浅述我国房地产市场发展的非均衡表现

吴思思

摘要：1998年住房制度改革取消福利分房后，住房的市场化制度得以完善，我国房地产业迅速跃入了商品住宅时代，并在有利的政治、经济环境下得以迅速发展。但我国正处于经济转轨期，且市场本身发展时间较短，市场体系很不健全，配套的法律、制度、机制有待完善，科学规范的宏观调控体系尚未形成，加之房地产产品的不可移动性、产品差异性等市场要素特有属性，房地产市场在供求总量、供求结构、区域化等方面呈现出非均衡发展状态。可以通过探索我国房地产市场的非均衡现象，以求针对房地产市场存在的问题，为宏观调控政策提供一定的依据。

关键词：供求非均衡，市场结构，区域化

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）09-0028-32 收稿日期：2014-07-25

1 总量非均衡

短缺与过剩并存的市场现状形成了当前我国房地产市场的矛盾焦点。一方面，投机需求与刚性需求合力助推房价高涨，高房价使得大量潜在需求不能有效释放，市场有效需求不足。另一方面，现代城市所带来的土地及地域空间变化，以及居民消费结构升级对住宅需求提出更高的要求，隐含着对新增房产的巨大需求。供求总量分析选取2002年至2012年房屋竣工面积及商品房销售面积分别代表我国房地产市场的供给和需求状况，相关数据整理后见表1。由表1可知，我国房地产供应及销售情况总体呈上升趋势，增长比率均有较大的波动，销售增长比率在2008年出现负增长，2011年反弹至45.15%的高增长率后，2010年以来增长幅度逐步减小至1.78%。

城镇住房制度改革以来，房地产市场迅猛发展，在全国范围内上演着房地产开发投资过热的局面，表1中供给面积并没有考虑房地产存量（积压面积）的存在，因此市场实际供给面积将远高于该数值，市场有效供给高于有效需求。由于房地产产品兼具消费品与投资品的双重属性，民间投资资本渠道狭窄，投资者存在非理性预期，民间资本涌入市场，投机性因素带来了有效需求的迅速扩张，市场当年有效供给已不能满足需求总量，市场存量房进入逐年被消耗状态。2008年金融危机冲击国民经济，造成当年商品房销售市场萎靡。2009年，股市避险资金流入房市，创造了历年来房产交易量的巅峰时期。2010年后，中央实行严格调控政策，“国十条”、“新国五条”、“新国八条”相继出台，限购、20%差额征税、差别化信贷等政策的实施，有效抑制了市场投机性需求的野蛮生长，市场交易量增长比率显著下滑，市场供不应求的局面得到一定的缓解。

2 结构非均衡

房地产市场的结构非均衡主要表现在产品结构和市场层次两个方面。一般将房地产产品按用途分为住宅、办公楼、商业用房，以及工业厂房等其他用房四大类，而住宅又可细分为普通商品住宅、经济适用房、高档公寓别墅等。我国房地产产品结构长期存在着高档公寓别墅开发过度、中小户型住宅及保障性住房供应不足等问题。表2选取销售面积比重、投资额比重和新开发面积比重来说明住宅以及高档公寓别墅住宅产品的市场投资开发情况。住宅作为房地产核心市场，占商品房总销售面积比重浮动在90%上下，但其投资开发比重却长期低于该水平，且受近年来土地价格大幅度上涨影响，在住宅所占投资额比重不变的情况下，新开发面积比重呈下降趋势，住宅市场有效供给减少，供不应求矛盾突出。而商品住宅内部高档别墅公寓开发比例不合理的现象则在近几年得到了改善，房地产商在高额利润驱动下投资开发高档公寓别墅的热情自2008年金融危机及严格调控政策后得到有效控制，各大开发商的市场谋略转为以价换量，推出了迎合中低收入家庭的中小房源。但经济适用房市场开发力度仍显不足，由于利润空间差异，房地产开发商更倾向于开发商品住宅。

在房地产市场层次结构方面，我国房地产二手房市场发展缓慢，新增住房市场和二手房（存量房）市场呈现出非均衡发展状态。通常以二手房市场的活跃度，即二手房市场交易量与新增住房交易量的比例，来表示该市场发育程度。从国外经验来看，对于一个成熟的住宅市场，其二手房市场的活跃度为6，这一数值远高于我国水平。以市场发育相对成熟的一线城市为例，2012年北京、上海、广州、深圳4个城市的二手房市场活跃度分别是1、1.46、0.63、1.63，这在很大程度上得益于二手房市场高达6%的交易税率。目前我国房产税以开发和流转阶段为主、保有环节为辅的非合理结构，使得人们保有房地产意识增强，影响了存量房地产的正常流转，加剧了房地产市场结构性供需矛盾。与二手房市场状况完全不同，游离于合法性市场之外的小产权房市场则呈现另一番景象。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，或占全国住房面积四成以上。尽管小产权房建设程序违法，建成后不得上市交易，亦不得取得房产证，但其相较于商品住宅的低廉房价仍然使其成为城市低收入群体和新入城人群的优选，体外循环、政府打压和交易兴旺形成了小产权房市场的主要特征。

3 区域非均衡

商品房作为一种依赖于地理位置的不可移动商品，其商品属性与依附于空间之上的经济社会活动水平和人文因素存在密切的联系，因而商品房市场是一个地区性市场，地区间市场发展规律存在较大差别。表3选取东中西部地区较为代表性的一线、二线城市相关数据来反映我国房地产市场区域性差异情况。2012年，我国房地产市场开发投资仍然保持一定的增速增长，但东中西部地区均表现出不同程度的差异性。总的来说，房地产开发投资仍然集中在土地供应量小、人口基数大的一线城市，而土地供应量大、人口基数相对较小的二线城市投资并不火热。从市场供求关系来看，北京、上海等东部一线城市和部分沿海二线城市有效需求显现一定程度的饱和，多数中西部二线城市供不应求矛盾仍然突出，而西宁、银川等部分西部二线城市则呈现供过于求状态。这主要由于近年来严格调控政策的设计重点偏向东部及沿海城市，调控措施取得一定的成效，而中西部地区对于政策的传导存在一定的时差。与此同时，一些中西部经济不很发达的二三线城市房价盲目跟随经济发达地区非理性上涨，致使市场成交量萎缩，房屋空置率增加，部分地区甚至出现“空城”现象。商品房销售均价和房价收入比均呈“东中西”递减走势，区域分化明显。中西部地区销售均价均低于全国平均水平（8144元），而北京、上海等一线城市则高出全国平均水平2倍之多。剔除可售型保障性住房后，全国30个大中城市中，房价收入比排名靠前的均为东部城市，前15位中仅太原和南宁为中西部城市。endprint

4 结语

我国房地产市场供求非均衡发展是各利益群体相互博弈、多种因素相互影响的结果，一方面归因于房地产市场本身的地域性以及其自身发展过程中体制机制的不健全、信息的不对称性，另一方面则归因于各利益群体对于价格的非理性预期、社会传统心理因素及消费观念、居民收入水平以及政府决策等。自2010年以来，政府先后出台包括税收、金融信贷、住房保障等政策措施，有力抑制了市场投机因素泛滥，有效缓解了调控地区市场的供需矛盾，对于调整市场结构、避免东中西部地区市场差距进一步加大发挥了一定的成效。针对目前我国房地产市场在供给总量、供给结构、区域化等方面仍然存在的非均衡问题，为促进房地产市场的稳定发展，今后调控政策需要作出相应的回应：一是要建立市场调控长效机制，逐步以税收、金融等市场化手段取代限价、限购等行政性管制措施。二是协调市场利益关系。改革财税体制，保证地方事权与财权的对等化，充分发挥中央与地方双向积极性；在消费者、投资商、开发商、代理商、银行和监管方等主体间建立有效的利益平衡机制和市场监督机制，规范市场行为，减少“事后博弈”的法外空间。三是营造信息透明、规范有序的市场环境。实施不动产统一登记制度，建立全国联网的房地产市场信息系统，全面掌握全国房地产基本情况，分区域设立房地产调控标准与预警系统、对不同对象实施差别化的调控政策。四是调整有效供求关系。在改善供给方面，加强房地产开发行为的管理和引导，促进土地的集约化利用；在调整需求方面，遏制房地产投机行为，加大保障性住房供应，并探索小产权房市场规范的理论和现实路径，逐步建立城乡统一的建设用地市场。

参考文献：

1.凯恩斯：就业利息和货币通论.商务印书馆.1963

2.布莱恩·摩根：货币学派与凯恩斯学派.商务印书馆.1984

3.胡昌平 刘清平.对发展我国二手房市场的建议.中国房地产金融.2007.7

4.常娜 孟园 孟周济.西安市二手房市场现状及存在问题分析.西安建筑科技大学学报（社会科学版）.2014.2

5.路满屏.区位经济理论探析.扬州大学学报（人文社会科学版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

李求军/责任编辑endprint

4 结语

我国房地产市场供求非均衡发展是各利益群体相互博弈、多种因素相互影响的结果，一方面归因于房地产市场本身的地域性以及其自身发展过程中体制机制的不健全、信息的不对称性，另一方面则归因于各利益群体对于价格的非理性预期、社会传统心理因素及消费观念、居民收入水平以及政府决策等。自2010年以来，政府先后出台包括税收、金融信贷、住房保障等政策措施，有力抑制了市场投机因素泛滥，有效缓解了调控地区市场的供需矛盾，对于调整市场结构、避免东中西部地区市场差距进一步加大发挥了一定的成效。针对目前我国房地产市场在供给总量、供给结构、区域化等方面仍然存在的非均衡问题，为促进房地产市场的稳定发展，今后调控政策需要作出相应的回应：一是要建立市场调控长效机制，逐步以税收、金融等市场化手段取代限价、限购等行政性管制措施。二是协调市场利益关系。改革财税体制，保证地方事权与财权的对等化，充分发挥中央与地方双向积极性；在消费者、投资商、开发商、代理商、银行和监管方等主体间建立有效的利益平衡机制和市场监督机制，规范市场行为，减少“事后博弈”的法外空间。三是营造信息透明、规范有序的市场环境。实施不动产统一登记制度，建立全国联网的房地产市场信息系统，全面掌握全国房地产基本情况，分区域设立房地产调控标准与预警系统、对不同对象实施差别化的调控政策。四是调整有效供求关系。在改善供给方面，加强房地产开发行为的管理和引导，促进土地的集约化利用；在调整需求方面，遏制房地产投机行为，加大保障性住房供应，并探索小产权房市场规范的理论和现实路径，逐步建立城乡统一的建设用地市场。

参考文献：

1.凯恩斯：就业利息和货币通论.商务印书馆.1963

2.布莱恩·摩根：货币学派与凯恩斯学派.商务印书馆.1984

3.胡昌平 刘清平.对发展我国二手房市场的建议.中国房地产金融.2007.7

4.常娜 孟园 孟周济.西安市二手房市场现状及存在问题分析.西安建筑科技大学学报（社会科学版）.2014.2

5.路满屏.区位经济理论探析.扬州大学学报（人文社会科学版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

李求军/责任编辑endprint

4 结语

我国房地产市场供求非均衡发展是各利益群体相互博弈、多种因素相互影响的结果，一方面归因于房地产市场本身的地域性以及其自身发展过程中体制机制的不健全、信息的不对称性，另一方面则归因于各利益群体对于价格的非理性预期、社会传统心理因素及消费观念、居民收入水平以及政府决策等。自2010年以来，政府先后出台包括税收、金融信贷、住房保障等政策措施，有力抑制了市场投机因素泛滥，有效缓解了调控地区市场的供需矛盾，对于调整市场结构、避免东中西部地区市场差距进一步加大发挥了一定的成效。针对目前我国房地产市场在供给总量、供给结构、区域化等方面仍然存在的非均衡问题，为促进房地产市场的稳定发展，今后调控政策需要作出相应的回应：一是要建立市场调控长效机制，逐步以税收、金融等市场化手段取代限价、限购等行政性管制措施。二是协调市场利益关系。改革财税体制，保证地方事权与财权的对等化，充分发挥中央与地方双向积极性；在消费者、投资商、开发商、代理商、银行和监管方等主体间建立有效的利益平衡机制和市场监督机制，规范市场行为，减少“事后博弈”的法外空间。三是营造信息透明、规范有序的市场环境。实施不动产统一登记制度，建立全国联网的房地产市场信息系统，全面掌握全国房地产基本情况，分区域设立房地产调控标准与预警系统、对不同对象实施差别化的调控政策。四是调整有效供求关系。在改善供给方面，加强房地产开发行为的管理和引导，促进土地的集约化利用；在调整需求方面，遏制房地产投机行为，加大保障性住房供应，并探索小产权房市场规范的理论和现实路径，逐步建立城乡统一的建设用地市场。

参考文献：

1.凯恩斯：就业利息和货币通论.商务印书馆.1963

2.布莱恩·摩根：货币学派与凯恩斯学派.商务印书馆.1984

3.胡昌平 刘清平.对发展我国二手房市场的建议.中国房地产金融.2007.7

4.常娜 孟园 孟周济.西安市二手房市场现状及存在问题分析.西安建筑科技大学学报（社会科学版）.2014.2

5.路满屏.区位经济理论探析.扬州大学学报（人文社会科学版）.1998.2

Brief Introduction of Non-equilibrium Performance of

Chinas Real Estate Market

Wu Sisi

Abstract：After the reform of traditional welfare housing distribution system in 1998，which improved the housing market，Chinas real estate industry quickly jumped into a new era of commercial housing，and to develop rapidly under favorable political and economic environment. However，China is now in an economic orbit-changing period，and the market itself，the development time is shorter，the market system is not very robust，supporting laws， systems，mechanisms need to be improved，scientific macro-control system specification has not yet formed，coupled with market-specific attributes，such as immovable property，product differentiation.Therefore，real estate market showing a non-equilibrium state，in supply-demand and structure，regionalization，and other aspects matters.This paper attempts to explore the non-equilibrium phenomena of the real estate market，in order to provide a basis for macro-control policies for the real estate market problems.

Keywords：Non-equilibrium of supply and demand，Market structure，Regionalization

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