土地增值税清算前房地产开发企业如何做好准备工作

土地增值税清算前房地产开发企业如何做好准备工作

问：我公司开发的房地产项目已经具备清算条件，正在进行清算前的准备工作。请问，我们应在哪些方面做好准备？

合福达房地产开发公司 向一明

答：由于土地增值税的预征率普遍偏低，土地增值税清算时一般都会补缴税款，造成房地产企业大量现金外流，因此各企业应当事前做好准备，积极应对。如何做到知己知彼百战不殆，我们可以分析一下，税务机关土地增值税审核的主要内容：

一、收入情况的审核要点

1．审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。

2．对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核。

3．对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低而没有正当理由的情况，如果由此种情况，税务机关可以核定征收。

4．主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。上述情况是否已做视同销售处理？

二、扣除项目的审核要点

1．审核扣除项目是否符合下列要求：

（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

2．审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时关注重点是：

（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（2）是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

3．审核前期工程费、基础设施费时关注重点是：

（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（2）是否将房地产开发费用计入前期工程费、基础设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

4．审核公共配套设施费时关注重点是：

（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。

（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

5．审核建筑安装工程费时关注重点是：

（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

6．审核开发间接费用时关注重点是：

（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。

（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

7．审核利息支出时关注重点是：

（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

8．审核代收费用时关注重点是：

（1）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取。

（2）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

9．审核关联交易时关注重点是：

（1）在审核收入和扣除项目时，重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

（2）关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

解耀东