美国房地产税制对我国房地产税制改革的借鉴

迟丽华　王晓文

摘要：目前，作为新一轮税制改革，房地产税立法被列为税制改革进程而再次成为各方关注的焦点。美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。从房地产业的可持续健康发展看，借鉴美国成功经验，完善我国的房地产税制改革具有深远的意义。首先探讨和总结了美国房地产税收制度体系的经验，然后对我国目前房地产税改革的问题与难点进行深入剖析，并提出了立足基本国情的房地产税制改革建议。

关键词：房地产税制，改革，美国，借鉴

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）10-0075-80 收稿日期：2014-08-26

1 美国房地产税制的探讨与经验总结

1.1 税制要素

美国对房地产保有环节征收一般财产税，美国现行的财产税主要是对土地和房屋等不动产征收的，即房地产税，是财产税的主要组成部分。美国房地产税征税对象是土地和房屋。税率决定权方面，美国的房地产税完全由地方自行制定。税率形式方面，采用相对简单又便于操作的比例税率。每年地方政府根据当年政府财政预算的要求，通过“倒挤”方式来确定税率。

美国房地产税的税基是以房地产的评估价值的一定比例来确定，且由州政府负责完成这项工作。由于美国联邦和州之间执行分税制，房产税被划为地方主体税种，因此各州确定评估价值的一定比例的标准不尽相同。例如加利福尼亚州相关法律规定，以政府指定的专业评估机构确定房产的市场价格的40%为房产税的计税依据。

1.2 税收优惠政策

美国制定的房地产税税收优惠政策是根据本国政治、经济、人文和地理等诸多因素综合的结果。既有实行直接减免税、税收抵免等形式，也有采用农场土地专项优惠、延期纳税等优惠形式，如表1所示。

1.3 房地产税收征管

从立法权来看，通常由联邦和州行使，地方则没有税收立法权，仅仅根据州颁布的税法要求进行征收和管理。从税基评估与征管来看，主要由地方政府负责房地产评估和征管，这是因为地方政府具有及时有效地掌握本辖区房地产信息的优势，从而合理地确定评估价值。

房地产税制比较成熟的美国具备了完善的税基评估机制与领先的评估技术。由美国房地产估价协会负责管理估价行业，并制定评估理论与实务的《美国评估准则》。税基评估机构设置，美国房地产税评税机构采用由税务部门以外的政府部门负责的模式，将评估与征管分设，以确保结果的客观公平。税基评估方法主要选用两种类型，如表2所示。税基评估技术手段，通常采用批量评估技术。

1.4 美国房地产税制建设经验

近百年来，美国对房地产税体系进行不断改革以适应地方经济社会发展的需求。目前，美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。房地产税制建设经验总结概括如下：

第一是从税收的分布结构来看，与房地产权转让环节的征税相比较，更加侧重于房地产保有环节的征税；第二是房地产税制的税种涉及了房地产的开发、转让和使用等多个环节，税种设置比较稳定，涉及面广；第三是征收范围广泛，除城镇外，还包括农村、农场建筑物和土地，以保证丰富、稳定的税源；第四是以房地产的市场价值（即资本价值）为核心的评估价值作为税基，充分考虑到级差收入与时间价值因素，遵循了税负垂直公平的原则；第五是税率设计为差别比例税率，由各州地方政府根据每年本地区财政预算确定税率，年度间税率不同；第六是建立了完善的不动产登记系统和信息共享机制。总之，美国的房地产税制结构不仅对房地产市场的繁荣发展起到了调节作用，还提高了房地产的交易量，杜绝其资源的闲置浪费现象。同时，使其成为地方政府的有效收入来源之一，从而确保稳定的政府财源。

2 我国房地产税制现状及改革难点

2.1 我国房地产税制现状

从上世纪80年代中期以后，为满足改革开放的需求，在分税制改革的基础上逐渐形成了现行的房地产税制。随着农村土地产权制度、住房制度等一系列重大改革的推进，原有不适宜的房地产税制已经显露出弊端。

2.1.1 涉及税种繁复，税负分布不合理

在房地产开发交易环节，涉税包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税和印花税以及企业所得税或个人所得税等，涉税多、税负重，其中涉及到流转税，流转税具有税负转嫁性，最终税负将由购房者承担。与之形成明显对比的房地产保有环节，主要涉及房产税与城镇土地使用税等，除了存在涉税少、税负低的特点之外，免税范围过大，对于个人所有非营业用的房产免征房产税，这与税负的公平原则相悖。此外，我国现行的房地产税制体系中涉及房地产所有环节的税种多达11种，且存在重复征税现象，这不仅会给纳税人带来过重的纳税负担，也会增加税收征管的难度。

2.1.2 征税范围非常狭窄，调控功能严重弱化

目前，我国现行的房产税和城镇土地使用税的征税范围过于狭窄，仅对于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产和土地，而不包括农村地区。随着我国市场经济体制的初步建立和逐步完善，房地产市场的日益开放，房地产权属正逐渐向个人进行过渡，房地产已由集中在国家机关、企事业单位等非个人手中转变为高度集中在个人手中。但是将个人非营业用房地产完全免税，直接导致房地产税调控社会贫富差距的功能严重弱化，有悖于多受益者多纳税的原则。同时，将国家机关、人民团体、军队自用、国家财政部门拨付事业经费的单位自用，以及宗教寺庙、公园、名胜古迹等自用房产及土地列为免税对象，甚至对企业未利用的荒山林地也纳入不征税范围。过多的、不合理的减免税优惠政策也导致了纳税不公平，并且为有些纳税人提供了避税的空间。

2.1.3 计税依据不统一，税率设计不合理

我国现行房产税是以从价计征和从租计征为计税依据。从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%的扣除（损耗价值）后的余值，采用1.2%的比例税率计征。从租计征是依据租金收入12%的税率征收。从上述看，自有房产用于生产经营与出租房产二者的计税依据没有统一，并且根据历史成本计算确定的房产余值，既不能反映级差收入，也不能体现时间价值。不同时期建造的房产，其造价成本差距甚多，致使税负情况不同，违背了税收的公平原则。现行城镇土地使用税按纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据，采用每平方米土地的年税额（即定额税率）计征。以土地面积计税使税额不能随土地价值的增长而提高，导致税源收入缺乏弹性，既不能有效发挥调节土地级差收入的作用，也难以对土地囤积和土地投机行为起到有效的抑制作用。endprint

2.2 沪渝两地房产税改革试点评析

2011年1月28日，上海、重庆宣布正式开展房产税改革试点工作，并公布了改革试点的方案。试点改革对房地产业市场的健康发展起到了一定积极作用，但仍存在一些缺陷：第一是对房产税改革目标定位不合理，沪、渝试点方案均旨在抑制过热的房价，却夸大财产税的基本职能。第二是上海的房产税征税范围仅涉及第二套以上的新购商品房和外地人新购房产，根本不涉及存量房，而重庆虽对存量房征税，但仅限于主城九区内的独栋别墅和高档房，征税范围仍过窄。第三是尽管与试点前以房产余值为计税依据相比，试点后以房产成交价作为房产税的计税依据有所进步，但仍未体现房产的真实价值。第四是税率过低，级次偏少。虽然沪、渝试点方案均设定分档税率，但重庆设定的三个档次，分别为0.5%、1%和1.2%，而上海仅有两档税率，分别为0.6%和0.4%。均低于其他国家的一般标准，设计不科学，很难实现税收的纵向公平。第五是免税方案不尽合理，试点的免税面积没有综合考虑到家庭人口、地理位置等诸多因素，不利于抑制炒房等投机性需求。

2.3 我国房地产税改革的难点

目前，我国房地产税改革难以推进，主要是面临立法和征管两大难题。

2.3.1 房地产税立法目的、模式等体制问题没有达成共识

首先，房地产税的立法定位是为了调控房地产市场、遏制投机投资性需求，还是为了地方政府取得财政收入，当前争议较大且没有给予明确回答。其次，房地产税改革对税制要素的不同设定，会对立法模式产生差异性。比如对土地和房产采取分开征税还是合并征税、计税依据按从价计征还是从量计征、税收优惠对人均面积免税还是居民第一套住房免税、对农村的房产是否征税等，这是税制改革中难度最大的任务。

2.3.2 缺乏完善的税收征管辅助制度

目前，我国房地产价格评估体系尚不健全、财产评估机构较少、不动产登记管理制度不健全、个人房产信息未实现全国联网，给税收征管带来了巨大的挑战，并导致税收流失现象十分严重。深入研究其背后原因：第一是税收征管技术条件相对有限，现有的征管资源难以满足普遍征收房地产税的需要；第二是缺乏征管机构与外部之间信息共享机制，税务部门信息与房产、土地管理部门信息难以实现共享，没有达到相互配合的结果，使得重复采集信息成本增加，这与美国集中统一管理模式是截然不同的。

3 借鉴美国成功经验推进我国房地产税制改革

在党的十八届三中全会关于房地产税制改革方面，简明扼要的表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”。对于深化财税体制改革这一重大任务而言，其中的房地产税制改革必然是财税体制改革的重中之重。笔者认为，应以我国房地产税制现状及改革难点为出发点，借鉴适合我国国情特点的美国成功经验，并结合新一轮税制改革的要求，将我国房地产税改革的内容归纳为“清费立税，两税合一，普遍征税，统一税基，评估计税，差别税率，合理税收优惠以及加强征管建设”。

3.1 明确房地产税改革的目标取向

房地产税的目标定位应基于完善与优化税制的视角，坚决不以直接抑制房价以及遏制过度的房地产投机为目标。为此，我国房地产税改革的近期目标取向应是选取有代表性的城市作为进一步扩大试点范围，并考虑各地区不同情况，由地方政府设计具体的试点方案。还要对目前房地产开发交易阶段涉税多、税负重的问题，采取清理、简化现有的开发交易环节的税费，以不加重整体税负为前提，将有些房地产开发交易环节合理的费调整为税。远期目标取向则是为顺应国际发展趋势，将我国现行的房产税与城镇土地使用税合并为房地产税，统一房地产税征税对象，尽早实现房地产税立法。

3.2 扩大征收范围，遵循普遍征税原则

应将当前只对营业用房产征税逐步扩大到对包括居民住房在内的保有阶段的房产征税。具体而言，考虑到目前我国税收征管条件尚不成熟，全面征收会引起不可预见的风险，应以我国现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础，坚持先易后难、循序渐进的原则，将个人非营业用房产适时纳入征税范围，尤其是将征税力度集中在多套、高档消费住房方面。还将部分行政事业性单位的非经营性房产、农村地区的房地产也纳入征税范围。同时，应借鉴美国的成熟经验，对开发商未出售的房地产征税，规定未出售房地产的免税期限，对逾期未出售的房地产征税，防止有些开发商蓄意囤积房地产。此外，考虑到房地产税具有稳固、持续的特殊性质，应将房地产税划归为地方政府进行管理，使其成为地方税中的重要税种，并且作为地方财源的重要支柱。

3.3 合理调整税基，实现税基统一

应将现行以房产余值或租金收入为税基、以实际占用土地面积为税基，统一改为以房地产市场价值为税基。值得一提的是，综合考虑到我国当前尚未健全的专业评估机制，以及房地产数量众多、区域差距过大的现实状况，建议暂时不以评估值作为税基，而是按交易价为评估值。待评估体系相对完善时，将税基设计为房产的评估值。事实上，根据不动产的评估值为基础确定税基，不仅遵循了能力纳税的原则，多收入多缴税；而且随着不动产价值的提高，可以使房地产税收金额稳步增长，提高地方政府收入弹性，从而满足财政支出的需求。借鉴美国经验的基础上，结合我国国情，应按照最近的交易价为基准，借助现代计算机技术对包括房价总水平的变化、所处区位、建筑结构（如楼层和朝向）、公共基础设施等因素综合考虑与评估，并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整，可以在3-5年为评估周期进行调整，以确保评估值能够可靠的反映房地产的价值。如果纳税人对评估结果产生异议，可向税务部门提出复议申请，并提交中介机构出具的评估报告，得到认可后即以新的评估价为计税依据。

3.4 灵活设计差别税率

考虑到沪、渝两地试点方案中涉及的税率均低于其他国家的一般标准、设计不合理的问题。为此，应借鉴美国房产税税率的设计，并从中国经济发展的实际情况出发，可以实行差别化比例税率，即在全国范围内充分调查纳税人居住消费水平状况的基础上，综合考虑房产的区域位置、用途等诸多因素，严格划分不同类型的房产，设定不同档次的税率。对不同收入群体实施差别税率，比如对拥有高档住宅或多套房产的高收入群体，应通过设定高税率来增加其纳税负担，调整收入分配比例，而对中低收入群体应设定低税率，并制定简化的税收优惠以减轻其负担。同时，地方政府依据当地实际情况有权在规定的税率范围内自行上下浮动税率。

3.5 科学设计税收优惠政策

以保障居民的基本居住权为前提，加强对房地产保有环节的税收力度，重点管理过多占用资源的群体，同时减轻特殊纳税人的负担。具体设想如下：一是应考虑居民的基本住房消费需求。对购买的第一套商品房可以免税，但超出标准面积的部分与第二套以上商品房则实行较高税率来征税。这样既能对社会贫富的住房水平差距起到有效的调节作用，又能有效的抑制过度投资和投机行为。二是应考虑家庭成员因素。应充分考虑到子女是否已婚、是否拥有独立住房，还应包括住房条件、地理位置等因素。比如，对优越区域环境的房产，因其房产价值较高，能够说明产权人的纳税能力充足，对其免税面积适当缩小，反之适当扩大。三是要特别考虑保障性住房的税收优惠。相对商品房而言，公共廉租房和经济适用房具有社会保障性质。因此，地方政府应明确公开房产税用途，合理减免税收，同时加大保障房供给。

3.6 建立健全征管共享机制

应加快推进不动产登记系统和信息共享机制的建设，从而保证税收征管效率，降低操作成本。参考美国的先进做法，广泛借助计算机网络技术等现代信息技术，完成产权登记信息、纳税人信息等共享机制的建立。同时，完善争议解决机制和加强权力制约可以保障公民权益，避免出现不公平的情况。

参考文献：

1.贾康.房产税改革：美国模式和中国选择.人民论坛.2011.1

2.董蕾.美国现行不动产税收制度的启示.税务研究.2012.9

3.周清.房产税改革试点成效评析与政策调整.税务研究.2012.10

4.陈杰 季骋.世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴.社会科学辑刊.2012.6

作者简介：

迟丽华，辽宁师范大学会计系教授、中国注册会计师、高级会计师，主要研究方向为企业税收制度。

王晓文，辽宁师范大学研究生，主要研究方向为企业税收制度。endprint

2.2 沪渝两地房产税改革试点评析

2011年1月28日，上海、重庆宣布正式开展房产税改革试点工作，并公布了改革试点的方案。试点改革对房地产业市场的健康发展起到了一定积极作用，但仍存在一些缺陷：第一是对房产税改革目标定位不合理，沪、渝试点方案均旨在抑制过热的房价，却夸大财产税的基本职能。第二是上海的房产税征税范围仅涉及第二套以上的新购商品房和外地人新购房产，根本不涉及存量房，而重庆虽对存量房征税，但仅限于主城九区内的独栋别墅和高档房，征税范围仍过窄。第三是尽管与试点前以房产余值为计税依据相比，试点后以房产成交价作为房产税的计税依据有所进步，但仍未体现房产的真实价值。第四是税率过低，级次偏少。虽然沪、渝试点方案均设定分档税率，但重庆设定的三个档次，分别为0.5%、1%和1.2%，而上海仅有两档税率，分别为0.6%和0.4%。均低于其他国家的一般标准，设计不科学，很难实现税收的纵向公平。第五是免税方案不尽合理，试点的免税面积没有综合考虑到家庭人口、地理位置等诸多因素，不利于抑制炒房等投机性需求。

2.3 我国房地产税改革的难点

目前，我国房地产税改革难以推进，主要是面临立法和征管两大难题。

2.3.1 房地产税立法目的、模式等体制问题没有达成共识

首先，房地产税的立法定位是为了调控房地产市场、遏制投机投资性需求，还是为了地方政府取得财政收入，当前争议较大且没有给予明确回答。其次，房地产税改革对税制要素的不同设定，会对立法模式产生差异性。比如对土地和房产采取分开征税还是合并征税、计税依据按从价计征还是从量计征、税收优惠对人均面积免税还是居民第一套住房免税、对农村的房产是否征税等，这是税制改革中难度最大的任务。

2.3.2 缺乏完善的税收征管辅助制度

目前，我国房地产价格评估体系尚不健全、财产评估机构较少、不动产登记管理制度不健全、个人房产信息未实现全国联网，给税收征管带来了巨大的挑战，并导致税收流失现象十分严重。深入研究其背后原因：第一是税收征管技术条件相对有限，现有的征管资源难以满足普遍征收房地产税的需要；第二是缺乏征管机构与外部之间信息共享机制，税务部门信息与房产、土地管理部门信息难以实现共享，没有达到相互配合的结果，使得重复采集信息成本增加，这与美国集中统一管理模式是截然不同的。

3 借鉴美国成功经验推进我国房地产税制改革

在党的十八届三中全会关于房地产税制改革方面，简明扼要的表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”。对于深化财税体制改革这一重大任务而言，其中的房地产税制改革必然是财税体制改革的重中之重。笔者认为，应以我国房地产税制现状及改革难点为出发点，借鉴适合我国国情特点的美国成功经验，并结合新一轮税制改革的要求，将我国房地产税改革的内容归纳为“清费立税，两税合一，普遍征税，统一税基，评估计税，差别税率，合理税收优惠以及加强征管建设”。

3.1 明确房地产税改革的目标取向

房地产税的目标定位应基于完善与优化税制的视角，坚决不以直接抑制房价以及遏制过度的房地产投机为目标。为此，我国房地产税改革的近期目标取向应是选取有代表性的城市作为进一步扩大试点范围，并考虑各地区不同情况，由地方政府设计具体的试点方案。还要对目前房地产开发交易阶段涉税多、税负重的问题，采取清理、简化现有的开发交易环节的税费，以不加重整体税负为前提，将有些房地产开发交易环节合理的费调整为税。远期目标取向则是为顺应国际发展趋势，将我国现行的房产税与城镇土地使用税合并为房地产税，统一房地产税征税对象，尽早实现房地产税立法。

3.2 扩大征收范围，遵循普遍征税原则

应将当前只对营业用房产征税逐步扩大到对包括居民住房在内的保有阶段的房产征税。具体而言，考虑到目前我国税收征管条件尚不成熟，全面征收会引起不可预见的风险，应以我国现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础，坚持先易后难、循序渐进的原则，将个人非营业用房产适时纳入征税范围，尤其是将征税力度集中在多套、高档消费住房方面。还将部分行政事业性单位的非经营性房产、农村地区的房地产也纳入征税范围。同时，应借鉴美国的成熟经验，对开发商未出售的房地产征税，规定未出售房地产的免税期限，对逾期未出售的房地产征税，防止有些开发商蓄意囤积房地产。此外，考虑到房地产税具有稳固、持续的特殊性质，应将房地产税划归为地方政府进行管理，使其成为地方税中的重要税种，并且作为地方财源的重要支柱。

3.3 合理调整税基，实现税基统一

应将现行以房产余值或租金收入为税基、以实际占用土地面积为税基，统一改为以房地产市场价值为税基。值得一提的是，综合考虑到我国当前尚未健全的专业评估机制，以及房地产数量众多、区域差距过大的现实状况，建议暂时不以评估值作为税基，而是按交易价为评估值。待评估体系相对完善时，将税基设计为房产的评估值。事实上，根据不动产的评估值为基础确定税基，不仅遵循了能力纳税的原则，多收入多缴税；而且随着不动产价值的提高，可以使房地产税收金额稳步增长，提高地方政府收入弹性，从而满足财政支出的需求。借鉴美国经验的基础上，结合我国国情，应按照最近的交易价为基准，借助现代计算机技术对包括房价总水平的变化、所处区位、建筑结构（如楼层和朝向）、公共基础设施等因素综合考虑与评估，并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整，可以在3-5年为评估周期进行调整，以确保评估值能够可靠的反映房地产的价值。如果纳税人对评估结果产生异议，可向税务部门提出复议申请，并提交中介机构出具的评估报告，得到认可后即以新的评估价为计税依据。

3.4 灵活设计差别税率

考虑到沪、渝两地试点方案中涉及的税率均低于其他国家的一般标准、设计不合理的问题。为此，应借鉴美国房产税税率的设计，并从中国经济发展的实际情况出发，可以实行差别化比例税率，即在全国范围内充分调查纳税人居住消费水平状况的基础上，综合考虑房产的区域位置、用途等诸多因素，严格划分不同类型的房产，设定不同档次的税率。对不同收入群体实施差别税率，比如对拥有高档住宅或多套房产的高收入群体，应通过设定高税率来增加其纳税负担，调整收入分配比例，而对中低收入群体应设定低税率，并制定简化的税收优惠以减轻其负担。同时，地方政府依据当地实际情况有权在规定的税率范围内自行上下浮动税率。

3.5 科学设计税收优惠政策

以保障居民的基本居住权为前提，加强对房地产保有环节的税收力度，重点管理过多占用资源的群体，同时减轻特殊纳税人的负担。具体设想如下：一是应考虑居民的基本住房消费需求。对购买的第一套商品房可以免税，但超出标准面积的部分与第二套以上商品房则实行较高税率来征税。这样既能对社会贫富的住房水平差距起到有效的调节作用，又能有效的抑制过度投资和投机行为。二是应考虑家庭成员因素。应充分考虑到子女是否已婚、是否拥有独立住房，还应包括住房条件、地理位置等因素。比如，对优越区域环境的房产，因其房产价值较高，能够说明产权人的纳税能力充足，对其免税面积适当缩小，反之适当扩大。三是要特别考虑保障性住房的税收优惠。相对商品房而言，公共廉租房和经济适用房具有社会保障性质。因此，地方政府应明确公开房产税用途，合理减免税收，同时加大保障房供给。

3.6 建立健全征管共享机制

应加快推进不动产登记系统和信息共享机制的建设，从而保证税收征管效率，降低操作成本。参考美国的先进做法，广泛借助计算机网络技术等现代信息技术，完成产权登记信息、纳税人信息等共享机制的建立。同时，完善争议解决机制和加强权力制约可以保障公民权益，避免出现不公平的情况。

参考文献：

1.贾康.房产税改革：美国模式和中国选择.人民论坛.2011.1

2.董蕾.美国现行不动产税收制度的启示.税务研究.2012.9

3.周清.房产税改革试点成效评析与政策调整.税务研究.2012.10

4.陈杰 季骋.世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴.社会科学辑刊.2012.6

作者简介：

迟丽华，辽宁师范大学会计系教授、中国注册会计师、高级会计师，主要研究方向为企业税收制度。

王晓文，辽宁师范大学研究生，主要研究方向为企业税收制度。endprint

2.2 沪渝两地房产税改革试点评析

2011年1月28日，上海、重庆宣布正式开展房产税改革试点工作，并公布了改革试点的方案。试点改革对房地产业市场的健康发展起到了一定积极作用，但仍存在一些缺陷：第一是对房产税改革目标定位不合理，沪、渝试点方案均旨在抑制过热的房价，却夸大财产税的基本职能。第二是上海的房产税征税范围仅涉及第二套以上的新购商品房和外地人新购房产，根本不涉及存量房，而重庆虽对存量房征税，但仅限于主城九区内的独栋别墅和高档房，征税范围仍过窄。第三是尽管与试点前以房产余值为计税依据相比，试点后以房产成交价作为房产税的计税依据有所进步，但仍未体现房产的真实价值。第四是税率过低，级次偏少。虽然沪、渝试点方案均设定分档税率，但重庆设定的三个档次，分别为0.5%、1%和1.2%，而上海仅有两档税率，分别为0.6%和0.4%。均低于其他国家的一般标准，设计不科学，很难实现税收的纵向公平。第五是免税方案不尽合理，试点的免税面积没有综合考虑到家庭人口、地理位置等诸多因素，不利于抑制炒房等投机性需求。

2.3 我国房地产税改革的难点

目前，我国房地产税改革难以推进，主要是面临立法和征管两大难题。

2.3.1 房地产税立法目的、模式等体制问题没有达成共识

首先，房地产税的立法定位是为了调控房地产市场、遏制投机投资性需求，还是为了地方政府取得财政收入，当前争议较大且没有给予明确回答。其次，房地产税改革对税制要素的不同设定，会对立法模式产生差异性。比如对土地和房产采取分开征税还是合并征税、计税依据按从价计征还是从量计征、税收优惠对人均面积免税还是居民第一套住房免税、对农村的房产是否征税等，这是税制改革中难度最大的任务。

2.3.2 缺乏完善的税收征管辅助制度

目前，我国房地产价格评估体系尚不健全、财产评估机构较少、不动产登记管理制度不健全、个人房产信息未实现全国联网，给税收征管带来了巨大的挑战，并导致税收流失现象十分严重。深入研究其背后原因：第一是税收征管技术条件相对有限，现有的征管资源难以满足普遍征收房地产税的需要；第二是缺乏征管机构与外部之间信息共享机制，税务部门信息与房产、土地管理部门信息难以实现共享，没有达到相互配合的结果，使得重复采集信息成本增加，这与美国集中统一管理模式是截然不同的。

3 借鉴美国成功经验推进我国房地产税制改革

在党的十八届三中全会关于房地产税制改革方面，简明扼要的表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”。对于深化财税体制改革这一重大任务而言，其中的房地产税制改革必然是财税体制改革的重中之重。笔者认为，应以我国房地产税制现状及改革难点为出发点，借鉴适合我国国情特点的美国成功经验，并结合新一轮税制改革的要求，将我国房地产税改革的内容归纳为“清费立税，两税合一，普遍征税，统一税基，评估计税，差别税率，合理税收优惠以及加强征管建设”。

3.1 明确房地产税改革的目标取向

房地产税的目标定位应基于完善与优化税制的视角，坚决不以直接抑制房价以及遏制过度的房地产投机为目标。为此，我国房地产税改革的近期目标取向应是选取有代表性的城市作为进一步扩大试点范围，并考虑各地区不同情况，由地方政府设计具体的试点方案。还要对目前房地产开发交易阶段涉税多、税负重的问题，采取清理、简化现有的开发交易环节的税费，以不加重整体税负为前提，将有些房地产开发交易环节合理的费调整为税。远期目标取向则是为顺应国际发展趋势，将我国现行的房产税与城镇土地使用税合并为房地产税，统一房地产税征税对象，尽早实现房地产税立法。

3.2 扩大征收范围，遵循普遍征税原则

应将当前只对营业用房产征税逐步扩大到对包括居民住房在内的保有阶段的房产征税。具体而言，考虑到目前我国税收征管条件尚不成熟，全面征收会引起不可预见的风险，应以我国现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础，坚持先易后难、循序渐进的原则，将个人非营业用房产适时纳入征税范围，尤其是将征税力度集中在多套、高档消费住房方面。还将部分行政事业性单位的非经营性房产、农村地区的房地产也纳入征税范围。同时，应借鉴美国的成熟经验，对开发商未出售的房地产征税，规定未出售房地产的免税期限，对逾期未出售的房地产征税，防止有些开发商蓄意囤积房地产。此外，考虑到房地产税具有稳固、持续的特殊性质，应将房地产税划归为地方政府进行管理，使其成为地方税中的重要税种，并且作为地方财源的重要支柱。

3.3 合理调整税基，实现税基统一

应将现行以房产余值或租金收入为税基、以实际占用土地面积为税基，统一改为以房地产市场价值为税基。值得一提的是，综合考虑到我国当前尚未健全的专业评估机制，以及房地产数量众多、区域差距过大的现实状况，建议暂时不以评估值作为税基，而是按交易价为评估值。待评估体系相对完善时，将税基设计为房产的评估值。事实上，根据不动产的评估值为基础确定税基，不仅遵循了能力纳税的原则，多收入多缴税；而且随着不动产价值的提高，可以使房地产税收金额稳步增长，提高地方政府收入弹性，从而满足财政支出的需求。借鉴美国经验的基础上，结合我国国情，应按照最近的交易价为基准，借助现代计算机技术对包括房价总水平的变化、所处区位、建筑结构（如楼层和朝向）、公共基础设施等因素综合考虑与评估，并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整，可以在3-5年为评估周期进行调整，以确保评估值能够可靠的反映房地产的价值。如果纳税人对评估结果产生异议，可向税务部门提出复议申请，并提交中介机构出具的评估报告，得到认可后即以新的评估价为计税依据。

3.4 灵活设计差别税率

考虑到沪、渝两地试点方案中涉及的税率均低于其他国家的一般标准、设计不合理的问题。为此，应借鉴美国房产税税率的设计，并从中国经济发展的实际情况出发，可以实行差别化比例税率，即在全国范围内充分调查纳税人居住消费水平状况的基础上，综合考虑房产的区域位置、用途等诸多因素，严格划分不同类型的房产，设定不同档次的税率。对不同收入群体实施差别税率，比如对拥有高档住宅或多套房产的高收入群体，应通过设定高税率来增加其纳税负担，调整收入分配比例，而对中低收入群体应设定低税率，并制定简化的税收优惠以减轻其负担。同时，地方政府依据当地实际情况有权在规定的税率范围内自行上下浮动税率。

3.5 科学设计税收优惠政策

以保障居民的基本居住权为前提，加强对房地产保有环节的税收力度，重点管理过多占用资源的群体，同时减轻特殊纳税人的负担。具体设想如下：一是应考虑居民的基本住房消费需求。对购买的第一套商品房可以免税，但超出标准面积的部分与第二套以上商品房则实行较高税率来征税。这样既能对社会贫富的住房水平差距起到有效的调节作用，又能有效的抑制过度投资和投机行为。二是应考虑家庭成员因素。应充分考虑到子女是否已婚、是否拥有独立住房，还应包括住房条件、地理位置等因素。比如，对优越区域环境的房产，因其房产价值较高，能够说明产权人的纳税能力充足，对其免税面积适当缩小，反之适当扩大。三是要特别考虑保障性住房的税收优惠。相对商品房而言，公共廉租房和经济适用房具有社会保障性质。因此，地方政府应明确公开房产税用途，合理减免税收，同时加大保障房供给。

3.6 建立健全征管共享机制

应加快推进不动产登记系统和信息共享机制的建设，从而保证税收征管效率，降低操作成本。参考美国的先进做法，广泛借助计算机网络技术等现代信息技术，完成产权登记信息、纳税人信息等共享机制的建立。同时，完善争议解决机制和加强权力制约可以保障公民权益，避免出现不公平的情况。

参考文献：

1.贾康.房产税改革：美国模式和中国选择.人民论坛.2011.1

2.董蕾.美国现行不动产税收制度的启示.税务研究.2012.9

3.周清.房产税改革试点成效评析与政策调整.税务研究.2012.10

4.陈杰 季骋.世界主要国家房产税实践经验与实施效果的总结与借鉴.社会科学辑刊.2012.6

作者简介：

迟丽华，辽宁师范大学会计系教授、中国注册会计师、高级会计师，主要研究方向为企业税收制度。

王晓文，辽宁师范大学研究生，主要研究方向为企业税收制度。endprint