商业银行应关注房贷市场的“被冷落”风险

李霞

摘 要：2007年以来，在中国房地产市场兴起的同时，银行的住房按揭贷款也经历了一轮扩张，房贷业务一度占到个贷业务的90%以上；在竞争激烈的年份，各家银行争相打折争取客户。时过境迁，昔日的“香饽饽”如今正逐渐遭到商业银行的抛弃，房贷市场正面临一场资本危机。

关键词：房地产；市场；按揭贷款

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）23-0233-01

一、房贷市场现状

“申请了好几个月，批下来优惠没有了，只能基准利率。”2013年在北京市买房的史先生一直在为房贷的事情烦恼。虽然失去了优惠政策，但在北京市停贷现象并不那么严重，工行、农行、中行、建行、邮储、招行、浦发、渣打首套房贷利率全部恢复基准，交行、光大等为基准利率上浮5%。而作为逐渐压缩房贷市场的代表——深圳市，其民生银行和平安银行自去年开始已撤离房贷市场；外资银行中，花旗银行最近也停止房贷发放。还有一些商业银行，如中信银行、广发银行，则将首套房贷利率设为基准上浮20%，变相“赶客”。深圳市各大银行不仅提高利率，更已对房贷出现“战略放弃”的态度。除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外，其他银行正在逐渐减少个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处，住房贷款正被资本市场前所未有的边缘化。

二、房贷市场萎缩的原因

金融与地产原本是一对亲密无间的好兄弟，在中国的房地产蓬勃发展阶段，金融资产的注入为其提供了巨大的资金支持，银行也在房地产的高速膨胀中赚的盆满、钵满。然而，在国家一系列限制、打压房地产的政策出台后，银行资金逐渐背离了房地产行业，从住房开发贷款的限入到个人住房贷款的撤离，金融与地产渐行渐远。面对房贷市场的日益萧条，我们不禁要问，房贷市场到底怎么了？敏感的银行在这纷繁复杂的市场中又嗅到了什么？

1.利率市场化下的资本逐利

利率市场的放开打通了利率市场化的通道，也直接推高了银行的资金成本。在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。在信贷规模总量一定的情况下，银行往往会将资产投放到收益率较好、风险可控的资产运用，而按揭贷款的利率偏低，并不是最理想的业务品种。以目前5年期以上贷款利率6.55%计算，如果打9折为5.895%，而5年期的存款利率为4.75%，为了拉存款，不少银行都上浮10%，也就是5.225%。这意味着，银行发放房贷的利差空间不到0.7个点。但中小企业贷款及个人经营性贷款的利率一般要上浮20%以上，这对于银行来说，利润空间更大。在商言商，目前大中型银行都已经上市，在银行业整体营利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。选择少做或者不做个人按揭贷款，是商业银行根据目前资金成本和需求的现实情况，做出符合自身商业利益的市场化选择。

2.房地产的潜在风险成为银行共识

事实上，银行压缩房贷的另一个背景是，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大成为各家银行的共识。如果2014年中国要经历一场危机，则这场危机的触发点很可能是房地产价格暴跌。房地产价格暴跌冲击金融体系的第一个环节是银行按揭抵押贷款和房地产开发贷款。尽管房地产业贷款在银行贷款中占比20%左右，但如果房地产价格下跌，和房地产相关的企业出现问题，相关贷款也会出现问题。银行的风控一向是信贷的重中之重，银行资本“趋利避害”的天性决定了现在的“房贷荒”将成为一个持续的现象，短时间难以改变。

三、商业银行应关注房贷“被冷落”风险

在政策与市场的双重影响下，房地产行业的处境不容乐观，日渐稀薄的购房人群成为支撑房地产行业平稳落地的最后一根稻草。然而，少了银行资金的呵护，原本脆弱的房地产将更加岌岌可危。刚性需求的贷款难、贷款贵有可能逼退很大一部分购房者，从而加速了地产大厦的轰然坍塌。这一连锁反应很可能因为银行的短视而触发，造成不可挽回的系统性风险和损失。毕竟银行在完全将资金抽离房地产市场之前更应该关注的是房贷市场的平稳，更应该注重履行金融企业维护经济稳定的宗旨，须知，覆巢之下，再无完卵。

为应对房贷荒，今年5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，在定价方面合理确定首套房贷款利率水平，审批上也要及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。此次央行加强银行批贷速度的监管后，将迫使银行缩短住房按揭贷款的办理流程，改善目前银行放款迟缓的现状。这对于首次置业人群来说将是一大利好，将会刺激目前仍在观望的人群逐步入市。

工行、中行随后表态，将积极支持符合条件的个人首套住房信贷需求，进一步合理配置贷款规模，并对个人住房贷款实行合理定价，及时满足客户的用款需求。同时，大力推广应用分类审批技术，进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。当然，由于距离央行“喊话”的时间比较短，更多的银行目前仍然维持原有的房贷政策，是“听话”还是逐利，尚在考虑之中。

提醒金融大佬们，面对房贷市场的十字路口，还是“且行且珍惜”吧。

[责任编辑 仲 琪]endprint