伴着城市私家车数量的不断增加，小区车位供不应求的现象越演越烈。导致如今小区停车位归属与使用纠纷日益紧张。《物权法》的通过对小区停车位归属作出了专门的规定，虽一定能程度上减少了上述纠纷，但在实践中仍然存在不少的争议。但解决停车难的问题不仅仅要从《物权法》的角度去分析，还应综合业主与开发商订立的买卖合同中存在的问题去分析并加以完善。本文从不同法律对小区停车位、车库的规定去分析其归属权，并结合小区停车位的现状及在操作过程中所产生的问题进行分析并相对应的提出完善建议。

关键词：物權法；停车位；权属；买卖合同

随着私家车数量的持续增加，使得小区停车位权属纠纷也日益增多，停车位归属权问题逐渐成为热点法律问题。《物权法》为能够顺利解决停车位归属的问题提供了一个基本的方案，基本能够明确小区车位、车库的归属与利用的原则和依据。所以本文通过对《物权法》、《合同法》等相关法律对车位权属问题规定的分析，列出法律规定及实施应用中存在的问题并相应提出对策建议以更全面完善的分析解决小区停车位权属纠纷。

一、现行法律中小区停车位权属存在的问题

（一）《物权法》中也存在诸多问题

1、缺乏对约定不明或没有约定下归属问题的规定

《物权法》规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。虽染该立法思想明显遵循了“私法自治”原则，但是本身不明显的包含了车位的所有权归开发商的权属确定，开发商就可以利用“私法自治”原则在合同中随意设立对购房者不利的条款，以车位供不应求的现象为借口，向各小区业主合理合法的收取了一定价款。在实践中，在合同中对小区停车位的归属存在约定不明或者没有约定的情形时一般都会认定为开发商所有，这样实际就是损害了业主的利益，给现实操作留下了隐患[1]。

2、《物权法》的溯及力问题在执行中未得到解决

在实际情况中，法律原则是自施行之日起就便开始发生效力。法律的不溯及既往就是为了保护社会关系的稳定不被破坏，但往往因为新、旧法中的一些法律和法规规定的不一样，就出现了完全与之相反的判决结果。《物权法》并没有做出明文规定说可以适用于在其颁布之前的车位纠纷案件，且在司法实践中大部分律师也认为《物权法》不具有溯及力。所以在解决关于停车位案件问题时，在2007年10月1日之前发生的纠纷案件，则依然适用之前的《物权法》以及相关的法规。使其在执行操作的同时也存在了许多矛盾和难题，令纠纷没有办法更完善的解决。

二、关于完善小区停车位权属的法律的意见

（一）务必完善买卖合同中关于停车位归属的具体内容

1、对合同约定内容及合同格式的完善

（1）在第二章提及在《合同法》和《商品房买卖合同》中对约定事项的规定，一般买卖合同约定的内容是对合同的标的、数量、质量、价款或报酬、违约责任、解决争议的方法等。并没有将小区停车位、车库列在约定事项中。在《商品房预售管理办法》中虽规定了房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同对配套基础设施和公共设施等相关事项进行约定，但也没有将停车位、车库列在条文中。因而对小区停车位、车库是否为独立建筑物的定性，及是否属于小区公用的公共设施存在疑问。

（2）完善买卖合同的格式，使得买卖合同更加的规范化、统一化，也是更好解决纠纷发生的途径。往往房屋买卖合同都是开发商单方面的制作，大部分业主对合同的格式并不具有专业的认识，从而会在不知情的情况下损失利益[2]。

2、完善对房屋销售买卖合同的监管力度

开发商和业主之间在订立《商品房买卖合同》时，是由该地区房地产管理局审核管理的，因此房地产管理局在审核买卖合的同时更应注重其合同的合法性，对开发商恶意保留车位所有权的合同及时予以告知买受人，并通知开发商限期改正。完善了对买卖合同的合法性的监督力度，就会在一定程度上减少开发商利用优势制定有助于自己的格式条款的行为，更有利于维护业主们的合法权益，也无疑很好地遵循了保护弱者权益的原则。

（二）必须完善《物权法》中的相关内容

1、从立法上完善《物权法》关于小区停车位的相关内容

在本文，所提到的《物权法》第七十四条的相关规定，也指出了该规定在现实运用中所存在的问题，下面就对其立法中存在问题提出相应的建议。第一，针对《物权法》第七十四条第一款规定的满足业主需要的规定不明，是操作性不强的条款，需要进行进一步的细化，争取能为之提供一个评判的标准。第二，在相关法律的立法上，修订和完善《物权法》中一些关于小区停车位所有权权属的相关条文，对首先满足业主需要的规定进行进一步明确和必要的补充解释。小区业主相比较开发商来说是弱势群体，在立法上如果能更大地限制开发商将小区停车位转手卖给第三人的条件，多多给予小区业主们“优先购买权”等相关实际权利[3]。第三，规范合理的小区停车位所有转让制度，明确开发商把小区停车位所有权出售给小区以外的人法律效力的相关问题。加强对小区停车位的销售和出租价格的监督、管理和限制，以防止开发商与第三人恶意串通来侵害业主的利益[4]。在立法上，赋予小区业主委员会明确的法人地位，保证其在开发商违反法律规定权利义务侵害业主合法权益时有能够追究和监管的权利。同时还应当规定开发商将小区停车位出售给第三人时务必采取公告的方式来告知小区业主们行使优先权，如果没有通知行为就应当认定为该出售行为不合法。

对于《物权法》第七十四条第二款的规定，在约定不明或没有约定时，应进一步明确小区停车位所有权的归属问题。由于开发商在经济上具有优势地位，法律应站在保护弱势地位的买受人一方，以保障买受人的合法权益，因此在合同中如果没有对车位的归属作出规定，就可以推定为车位所有权是小区业主，开发商已经放弃主张车位的权利。从合同解释及实践中看，房屋销售合同时开发商单方起草的，车位是归属是开发商通过格式条款确定的，若合同中没有约定归属而发生争议，应作出不利于合同提供者即开发商的推定。显而易见，小区停车位的最终归属应当由当事人来进行约定，在约定不明却或者没有约定，则需要依据《合同法》中的61条，如果仍然无法确定归属的情况下，就应该推定为业主共有[5]。在最后进一步对《物权法》中的溯及力做出明确的规定，确定涉及2007年之前车位纠纷案件所应适用的法律和实际解决方案，为法院处理司法实践提供保障，从而更好地解决纠纷。

2、完善小区停车位执法难的问题

关于小区停车位，不光是从立法上进行完善，对执法过程中存在的问题也应进一步加以完善规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是在实践中，开发商并不是按照法律的规定去明确车位的归属。由于开发商相对业主处于优势地位，一部分开发商在与业主签订房屋销售合同时选择制定格式合同，明确小区车位归自己所有；另外由于现在车位的紧缺，开发商也会抬高出售车位的价格，让业主被迫放弃自己的权利。开发商通过运用一些合法的方式，将自己的利益最大化，使车位越来越市场化。但是，在现实纠纷中，相应的执法部门没有出面替小区业主监督和检查开发商的行为。由于车位权属依附于房屋所有权的权属，因此，我认为，对开发商违反法律损害业主权益的行为由房地产管理局下设的相应执法部门去监督。若执法部门能履行自己的义务，监管到位，则开发商逃避法律漏洞助于自己获利的行为会有所下降，关于停车位的纠纷也会相应减少。（作者单位：新疆师范大学法学院）

参考文献：

[1]陈晓.住宅小区停车位权属归属的立法缺陷与完善[J]法制与社会（法律经纬）2014（1）

[2]周建国.上海《物权法》第一案胜诉[N]浙江日报，2007年

[3]江平，李显冬，中国物权法要义与案例解释[M]北京：法律出版社，200：161

[4]王利民，民法总则研究[M]北京，中共人民大学出版社，2003：15

[5]王钰林，袁丽平，对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J]长江建设，2004（5）：58-60