湖南城镇住房需求仍处于上升期

◎ 文/赵敬明

湖南城镇住房需求仍处于上升期

◎ 文/赵敬明

今年以来，我国房地产市场出现区域性量价齐跌现象，市场围观氛围较浓，房地产业何去何从众说纷纭。湖南房地产业发展情况如何？笔者通过《中国统计年鉴》、《湖南统计年鉴》和《湖南调查》等资料中有关人口、收入和存量房数据的分析表明，目前湖南省商品住宅总需求仍然处于上升时期。

湖南城镇家庭住房需求及现状

1.城镇人口、家庭和住房总需求推断

城镇住房需求的根本动力源于人口数量、家庭结构和区域分布。人口数量多、家庭户增长快、区域分布集中，对住房的需求多、增长快、聚集度高。实质上，居民对住房的需求是对城镇的居住权、教科文卫权的需求，是对城镇优质公共服务权的需求。1995年，湖南城镇年末总人口为1550.99万人、家庭户486.20万户；2013年，湖南城镇常住人口为3208.81万人、家庭户880.41万户，年均分别增长4.12%和3.35%。根据我国“有房才有家”的民族置业心理习惯，假定每个城镇家庭户都希望拥有自己的住房，截至2013年底，湖南城镇住宅总需求为880.41万套。

2.城镇存量住房情况

按照住房产权来源，目前湖南城镇存量住房大致可以分为房改房、商品房、自建房和保障房等4大类，合计存量房约669.93万套。其中，房改房184.93万套，商品房296.39万套，私人建房62.97万套，保障房（含旧房翻新、改造、廉租房、公租房等）125.64万套。

住房需求仍处于上升时期

国际国内经验表明，城镇化率在30%-60%时，房地产市场进入高速发展时期，市场需求持续上升；达到70%以上时市场需求开始下降。2013年，湖南城镇化率为48.0%，低于全国平均水平5.73个百分点。随着湖南城镇化和旧城改造升级的大力推进、居民收入的稳步增长，预计到2020年，全省刚性及改善性住宅需求仍将持续上升，住房总需求仍处于上升时期。

1.新增城镇家庭户需求164.41万套

（1）2020年全省常住人口预计将达到7265万人。若全省大力推进城镇化进程，城镇化率达到55%以上（仍将低于同期全国平均水平），全省将大约新增城镇人口645万人、新增城镇家庭230万户以上。考虑到城镇化过程中部分近郊市民已有自住房，市民化后对商品住宅需求较少，按照典型调查新增家庭户约有六成具有住宅需求预计，新增家庭户新增商品住宅需求为138万套。

（2）家庭核心化、小型化和老龄化分裂速度加快，还有人房分离（有房但住房不在生活及工作所在地）以及其他分家（独户、独居、离异等）情况，按照年均3%的户均裂变率（1995-2013年湖南城镇家庭户年均增长率为3.35%），预计到2020年湖南城镇还将新增26.41万小型（单独）家庭户，即新增住房需求26.41万套。

2.发展改善性需求184.93万套

按照我国平均25-30年住宅拆迁改造提升周期预计，1995年以前城镇分配的184.93万套房改房，到2020年将逐步进入拆迁改造阶段，这将新增改善性住宅需求184.93万套以上。此外，随着收入水平的不断增长，保障性安居工程家庭户（125.64万户）、私人建房家庭户（62.97万户）等也将新增商品房改善性需求。同时，房地产开发企业也会通过各种技术创新、产品创新、环境创新、配套（教育、医疗、养生等）创新、居住方式创新等各种手段提升城镇居住品质来刺激改善性需求。

3.总需求仍处于上升时期

静止看，截至2013年底，湖南城镇住房总需求880.41万套，总存量住房669.93万套，城镇家庭成套住房拥有率达76.1%；总缺口210.48万套，缺房率为23.9%。

动态看，预计到2020年，湖南城镇住房总需求将达到1229.75万套以上，目前总缺口达559.82万套以上，年均缺口79.97万套。由于缺乏有关数据，以上分析的总需求比实际偏小、成套存量住宅比实际偏大。也就是说，全省城镇住宅总缺口实际上应比估算的大，全省城镇住房总需求仍处于上升期。

房地产业存在的主要问题

目前，湖南房地产业存在的主要问题是有效需求急速下降，出现了区域性市场销售量价齐跌现象，房地产业整体进入调整时期。今年1-6月，全省商品住宅累计销售16.18万套，同比下降10.6%；其中，长沙销售4.92万套，下降27.7%。

1.发展太快，居民有效购买力透支

1995-2005年，全省商品住宅均价年均上涨5.0%，同期城镇居民人均可支配收入年均增长7.3%，城镇住房制度改革的推进伴随着居民可支配收入的快速增长，大大刺激了商品住宅的有效需求，10年间累计销售58.27万套商品住宅，年均增长12.5%，全省房地产业得到了高速发展。

2005-2013年，全省商品住宅均价年均上涨13.6%，城镇居民人均可支配收入年均增长11.9%，8年间累计销售238.12万套商品住宅，年均增长21.2%。尤其是2013年，在“新国五条”的刺激下，全年销售住宅46.67万套，创历史新高。市场销售过旺、商品房价上涨过快、居民收入增长相对较慢，严重透支了大部分城镇居民的有效购买力，城镇居民“把前半生存款交给开发商，将后半生收入抵押给银行”，全民为银行“打工”已成实际。

2.销售过旺，有效需求急速下降

（1）全省有效需求只占总需求的4成左右。2013年，湖南城镇新建商品住宅均价3908元/平方米、套均总价45.32万元/套。按照国际平均6年家庭收入购买一套标准商品房估算，户均家庭年收入应在7.55万元以上才具有有效购买省内商品住宅的能力。2013年，湖南城镇家庭年均收入在7.55万元以上的为352.16万户，占全省城镇家庭户的40%。实际上，全国包括湖南目前的房价收入比均已超过6倍。也就是说，全省目前实际有有效购买力的家庭户应该少于352.16万户。

（2）有效需求已经得到快速释放。1995年尤其是2010年以来，全省具有有效购买力的家庭户已基本实现首轮商品住宅的置业需求，大部分家庭都已经购买了一套甚至多套商品住宅。为便于分析，假定1995年来已销售的296.39万套商品房、今年1-6月已销售的16.18万套商品房均主要由有效购买力家庭户购买，那么目前全省仅剩下有效需求39.59万家庭户（套）左右。

3.供给偏大，短期看市场销售承受巨大压力

1-6月，全省商品住宅规划298.54万套，在建152.25万套。其中，长沙规划132.4万套。全省保障性安居工程规划44.16万套，1-6月基本建成16.09万套。如果在建152.25万套商品住宅、44.16万套保障性安居工程建设近期上市或分配，全省短期住宅供应规模高达196.41万套。如此大规模的供应势必对市场销售和分配造成巨大冲击和压力。

4.配置失衡，住房空置与无房户并存

统计数据上的总量、均量会掩盖家庭个体差异的矛盾。抽样调查表明，全省约占8%左右的城镇高收入家庭户拥有2套及2套以上大户型商品住房（含独栋住房或别墅），占17%左右的城镇中高收入家庭户拥有1套以上大户型（建筑面积140平方米以上）商品住房。但与此同时，也有占47%左右的城镇中低收入家庭户处于蜗居窘境之中；还有占23.9%、210.48万户以上的城镇家庭处于无自有住房的困境之中。

5.地区差异，商品住宅需求分布不均

1995-2013年，长沙城区累计销售商品住宅96.35万套，占湖南城镇住宅销售总量的32.5%。截至2013年底，长沙城区家庭户142.61万户，商品住宅拥有率高达67.6%，远远高于全省城镇商品住宅拥有率33.7%的水平，长沙的需求聚集能力明显高于其他市州。

发展趋势预测

房地产业发展趋势主要取决于供求关系。湖南房地产市场也必将遵循这一市场规律而在波动中发展。

1.供需弱平衡，行业告别高速增长

虽然湖南城镇住宅总需求仍处于上升阶段，但由于目前有效购买力家庭户急速下降，面对短期较大的市场供应规模和预期不太乐观的市场氛围，今年以来，湖南房地产市场供需双方已处于一种动态弱平衡状态，房地产业进入一个适应性调整阶段。

2.长期高速发展，全省进入存量房为主时期

目前，湖南城镇总存量成套住宅669.93万套，成套住宅拥有率达76.1%以上，长沙仅商品住宅拥有率就高达67.6%，可以说全省城镇目前已进入存量房为主的时期。

3.房地产业将在调整中持续发展

虽然目前短期供应规模偏大、有效需求快速下降，但商品住宅总需求仍然处于上升时期。随着城镇化不断推进、居民预期收入水平的不断提高以及货币供应的温和膨胀，全省刚性需求、改善性需求和投资性需求必将在调整中释放。全省房价随供求变动还将有波动，但从一个相对较长的时期看，全省房地产业仍将处于发展上升时期。

政策建议

在湖南房地产业供需动态弱平衡、楼市进入存量房为主时期的大背景下，确保全省城镇居民“居者有其屋”的居住理想，核心在大力推进城镇化、大力提升中低收入家庭户的有效购买力，关键在“公平与效率”两手抓、两手都要硬。

1.坚持发展，切实提高改善民生的认识

实施“居者有其屋”的公共住房政策，确保中低收入阶层的基本居住权益，确保房地产业的支柱地位，大力促进湖南房地产业平稳发展，依然是坚定不移的战略选择，于经济发展、于社会稳定、于民生改善仍然具有极其重要的现实意义。无论发展过程中遇到什么困难、发出任何不同的声音，都应该牢牢坚持“居者有其屋”的产业发展方向，既要考虑发展房地产业的经济效益，也要把握好发展房地产业的政治社会效能。

2.坚持限购，用行政手段确保房地产业配置的相对公平性

为确保房地产业的配置公平、确保中低收入家庭户尽快实现“居住梦想”，全省应进一步加强对中小户型房的供需管理，确保中小户型房主要回归其居住属性。靠市场自我调节，寄希望于房价大跌，既不符合大多数有房者的利益，也改变不了住房配置不均和中低收入家庭户居住困难的问题。

3.放开信贷，用市场手段提升和激发有效需求

住房拥有率不断攀升的背后是刚性需求的逐步减少。只有不断提高居民收入、稳步提高居民有效购买力，同时增加资金供应，在产业政策、消费政策上大力支持，充分激发改善性需求，才能确保房地产业健康稳定发展。如何尽快破解全省房地产业供需弱平衡状态，关键在放开信贷，加大资金供应，让市场自发调节、提升和激发改善性需求。

4.盘活存量，优化升级房地产业

随着城镇化的大力推进和居民提升居住品质、居住环境需求的不断增加，全省房改房、保障房，甚至包括部分私人建房、商品房等，都将逐步进入改善性需求调整范畴。如何盘活近700万套存量房，让不同收入家庭群体各得其所，既不浪费住房资源又确保资源配置效率，是全省面临的一个重大历史性课题，对推动湖南房地产市场的健康稳定发展具有重要的里程碑意义。

5.控制供地，稳定房价预期

房地产供给和土地供给息息相关，而土地具有与一般商品不同的特征，即占有的排他性、稀缺性，在我国还有政府的垄断性。因此，地方政府管理好土地供应总量和节奏，是确保房地产业平稳发展的核心和关键。

（作者单位：湖南省统计局）

编辑：云霞