房地产领域腐败影响因素实证研究

张孜仪

（中南财经政法大学公共管理学院，湖北 武汉 430073）

一、房地产领域腐败影响因素识别

通览现有的关于房地产领域腐败的理论研究成果和官方公开的有关房地产领域腐败的案件，可以得出房地产领域腐败影响因素研究的主要理论观点。

（一）制度因素论。

多数学者及实务工作者认为腐败是现行制度缺失背景下所产生的权力异化现象。习近平在党的十八届三中全会上提出“将权力关进制度的笼子”，更是强调了制度建设对反腐败的重要性。房地产领域的腐败有着其独特的制度根源，关于制度瑕疵论，宏观上存在着制度本身瑕疵和执行瑕疵两方面。持制度瑕疵论者从多角度剖析了诱发腐败的制度根源。T.Herzfeld 和 C.Weiss（2003）研究显示，法律和秩序的完善程度与腐败之间有着很强的负相关性。就制度执行瑕疵而言，杜治洲和任建明指出中国反腐败成效不佳的重要原因之一在于反腐败制度的执行力不强。可见，制度本身与制度执行效果对于腐败治理所发挥的作用并不能简单等同，本研究即区分房地产领域腐败治理制度本身与执行效果两个层面来分析其对腐败的影响。

（二）社会转型论。

社会转型论者主要以转型期中国社会政治体制问题为切入点。社会转轨意味着社会治理方式从管制到自由，从集权到分权，从公有制为主体转变为多种经济方式并存，从封闭转向开放。转型期社会存在着诸多不稳定和非预期性因素，这种不成熟性和非预期性容易滋生投机心理。另外，转型期制度建构多属试探型和自上而下政府主导型，容易出现法律盲区和暧昧区，这都为腐败提供了可乘之机。Treisman（2000）研究发现国家干预会增加腐败现象。Lambsdorff和Cornelius调查了26个非洲国家，发现了一种简单的相关性：腐败与“政府管制的模糊性和懈怠”呈现正相关。政府管制的模糊性和懈怠为公职人员提供了较大的自由裁量权，这正是行贿寻租和索取贿赂所必备的条件。[1](p70-78)社会转型的一个重要方面是制度体制的转型，制度改革的关键是要对国家在经济中的角色进行重新定位，核心目标是实现善治。治理的核心思想是广泛参与，它意味着国家管理方式的一种根本性变化，政府不再具有支配性作用，而应该充分发挥市场机制和公民社会的力量，使他们充分参与到决策过程中来。[2]

（三）经济因素论。

腐败的利益诱惑论遵循着经济学中的“成本—收益”理论，官员腐败的前提是其获取的收益大于其应付出的代价。Van Rijickeghem和Weder（2001）考察了腐败与官员工资之间的相关程度，发现低工资会促使公务员违法补偿他们的收入。正因如此，国内部分学者提出要学习新加坡等国家通过高薪养廉来防治腐败。房地产领域的腐败区别于其他领域腐败的一个关键因素在于该领域腐败收益额高。与高额的腐败收益相比，官员的薪酬显得甚为微不足道，而产业结构调整及财富分配的重点性显得格外突出。房地产业当下被视为暴利行业，一些开发商为了获取项目，违背正常的房地产开发规程，不惜重金向政府主管人员寻租，高额的贿赂资金腐化了一大批政府官员，而该贿赂成本却由购房者买单。

（四）历史和文化论。

国外有学者称行贿和受贿是世界上“最古老的临时性职业”，一些学者指出腐败的发生与一国的历史文化传统有着紧密的联系。Lipset和Lenz构造了一个标准来衡量“家庭主义”，在对家庭主义与腐败之间关系的回归分析中，发现家庭主义的衡量值与腐败正相关，即使根据人均收入进行变量之间的调节，亦会得出同样的结论。[3](p112-124)还有学者从宗教信仰、人口密度、性别等方面对其与腐败之间的关系作了深入研究。

二、房地产领域腐败影响因素基本模型建构

（一）房地产领域腐败影响因素假设。

本研究尝试构建房地产领域腐败影响因素回归模型，该模型由四组变量组成（如图1），包括影响房地产领域腐败的制度因素、转型社会政治生态因素、经济生态因素、人文因素。

图1房地产领域腐败发生结构路径

根据上述影响因素梳理结果，提出假设如下：

H1：房地产开发管理过程中公权力制约力度影响房地产领域腐败行为的发生。房地产开发管理过程中公权力制约力度越大，房地产领域腐败行为就越少发生，相反，房地产开发管理过程中公权力制约力度越小，房地产领域腐败行为就越多发生。“权力倾向于腐败，绝对的权力倾向于绝对的腐败。”[4](p342)权力的扩张性是腐败发生之源，遏制权力的扩张，须以权力制约权力。

H2：房地产领域腐败治理制度影响房地产领域腐败行为的发生。制度包括制度文本和制度实施，本研究仅考察制度文本对于腐败的影响效果。房地产开发管理制度和权力制约制度文本越详备，腐败行为就越少发生。该假设旨在验证法制化水平在反腐败当中的作用。

H3：房地产开发管理过程中政府信息公开程度影响房地产领域腐败行为的发生。房地产开发管理过程中政府信息公开程度越高，房地产领域腐败行为就越少发生；反之，房地产开发管理过程中政府信息公开程度越低，房地产领域腐败行为就越多发生。房地产开发流程中涉及的土地使用权流转、城乡规划、容积率问题、工程项目招投标、工程监理验收等环节均具有较强的专业性，公众知情难度大，监督阻力大，这就对房地产开发管理中政府信息公开程度提出了较高的要求。提高政府信息公开程度，可在某种程度上遏制腐败行为发生的频率。

H4：房地产开发管理过程中公众参与的程度影响房地产领域腐败行为的发生。房地产开发管理过程中公众参与程度越高，房地产领域腐败行为就越少发生；反之，房地产开发管理过程中公众参与程度越低，房地产领域腐败行为就越多发生。民主化程度是一国政治文明的重要衡量标准，而公众参与是民主化进程的重要推进力量。公众的有效参与可以激活一国的政治生命力，测度房地产领域腐败与公众参与之间的关系，可以在某种程度上衡量我国政治民主化的程度。

H5：房地产业的产业结构影响房地产领域腐败行为的发生。房地产业的产业结构越合理，房地产领域腐败行为就越少发生；反之，房地产业的产业结构越不合理，房地产领域腐败行为就越多发生。产业结构是各产业的构成和各产业之间的联系和比例关系。目前房地产业是为我国国民经济的支柱产业之一，而涉房地产税费也是政府财政收入的重要来源，这就对我国房地产产业结构提出了更高的要求。

H6：房地产开发管理过程中公职人员的家庭环境会影响房地产领域腐败行为的发生。公职人员的家庭环境越好，房地产领域腐败行为就越少发生；反之，公职人员的家庭环境越差，房地产领域腐败行为就越多发生。在对房地产领域腐败案件的统计过程中发现，多数腐败公职人员的家庭环境如夫妻关系等有失和睦，导致婚外情等事件多发。从公开报道的腐败案件看，公职人员的婚外情多以利益为载体，当基本薪金收入无法满足各种生活需求时，以权谋私便产生。于是，本研究尝试在影响因素中增设家庭因素作为考量指标之一，以探索家庭环境在腐败发生中所起到的作用。

H7：房地产开发管理中公职人员的道德素质影响房地产领域腐败行为的发生。房地产开发管理过程中公职人员的道德水平越高，房地产领域腐败行为就越少发生；反之，房地产开发管理中公职人员的道德素质越低，房地产领域腐败行为就越多发生。纵览房地产领域腐败案件，可以发现，面对利欲，自我约束力松散，道德滑坡，是腐败行为发生的重要诱因。

H8：房地产开发管理过程中公职人员的性别会影响房地产领域腐败行为的发生。在公职人员的群体中增加女性公职人员的数目，会降低腐败；反之，女性公职人员人数过少，容易诱发腐败。虽然加大女性公职人员比重与遏制腐败的相关性并未得到确切有效的证实，但女性公职人员与腐败治理之间的微妙关系一直备受关注。对我国房地产领域腐败案件进行统计的结果显示，男性占据绝大比例，故本研究假设公职人员性别会对腐败产生影响，以证实其相关性。

H9：房地产领域腐败主体在实施腐败行为时的内心因素影响房地产领域腐败行为的发生。腐败主体在实施房地产领域腐败行为时内心顾虑越多，腐败行为越少发生；反之，腐败主体在实施房地产领域腐败行为时内心顾虑越少，腐败行为越多发生。腐败主体实施腐败行为时的内心因素是衡量其“敢不敢”腐败的重要尺度，如果公职人员及行贿主体在实施受贿和行贿行为时内心顾虑较少甚至毫无顾虑，则腐败行为易发。

H10：房地产开发管理中公职人员的职业满足感（薪酬待遇等）影响房地产领域腐败行为的发生。房地产开发管理中公职人员的职业满足感（薪酬待遇等）越强，房地产领域腐败行为越少发生；反之，房地产开发管理中公职人员的职业满足感（薪酬待遇等）越弱，房地产领域腐败行为越多发生。房地产腐败的主要表现是谋取金钱等私人利欲，那么提高公职人员的待遇，提高其职业满足感，是否能够起到遏制腐败发生的功效，即“高薪养廉”在我国是否能起到较好的社会效果，还有待于实证检验。

表1 房地产领域腐败影响因素指标体系

（二）指标体系的建立及数据来源。

根据国内外相关文献，结合研究中的座谈访问及个案数据采集结果，初步形成了房地产领域腐败影响因素指标体系（表1）。

腐败的实际水平无法直接确定，感知就成为研究腐败的唯一指导。尽管感知永远无法与现实相混淆，但从已有经验来看，清廉指数和现实是一致的，这使我们有理由相信，感知是可以反映腐败的实际水平的。但如果收集的数据有失偏颇，实证研究的效果在某种程度上会被削弱。从这个角度看，选择调查对象显得十分关键。[5](p18-20)

为提升数据来源的可信度和权威性，本研究对调查对象的覆盖范围和人员结构及其素质等因素都进行了严格遴选。问卷主要针对下列群体发放：

第一类信息来源群体：机关单位公职人员的主观感知。包括各级检察机关、法院、纪检监察机关、各级政府国土资源部门、住房与城乡建设部门、财政部门、审计部门、金融机构等相关机关单位公职人员的感知。

第二类信息来源群体：社会精英群体的主观感知。包括专家学者、律师、相关报纸及网络媒体、相关广播及电视媒体等单位工作人员的主观感知。

第三类信息来源群体：房地产开发公司、建筑工程公司、装饰公司、招投标公司、评估机构等关涉房地产开发的各企事业单位工作人员的主观感知。

问卷的调查对象覆盖范围较广，且每一位调查对象在选择前期都进行了严格甄别遴选，以提升问卷调查结果的权威性和科学性。问卷采用邀请式在线回答，为保证调查对象选取的可靠性，同时设置了IP绑定，大大降低了无效问卷产生的频次。数据采集过程亦采取了技术处理，可以有效避免问卷调查对象因顾及个人信息外泄而导致的信息失真。

本研究问卷发放范围涉及全国27个省、自治区及直辖市，还包括现居于国外的受访中国人5人，共收回有效问卷201份。本研究采用SPSS17.0软件，采用极大似然值法（Maximun Likelihood，简称ML）作为估计方法，对初始模型中各因子间关系进行验证。评估出数据质量的克朗巴哈系数为0.820，评估项目的标准化克朗巴哈系数为0.819。信度系数为0.819，大于0.8，总体上，该影响因素评估模型编制的内在信度比较理想。

就调查对象而言，有54.7%的调查对象表示参与过涉房地产的事宜，包括查办案件、土地出让、规划审批、房屋拆迁、代理案件、科学研究、房地产开发等。被调查者男性居多，共137人，占66.8%。年龄分布为：30岁以下、30至40岁、40至50岁、50至60岁和60岁以上的调查对象分别占53.7%、32.3%、12.5%、1%和0.5%。被调查者的文化程度普遍较高，其中博士和硕士学历的被调查者分别占29.4%和42.9%，本科和大专学历的被调查者分别占24.8%和2.59%，高中学历1人。在被调查者当中，在机关单位工作的人数占44.4%，其中在行政机关、纪检监察机关和司法机关工作的被调查者分别占17.4%、20.9%和6.2%；在科研机构（包括高校教师等）工作的被调查者占22.4%；律师业、传媒业、金融业、房地产开发业的被调查者分别占10.9%、3%、3.5%、6.4%；其他行业工作的被调查者为16人，占8%。

（三）假设验证。

本研究采用简单线性回归来探索房地产领域腐败影响因素，旨在发现房地产领域腐败的关键性诱发因素。采用SPSS17.0排除了假设变量数据结构中的共线性问题，回归分析结果（表2）显示，模型的F值为5.665（P=0.01），总体拟合度良好。

表2 房地产领域腐败影响因素模型拟合度检验结果

三、检验结果分析

回归分析结果（如表3）显示，权力制约制度、家庭环境、道德水平、腐败主体内心因素和关系人情自变量分别在5%、5%、10%、10%、1%水平下显著，上述自变量的影响系数分别为-0.182、0.142、0.134、0.126、0.322，该五种因素检验结果显著，上述假设并非完全成立。

假设H2检验结果显著，权力制约制度对房地产领域腐败发生的影响系数为-0.182。这表明并非房地产开发管理过程中权力制约制度和腐败治理制度越多，腐败行为就越少发生。因为制度数量与制度完备程度之间并不存在正相关关系，制度文本与制度实施效果之间亦不存在正相关关系。目前我国房地产领域腐败现象较为严重，在某种程度上反映出房地产开发管理过程中权力制约制度与腐败治理制度还欠完备，制度实施效果还有待提高。房地产开发管理中权力制约制度和腐败治理制度制定得越完备、实施效果越好，房地产领域腐败行为就会越少发生。制度影响腐败发生的显著性结果表明，当前制度反腐败仍应摆在党风廉政建设的重要位置。应该建立健全反腐败的规范性法律文件，无论是党纪、法律、行政法规、政府规章还是其他类型和位阶的规范性法律文件，都应该既体现程序正义又符合实体正义。只有制定出规范明确的权力制约制度，并严格予以执行，形成反腐败制度普遍适用和警示威慑的效力，才能维持党风廉政建设体系的稳定性，提升反腐倡廉活动的公信力，巩固政党的合法性地位和权威性。

假设H6统计分析结果显著。公职人员的家庭环境越好，房地产领域腐败行为就越少发生。反之，公职人员的家庭环境越差，房地产领域腐败行为就越多发生。家庭因素对于腐败发生有着较强的影响力，这给我们以启示，在加强廉政建设和反腐败的过程中，不仅要重视公职人员在履行职务过程中行为的合规性，还应该对公职人员的家庭环境给予充分的考量，尤其是生活环境。良好的生活环境可以塑造一个人的优良品格，形成对权力的理性认知和判断，减低行为失范的发生频次。在公职人员履职过程中，应注重良好家庭环境的维持。家庭环境的不稳定性和波动性容易引发个人情感危机，会对个人行为造成负面影响。现代社会多元开放性和人自主性的增强都冲击着家庭的稳定，各种诱惑和道德伦理的缺失也大大增加了维持家庭稳定的成本，其中金钱成本占重要比重。所以，有效推进廉政建设，不仅要严格监督公职人员的履职行为，还应该鼓励和督促其维持良好的家庭环境和家庭关系。某些情况下，可以把增进家庭稳定性作为一种为公众道德取向所接受的预设前提，[6](p36)公职人员的个人行为影响国家机关在人民群众中形象的塑造，应该予以严格规范。

表3 房地产领域腐败影响因素假设检验结果

假设H7统计分析结果显著。房地产开发管理过程中公职人员的道德水平显著影响腐败行为的发生。虽然家庭稳定性与道德有着重要的关系，但是数据分析过程中，二者并不存在共线性问题，且均对腐败行为的发生有着显著的影响。对于情感的背叛固然属于失德行为的一个方面，但道德防线的失守，还包括对金钱的贪腐、权力的滥渎、作风的扭曲等，这些都是诱发腐败的重要因素。加强道德约束日益引起党和国家的重视，在公职人员进和出的关卡设置道德考量因素，对于提升公职人员的道德素质，遏制腐败的发生将会起到积极的功效。另外，在公职人员日常考核中，也应纳入道德指标，以防止道德滑坡，冻结腐败的诱发因子。

H9假设检验结果显著。房地产领域腐败主体实施腐败行为时内心顾虑越多，腐败行为就越少发生；反之，顾虑越少，腐败行为就越多发生。内心顾虑因素指标的选择旨在考核腐败主体“敢不敢”选择腐败行为。腐败主体的内心顾虑因素包括两个方面，一是公职人员的内心因素，二是行贿主体的内心因素。腐败治理的效果和官场风气是影响公职人员内心主观态度的重要因素，如果腐败行为得不到有效惩治，腐败风气会在官场蔓延，且可能会形成“羊群效应”和“青蛙效应”，滋生贪婪、侥幸的恶风。本研究问卷调查结果显示，认为房地产开发商等主体在实施行贿行为时顾虑和恐惧心理较多和很多的调查对象分别占15%和2%，认为公职人员在接受利欲诱惑时顾虑和恐惧较多和很多的调查对象分别占7%和1%，可见，房地产开发商和公职人员在实施腐败行为时内心的顾虑和恐惧并不是很多，也就是他们对于自身实施腐败行为的后果并无太多的担忧。这反映出房地产领域腐败行为惩治力度和效果的欠佳，导致腐败主体在实施腐败行为时的有恃无恐。房地产领域腐败主体在实施腐败行为时的主观心理状态显著影响腐败行为的发生。

假设H11检验结果显著。“关系文化”对于房地产领域腐败行为的发生影响效果显著。公职人员对于“关系人情”越重视，腐败行为就越容易发生。中国儒家传统孝、悌、忠、信、礼、义等“关系文化”经过几千年的发展演变，已深深根植于中华文化生态系统和中国民众的内心深处。亲缘关系、职缘关系、学缘关系、地缘关系等关系圈形成了中国社会盘根错节的关系生态。“关系”中国以重人伦为本，人情是维系当代中国人际关系的主要纽带，“面子”具体地调节着中国人际关系的方向和程度，重“信任”与“和谐”是中国人际关系建立的心理起点，整体主义原则在处理人己、群我关系中仍发挥着潜在的作用。[7](p88)人们在选择自己的行为时首先要考量“关系”，这种根深蒂固的“关系文化”容易把私人关系中个体对个体的“面子”扩大至公对公的交往，使“面子”渗透于公事中，使公事“私事化”，其严重后果是使中国的社会组织不能按科学的程序运转，影响了整个社会风气。对于中华文化，应该批判性继承，因为文化“宝贵的遗产里”也会“掺杂着许多渣滓”，[8](p26)应该对“关系文化”进行解构和重构，发扬光大“关系文化”的凝聚作用和引导作用，巩固和增强文化软实力；但同时须合理规制人们的行为，防范因“人情伦理”引致公共行为失范。

前述假设 H1、H3、H4、H5、H8 和 H10 假设检验结果不显著，并不表明房地产开发管理过程中公权力制约力度、房地产开发管理过程中政府信息的公开程度、房地产开发管理过程中公众参与程度、房地产业产业结构、房地产开发管理过程中公职人员的性别和房地产开发管理中公职人员的职业满足感（薪酬待遇等）等因素对房地产领域腐败行为的发生不产生影响。假设检验结果仅表明这些因素对于腐败行为发生的影响力度弱于假设H2、H6、H7、H9、H11所包含的房地产领域腐败治理制度、房地产开发管理过程中公职人员的家庭环境、房地产开发管理中公职人员的道德素质、房地产领域腐败主体在实施腐败行为时的内心因素和关系人情因素。

对于假设H1，房地产开发管理过程中公权力制约力度影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著。房地产开发管理过程中公权力制约力度的考量因素是腐败行为的法定惩治力度。房地产领域腐败案件的涉案金额普遍偏高。受到罪刑法定原则的约束，判决结果并无太大的落差，期刑分布从缓刑到20年不等，另有无期和死缓，最重为死刑立即执行。对于腐败犯罪的刑罚标准，理论和实务界均有专家指出惩罚标准太低。单纯增大法定量刑还不能从根本上遏制腐败的发生，还应该提升刑罚的执行力，使腐败犯罪真正符合罪责刑相适应原则。

假设H3，房地产开发管理过程中政府信息公开程度影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果不显著。加大政府信息公开力度对于遏制房地产领域腐败行为发生效果并不显著，其主要原因在于目前我国的政府信息公开，无论在制度构建还是实施方面都尚不完善，公众对于政府信息公开并未抱太大的期望。与房地产开发有关的政府信息公开力度不够、方式不完备，且该领域的信息如城乡规划、容积率问题等往往具有较强的专业性，导致通过政府信息公开来监督公职人员、预防腐败发生并未起到积极的效果。

假设H4，房地产开发管理过程中公众参与程度影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著。本研究调查结果显示，认为我国目前公众参与社会事务管理的效果较好和很好的调查对象仅占5%和1%，认为效果较差和效果很差的调查对象却占46%和22%。应该反思当下公众参与机制的缺失，找到症结，并予以规范完善。因为“公众舆论是人民的最后权力，如果人民失去了对立法、行政和司法权的监督，再失去自由表达意志的权力，也就基本上可以认定这个国家的契约被自动废止，而政府合法性已经不复存在了。”[9]公众参与是考验政党执政能力和执政地位的有力工具，当下我国政治体制改革进程在不断推进，应该找到提升公众参与效果的突破口，坚定接受公众参与和监督的自信心，为公众积极参与社会管理和监督提供动力。

假设H5，房地产业产业结构影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著。十年来，我国房地产业的产业发展呈现“重增长而轻民生、重市场而轻保障、重投资而轻消费、重售卖而轻租赁、重高档而轻普通”的“五重五轻”局面，“结构失衡”沉疴已久。然而，因我国房地产业发展政府干预的力度和范围较大，单纯产业结构的调整对于遏制房地产领域腐败行为的发生功效可能并不明显，合理化产业结构仍然面临行政干预，故而房地产业产业结构影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著。

假设H8，房地产开发管理过程中公职人员的性别会影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著。提高女性参政议政的比重作为提高女性社会地位和维护女性权益的方式，已经得到世界各国的普遍认可和践行。但是公职人员当中女性比重的调整对于遏制腐败的效果并不显著，也就是说，“女性公职人员比男性公职人员更不容易腐败”的假设并不成立，目前我国房地产领域腐败案件中女性涉案人员占比重少的原因在于女性占公职人员总数远不及男性公职人员。

假设H10，房地产开发管理中公职人员的职业满足感（薪酬待遇等）影响房地产领域腐败行为发生的统计分析结果并不显著，该假设在某种程度反映了“高薪养廉”在我国房地产开发管理中并不成立。因为房地产领域腐败涉案金额普遍偏高，公职人员稳定的工薪收入与腐败收益之间悬殊过大，导致部分公职人员为满足自身虚荣心和攀比心铤而走险。我国正处于社会转型时期，人们的价值观和人生观也随之发生着变化，多元化价值趋向明显，单纯的提升公职人员的薪酬待遇并不能满足其利益需求。作为履行国家公权力的特殊群体，公职人员本身就有着职业优越感，尤其是在“官本位”思想依然浓厚的当下社会。

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[2]俞可平.治理与善治[M].北京：社会科学文献出版社，2000.

[3]Lipset，S.M.and G.S.Lenz.Corruption,culture and markets,In Culture Matters:How value shape human progress[M].edited by L.E.Harrrison and S.P.Huntington.New York:Basic Books,2000.

[4][英]阿克顿.自由与权力[M].冯克利,译.北京：商务印书馆，2002.

[5][德]约翰纳·伯爵·兰斯多夫.腐败与改革的制度经济学：理论、证据与政策[M].清华大学公共管理学院廉政与治理研究中心,译.北京：中国方正出版社，2007.

[6]金一虹.影响当前家庭稳定性的伦理道德因素分析及其对策研究[J].学海，1997，（3）.

[7]王晓霞.当代中国人际关系的文化传承[J].南开学报，2000，（3）.

[8][美]罗伯特·路威.文明与野蛮[J].吕叔湘,译.北京：生活·读书·新知三联书店，1984.

[9][法]卢梭.社会契约论[M].何兆武,译.北京：商务印书馆，2003.