防范市场风险，促进房地产业协调健康发展

李丽莉

摘 要：为准确把握丹东市房地产投资走势，本文从丹东市近几年房地产业发展现状分析入手，进一步探讨房地產业保持平稳健康发展所面临的各种机遇、困难和发展方向，提出对策建议。

关键词：房地产；风险；发展

一、丹东市房地产市场的发展现状

（一）产业规模快速增长，经济实力增强。截至2013年底，全市有房地产开发企业266家，比2005年增加82家，资产总计536亿元，同比增长8.9倍，主营业务收入68.2亿元，增长3.3倍。

（二）房地产开发投资不断扩大，规模化开发成主导。2013年，全市房地产开发投资256.3亿元，比上年增长29.2%，房地产开发新开工面积达748.9万平方米，施工面积达1466.6万平方米。施工面积超10万平方米的51个，计划总投资超5亿元的项目50个。

（三）商品住宅开发居于主导地位，开发结构多元化。商品住宅投资占全部房地产开发投资的比重为72.1%，仍居主导地位。房地产开发在固守商品住宅主体地位的同时，进一步向多领域延伸，商业地产开发得到明显增强。2013年商业营业用房投资达到47亿元，比上年增长43.5%，增幅高出商品住宅投资增幅21.7个百分点。办公楼投资由上年的3亿元增加到7.4亿元，增长1.5倍。

二、丹东市房地产业发展中存在的主要问题

（一）房地产开发企业规模小，市场竞争实力弱。

目前丹东市房地产开发企业的融资水平偏低、单位平均开发总量偏小，房地产企业缺乏高素质管理人才，经营者素质也普遍不高，与资金密集、管理密集的产业特点不相适应。截至2013年底全市的266个开发企业中，拥有一级资质的企业仅2个，二级资质的企业5个，一、二级企业仅占企业总数的2.6%，三级资质的企业59个，占22.2%，四级和暂定资质的企业200个，占到总数的75.2%。

（二）土地成交价格上涨，房地产开发商购置土地面积下降，施工进展缓慢。

2013年，全市房地产开发企业当年购置土地面积50.5万平方米，比上年下降55.6%；土地成交价款8.4亿元，下降51.1%。平均每平方米土地购置价格1664元，同比上涨10.2%。工程施工进展缓慢、竣工面积与在建面积比例失调，2013年全市商品房竣工面积仅为140.6万平方米，比上年下降44.8%，占在建面积1466.6万平方米的9.6%。

（三）资金到位总体良好，结构存在隐忧，部分企业获得贷款的难度比往年增加，资产负债率居高不下。

2013年，丹东房地产开发企业到位资金304.8亿元。从资金结构看，自筹资金特别是自有资金所占比重下降，银行贷款所占比重提高，信贷资金成为一些开发企业主要融资渠道。市人民银行重点调查数据显示，银行贷款占房地产企业资源来源比重为54%。金融机构房贷政策自2012年以来持续收紧。而丹东市多数开发企业自我发展能力不足，贷款依赖性强。企业规模小、注册资金少、资质级别低，而金融部门规定暂定资质公司不符合贷款条件，因此多数企业贷款难，抵御风险能力较弱。

资产负债率偏高是丹东房地产行业中的主要问题。近8年来，丹东市房地产开发企业的资产负债率均在80%左右，去年则高达85.9%。如此高的负债率和大规模经营，加大了丹东房地产市场风险。

三、房地产业存在过度扩张的倾向

2013年丹东市房地产开发业持续快速增长，商品房库存较多，出现供大于求的苗头，房地产过度扩张的趋势开始蔓延。主要表现在以下五方面：

（一）丹东市房地产开发投资权重占GDP的比重过高。我国家近年来的房地产经验结合多国典型地区房地产泡沫经验作对比，一般该指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现。2005至2013年丹东市该指标逐年提高，2007年逼近10%，2008年10.4%，2010年达15.8%，2013年进一步上升到23.1%，处于泡沫显现区间。

（二）丹东市房地产业贷款占丹东市金融机构总的贷款余额的比率较高。国际上对房地产领域贷款占金融机构总的贷款余额的比率有一个通常的警戒线，就是房地产领域贷款余额占金融机构总的贷款余额的比率不超过20%。2013年丹东市该项指标值为17.6%，接近警戒线。

（三）丹东市房价收入比过高。国际上通常认为房价收入比的合理范围是3-6。2013年丹东的房价收入比为6.1（若剔除新城区房价较低因素外则更高），超过合理区间。

（四）丹东市房价增长速度过快。房价增长率与GDP增长率之比主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。2013年丹东市该指标为1，处于泡沫预警区间。

（五）商品房的空置率长期居高不下。国际上合理空置率的一般判断标准：4-5%为适度空置率，10%为警戒空置率。2010至2013年，丹东商品房空置率分别为：23.9%、21.3%、12.2%和36.6%。基本在20%以上，2013年甚至高达36.6%。

总的看，丹东市的房地产业是机遇与挑战并存、希望与风险同在，房地产业黄金发展时期即将过去，平稳发展将是今后一个时期的常态。

四、促进丹东市房地产业协调健康发展的几点建议

第一，大力推进保障性安居工程建设，尤其要搞好棚户区改造项目建设。积极扶持建设用地、资金、税费等方面，逐步扩大丹东市地区保障范围，使丹东市更多群体通过保障机制解决基本居住问题；保障性安居工程的各项政策规定严格落实，把土地征收、规划设计、工程建设、竣工验收、住房分配、后期管理等各个环节有机的结合起来；切实提高居民住环境在项目选址、建设、市政和服务配套等方面的安全性、实用性和便利性；在征收补偿、低保户认定、住房分配、退出机制环节做到公开、公平、公正；有效降低管理运行成本，积极探索创新丹东地区保障性住房物业管理模式，不断提高管理和服务水平。

第二，加大监管力度，进一步整顿和规范房地产开发市场秩序。一要建立和完善房地产企业及从业人员信用档案制度。二要严格执行商品房预售许可制度，增强信息透明度。三要严厉打击无证违法销售商品房的行为。四要开展房地产开发市场整治，优化开发队伍。搞好企业资质审验工作，落实房地产开发的各项规定，通过整治对企业实行优胜劣汰，解决开发企业多、小、散、乱、弱等问题，规范开发市场秩序。五要通过外引内联，积极寻求合作伙伴，做大做强企业，充分发挥品牌优势，以品牌带动商品的销售，从而带动各类房地产业的持续协调发展。

第三，合理规划，监管土地利用。要控制节奏，搞好规划，适度供应土地。一是要加快编制和完善丹东市房地产中长期发展规划，科学制定出台丹东房地产用地供应年度计划表。二是要进一步完善和规范丹东市土地收购储备制度，引入市场机制，缩短丹东市土地供应形成有效供给的时间。三是要快速推进落实丹东市土地批后监管系统。在土地出让合同中要明确土地开发时间和竣工时间，政务公开明确建设用地全程管理信息公开，稳步落实土地闲置处置的法律规定。四是要加强土地市场监测分析和信息披露。

第四，采取积极防控措施，防范金融风险。信贷政策是调控房地产开发投资的重中之重。近两年，尽管房贷政策趋严，但作为经济实力明显偏弱的三线城市，房地产开发贷款在部分银行机构看来仍属优质项目，因此信贷投放力度依然较大。所以要采取积极防控措施，防止形成房地产泡沫。