房地产开发企业的土地增值税在什么情况下应当核定征收

房地产开发企业的土地增值税在什么情况下应当核定征收

问：房地产开发企业的土地增值税在什么情况下进行核定征收？核定征收如何依法进行？土地增值税清算后，再出售结存的房产如何缴纳土地增值税？

庆阳房地产开发公司 葛庆尔

答：一、关于核定征收问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

上述诸条非违规即违法，也就是说房地产开发企业只有违规违法才可以进行核定征收，不违规不违法不得搞核定征收。国家税务总局要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定征收工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

二、土地增值税清算后，出售存量房纳税申报问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时分房产类别计算的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

某类房产单位可售面积成本费用＝清算时该类房产扣除项目总额÷该类房产总可售面积

纳税人应当在转让房地产后按月向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

谢志强