投资性房地产会计处理问题研究

马明月

摘 要：本文基于投资性房地产会计处理相关理论，对“投资性房地产会计处理问题”展开深入研究，并提出切实有效的措施。

关键词：投资性房地产；会计处理；公允价值

一、投资性房地产会计处理基本概述

市场分工下，专业化和商业利益的驱使，投资性房地产行为屡见不鲜，在一定程度上影响着我国经济的稳定和民生问题的解决。对于房地产企业来说，赚取大量租金、实现资本增值，是投资性房地产的根本价值。

（一）投资性房地产的基本特征。投资性房地产的基本特征与自用性建筑物有所区别，具体表现如下：第一，企业并不是出于自用才持有的房地产；第二，投资性房地产在地理位置上具有一定的优势，升值空间比较大；第三，投资性房地产具有鲜明的投资性，这也是前两点所决定的，企业在参与投资性房地产活动中，可以获得租金回报或者赚取差价。

（二）投资性房地产的主要类型。投资性房地产的类型主要有三种：一种是已经出租出去的土地使用权；一种是已经出租出去的建筑物；还有一种是目前持有的，并准备在增值后随时转让出去的土地使用权。其一，企业将土地使用权通过租赁的方式进行经营，此处也包括以出租为目的而开发的土地。当投资性房地产租赁到期的时候，因为暂时空置但是经营目的未变的，仍属于投资性房地产。其二，将已出租的建筑物划入投资性房地产范畴，需要满足两个条件：产权归企业所有、以经营租赁的方式进行出租。其三，企业目前持有的，并准备在增值后随时转让出去的土地使用权，属于投资性房地产范围，根据我国法律法规认定，闲置土地不纳入投资性房地产类别。

（三）投资性房地产会计处理分析。根据会计准则的具体规定，投资性房地产企业，在计量资产初始价值的时候，要根据成本进行计算，具体而言可以分为以下几种情况：一是投资性房地产带有外购性质；二是投资性房地产作为自行开发的建筑物；三是其他方式取得的投资性房地产。

在转换投资性房地产的时候，可以将存货性质的房地产或自家使用的建筑物转换为出租性质的房地产，将转换日规定为租赁合同生效日；一般使用公允价值计量模式，计算自家使用的房地产转换为存货性质房地产的价值；在使用公允价值计量模式的时候，将转换日的公允价值规定为计量资产的标准。当转换日的公允价值低于原账面价值的时候，差额计入当期损益类账户；而倘若比原账面价值高，则差额计入资本公积或所有者权益类账户。

二、投资性房地产会计处理存在的问题

（一）选择性应用降低了执行效果。从我国关于投资性房地产使用会计处理方法的具体准则中，得知：计量投资性房地产的有方式有很多种，例如，成本计量或公允价值计量模式。此规定可以让企业根据当前的市场环境和自身的实际情况，选择科学、合理的计量模式，但是很多投资性房地产企业很少选择公允价值模式进行计量，在原有计量制度模式下产生的问题依然存在的情况下，企业的会计报表就难以准确地反映出投资性房地产公司的实际价值，也难以实现我国会计准则与国际相关会计准则接轨的实质性目的。

（二）会计处理缺乏可操作性。目前，我国在对投资性房地产进行会计处理时鼓励并提倡上市公司和非上市公司采用公允价值模式评估资产价值，但是由于缺少公允价值计量专门性准则和业务指导原则，因此公允价值的应用面并不广泛，并且缺乏一定的实际操作性。在针对我国一千多家上市公司的调查中，很多投资性房地产企业都不会采用公允价值计量模式计量资产。如此可见，我国房地产企业并没有熟练地掌握使用公允价值计量资产的方法。

（三）企业间会计信息的可比性下降。投资性房地产采用公允价值进行计量，会降低不同企业之间会计信息的可比性。当房地产市场资产价值极为不稳定的时候，倘若选择成本计量模式进行核算，其资产价值估算结果最终还是会低于公允价值。如果在条件满足的情况下采用公允价值模式计量，则往往会受房地产市场交易信息公开程度的影响，而造成公允价值确认的差异。由此可以看出，公允价值在实际应用中容易被当成利润操纵的工具，引发企业会计信息之间出现可比性下降的现象。

（四）投资性房地产涉税方面的问题无法准确认定。投资性房地产企业在运用公允价值开展价值计量工作的过程中，所要面临的一个问题就是投资性房地产的涉税问题，该问题涉及到一些具体的操作规定和细节。比如，当房地产企业的期末资产评估出现明显增值的时候，企业需要采取应纳税所得额调整措施，将自身的纳税方式与当前的纳税相衔接。又如，公允价值的应用对企业经营现金流的影响以及在所得税汇算清缴时，经过调整的企业期末留存收益是否还需要纳税。这些都是投资性房地产公允价值的计量核算中需要面对的实际问题。

三、解决投资性房地产会计处理问题的完善化措施

应用投资性房地产会计处理准则，是为了使得会计报表能够将资产价值真实地反映出来，为企业领导做出经营管理决策提供价值的信息。因此对于投资性房地产会计处理问题，要细化操作标准，弥补制度漏洞，进而完善房地产市场发展体系。

（一）细化公允价值的条件、明确范围。在选择投资性房地产会计处理计量方法的时候，不应该将成本模式和价值公允模式泛泛地放在一个平台上，而是应该充分考虑我国房地产市场的实际情况，结合我国经济发展的需求，借鉴国际上先进的会计准则来细化公允价值的适用条件和范围，对上市公司可以优先选择公允价值模式进行明确规定，用以确定计量投资性房地产的条件，同时借助成本模式展开，以此来突出公允模式的优越性。

（二）制定适合的计量操作方法。我国会计准则适用目的是为实现与国际会计准则之间的接轨，但是在实际应用中，由于公允价值缺乏实际操作性，企业在计量方法的单独应用上并不成熟，使得投资性房地产会计处理方法难以满足房地产企业的需求。因此，我国应该借鉴先进的会计准则适用规范，改进和完善公允价值计量与信息披露制度，促使使用会计报表的人员，能够从企业披露的信息中，充分了解到当前投资性房地产市场的发展形势，并能够根据会计报告判断出上市公司所采用的计量方法，不断完善公允价值在我国房地产市场中的应用状况。

（三）建立健全市场体系，提高会计人员综合素质。当前，房地产市场在我国的发展并是特别成熟，没有形成良性竞争的模式，房地产市场交易的价格存在巨大波动，市场泡沫风险较高，造成众多投资性房地产公司，无法真正获取到有意义的公允价值信息。对此，我国相关部门需要出台完善房地产交易市场的政策，推动房地产交易行为朝着规范化方向发展，为做好投资性房地产公允价值计量工作奠定良好基础。会计人员的综合素质和职业判断能力，是影响公允价值使用效果的重要因素，因此提高会计人员的执业能力和职业素养是极为重要的。

（四）明确所得税会计的核算规定。我国对相关法律法规进行完善化改革，促使投资性房地产中公允价值的增值以及所得税相关规定更加明确，针对公允价值内容，出台专门性的法律规范，消除上市公司在使用采用公允价值进行计量时的顾虑，降低企业所得税纳税调整工作的复杂性。

总结：目前，投资性房地产在房地产行业中的经济增长点比较突出，因此对投资性房地产会计处理问题的解决，不仅有利于促进房地产企业财务管理以及会计处理工作朝着规范化方向发展，而且有利于企业的运营和稳步发展。在会计处理中，要结合我国经济发展的实际状况，借鉴国外先进的制度和规范，完善我国市场体系，促进我国房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1] 张春红. 投资性房地产会计处理的思考[J]. 合作经济与科技. 2014（04）

[2] 姜葵. 投资性房地产会计处理之我见[J]. 财会月刊. 2014（05）