不同情况下缴纳土地增值税报送的申报资料是否相同

不同情况下缴纳土地增值税报送的申报资料是否相同

辽宁省凌源市辽西税务代理公司 王力

答：纳税人在不同情况下缴纳土地增值税需要报送的申报资料是不同的，现分别介绍如下，供你参考。

一、 房地产开发纳税人应报送的资料

房地产开发企业销售新建房屋缴纳土地增值税需扣除取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的加计扣除项目金额，因此，应区分不同情况报送相应的资料。

（一）正常申报应报送的资料。

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报；纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。申报时应随纳税申报表报送以下资料：

1．房屋产权、土地使用权证书。

2．土地转让、房产买卖合同。

3．与转让房地产有关的资料。包括：取得土地使用权所支付的价款凭证，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

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3．根据税务机关要求提供房地产评估报告，即：当税务机关认定纳税人提供的转让房地产取得的收入或者扣除项目金额不实，不能作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。

（二）清算申报应报送的资料。

房地产开发纳税人符合三种情形之一时，应进行土地增值税清算，并自满足清算条件之日起90日内办理清算手续：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

房地产开发纳税人符合四种情形之一时，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应在收到清算通知之日起90天内办理清算手续：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；③省税务机关规定的其他情况。

办理清算申报时应提供以下资料：

1．土地增值税清算表及其附表。

2．房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3．项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

4．纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。

（三）预征和核定征收土地增值税时纳税人应报送的资料。

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。同时，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十四条、第三十五条还规定，在土地增值税清算中符合五种情况之一的，可实行核定征收，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税：①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；④符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

根据上述规定，在土地增值税清算前符合条件的可以预征，清算中符合条件的，可实行核定征收。在这两种情况下缴纳的税款，都与实际存有差距，况且都是经过主管税务机关核定确认的，因此，纳税人在预缴税款或者按主管税务机关核定的数额缴纳土地增值税时，至少应报送土地增值税纳税申报表，其他需提供申报资料按主管税务机关的具体要求提供。

二、销售旧房屋与建筑物纳税人应报送的资料

纳税人转让旧房屋及建筑物计算缴纳土地增值税时需扣除房屋及建筑物成本、取得土地使用权所支付的地价款（未支付或无凭据不扣除）和国家统一规定缴纳的有关费用（评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣除）以及转让环节的税金，特别是房屋及建筑物需要按评估成本扣除，因此，在申报时应随纳税申报表报送如下资料：

1．房屋及建筑物产权、土地使用权证书。

2．土地转让、房产买卖合同。

3．房地产评估报告。

4．转让房地产有关税金的完税凭证。

5．其他与转让房地产有关的资料，如：房地产原造价或者买价等。

6．纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案。

（1）因国家建设需要征用、收回的房地产，纳税人因此得到的经济补偿。

（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的（应有政府要求搬迁的批文）。

（3）转让自用住房的（应有居住时间证明，如房产证、住房证、户口簿等）。

邢国平