上海市房产税试点评价

罗迈+张路

摘要：研究目的：采用层次分析法构建一套评价指标体系对上海市房产税试点的成效进行评价，为政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围提供参考。研究方法：层次分析法（AHP）。研究结果：上海房产税改革试点。对房地产市场成交量有一定的短期调控作用，对房价的抑制作用不明显，对税收制度和地方财政收入的影响有限。研究结论：上海市房产税改革对房地产市场的调控未能达到预期，短期内不宜扩点。并提出了完善房产税改革的相关政策建议，做了相应的讨论与展望。

关键词：层次分析法，房产税试点，评价，指标体系

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）09-0015-20 收稿日期：2014-06-05

1 引言

近十年来，我国房地产市场过热带来的不断上扬的房价使得经济社会问题日益凸显，同时，由此引发了尖锐的房地产供需矛盾和结构性冲突。为了有效扼制房价的过快上涨，2011年1月28日起上海市正式试点开征房产税。时至今日，上海市房产税试点的基础性工作已经基本就位，试点的制度性框架也已经大致确立。不久前，国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。因此，在这样的时间点上构建一套评价指标体系对上海市房产税试点的成效进行评价，对于充分认识房产税改革探索阶段的问题以及实现房产税改革在全国范围的推广具有十分重要的意义。

房产税改革试点成效的评价是当前国内学者的研究热点，评价手段多为定性分析，评价结果因研究对象不同有所差异，评价重点多集中于房产税改革对房价的影响。借助已有的研究，笔者从我国房产税改革的重要性和房地产市场过热的现实环境出发，采用层次分析法构建一套评价指标体系对上海市房产税试点的成效进行评价，以期为政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围提供参考。

2 上海市房产税试点成效评价指标体系的构建

2.1 评价指标体系框架

房产税改革是一项涉及面广、综合性强的系统工程。利用相关的数据和资料，建立一套设计较为合理、操作性较强的评价指标体系，以便科学地评价上海市房产税试点的成效，为政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围的决策提供相应的数据支持是十分有必要的。房产税改革试点成效评价指标体系涉及房地产市场价格、财政收支、税收制度和收入分配等多个方面，因此，根据以上原则可将评价指标体系分为四个层次，如表1所示。

2.2 基于层次分析法建立评价模型

层次分析法（AHP）是将与决策有关的各元素分为目标层、准则层和指标层，并在此基础上进行定性与定量分析的一种决策方法。这当中最重要的步骤是确定各个指标层对总目标的贡献度。

2.2.1 数据的收集及标准化处理

首先是对上海市房产税改革试点前后两年的相关数据进行收集，表2为指标体系里各个指标的原始数据。各指标之间由于各自单位、量级的不同存在着不可公度性，为了尽可能的反映实际情况，在对这些指标进行综合评价时，需要对指标进行无量纲化处理。本文采用极值法对原始数据进行标准化处理（见表2），利用这个方法的目的是增大数据间的差异性以便于评价，其计算公式见式1：

正向指标：

负向指标：

其中，为经标准化处理后的值，max（xi）、min（xi）则分别表示的是第j项指标的最大值和最小值。

2.2.2评价指标的权重和综合指数的确定

熵值法是一种客观的赋权方法，它是通过计算各指标的信息熵，然后根据各个指标的相对变化程度及对系统整体的影响来客观决定指标的权重，由它得出的指标权重值比主观赋权法具有更高的可信度和精确度。

2.2.2.1 计算第j项指标的熵

，（i=1，2，…，n，j=1，2，…，m） （式2）

其中，表示的是第j项指标下

第i个评价对象占该指标的权重，表示的是第i个样本的第j项指标值；常数；当时，无意义，因此对的计算加以修正，将其定义为。

2.2.2.2 计算指标权重

（式3）

其中，gj代表第j项指标的差异系数。对于第j项指标来说，指标值的差异程度越大，对方案评价的作用就越大，熵值则越小。

gj=（1-ej）/m-Ee，式中，

。

通过熵值法对指标体系进行分析后得到各个指标对总目标的影响权重见表3。

2.2.2.3 综合指数的确定

通过将表2中标准化的数据与表3中的指标权重相结合，利用式4得到综合指数如表4。

…，n） （式4）

其中，i为指标个数，Pij代表的是人口城镇化与土地城镇化各指标经标准化处理后的标准值，Wj为相应各指标权重。

3 评价结果及分析

（1）房地产市场价格指标总体上对房产税改革试点成效的影响较大，而财政收支指标的影响相对较小。在表2中各指标的影响权重排名中，指标X1（商品房销售面积）、X5（住宅商品房均价环比增长率）、X3（存量住宅销售面积）依次排名前三，且三者都属于房地产市场价格指标；指标X7（地方财政支出）、X8（经营性用地出让金）排名最后，且都属于财政收支指标。

（2）国家调控上海房地产市场的改革试点政策开始发挥出一定的效果。从房产税试点成效评价综合指数表中不难看出，上海市从2011年年初房产税改革试点以来，总体上有一定的成效。2009年的综合得分为0.2429，到2010年0.1543分的低谷，经过2011年初试点的房产税改革，在2012年达到0.3582的得分。

（3）上海市房产税改革对房地产市场成交量有一定的短期调控作用，但效果十分有限。2009-2012年当中，2011年以前商品房和存量住宅的销售面积已经有大的降幅，而2011年以后出现了小额增长；另一方面，住宅商品房均价在房产税试点的当年出现了负增长。endprint

（4）上海房产税改革对房价的抑制作用不明显。以上海实行房产税改革的前一年（即2010年）为基准，2011-2013年的新建住宅销售价格指数不断增加，这表明房价在整体上持上涨趋势。虽然在这几年里，价格指数在一段时期内有小幅比较稳定的下降，但很快便开始大幅上涨，且高出2010年近20个百分点，这表明房产税的改革对房地产市场的调节作用不明显，没能有效抑制房价上涨。

（5）上海房产税改革对税收制度和地方财政收入的影响有限。短期内，房产税会增加一定的财政收入，但还是很难成为主体税种。一般来说，主体税种在地方个税收入中所占的比重最高，它能给地方政府带来相对比较稳定的收入流，而这些因素在现有条件下无法满足，所以房产税短期内不会成为主体税种。虽然试点方案的征收范围在原房产税征收范围上有所扩大，但由于没有将存量房和普通住房完全纳入征缴范围，而且还提供了很多减免及优惠政策，这使得实际征税范围比较小、对税收规模的影响也十分有限，在总体上对地方财政收入的贡献是微乎其微。2009-2012年上海房产税占地方财政收入的比重均不足3%，与土地出让金之间的差距很大，又由于是以交易价格而非市场价值作为计税依据，从而使房产税对税收体制的完善作用没能得到充分发挥。

上海市房产税改革试点的实施效果与预期目标之间存在一定的背离，分析其原因有以下几点：一是改革的根本目标不明确；二是没有对房地产税收制度进行整合与完善；三是征收范围将存量房排除在外而仅限于增量房；四是以市场交易价格而非市场评估价格为计税依据。

4 结论及展望

4.1 主要结论

上海房产税试点改革实施尚不足四年，虽然由于数据资料不够充足，而客观详细地评价其改革效果仍有一定的难度，但试点本身就包含通过不断分析与总结来进行改进的含义，所以在数据不充足的条件下进行的研究仍然可以从恰当的理论以及合理的逻辑推导中，得出一些相对有价值的结论。因此，在现阶段对上海房产税试点改革情况进行分析和总结，是非常重要和必要的。2009-2012年的相关数据表明：（1）对房地产市场的调控效果不明显且未能达到预期；（2）房产税对地方财政收入除了有直接影响外，还有间接影响；（3）上海市的房产税改革方案对税收制度的影响有限；（4）上海市房产税改革会产生收入不公平问题。

4.2 相关建议

未来的房产税改革，应该从以下方面加以改进：（1）明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度；（2）整合税费制度，改变房地产税费繁杂及不合理的现状；（3）扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税；（4）推进评估体制建设，坚持以市场估值为征收基准；（5）实行差别税率，并完善其他收入分配体系，不伤害中产阶级利益；（6）在统筹规划的基础上，通过给予地方政府适当的税收自主权来缓解地方与中央税收博弈的矛盾。

4.3 讨论与展望

本文用层次分析法构建了上海市房产税试点成效的评价指标体系，借助熵值法确定指标的权重，并通过综合指数排名对上海市房产税试点三年多来的成效从房地产市场价格、财政收支、税收制度和收入分配四个方面进行分析评价，对政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围有一定的借鉴意义。然而，受研究时段和数据选择的限制，在指标选取上难免有些缺失和偏颇，还有待进一步完善改进。今后随着房产税改革的推广，应将其长期效果纳入指标体系进行考量。此外，在未来不动产统一登记制度建立后，对房产税改革的成效进行评价将更加科学合理。

参考文献：

1.况伟大 朱勇 刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据.财贸经济.2012.5

2.何杨.存量房房产税征收效应分析与影响测算.中央财经大学税务学院.2012.3

3.尹煜 巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议.苏州大学学报.2011.5

4.徐宁 吴福象.我国房产税试点的绩效评价与政策优化研究.上海经济研究.2012.4

5.王宗涛 熊伟.我国房产税试点改革问题：政策的适用性分析.河南社会科学.2012.3

6.谷成.房产税改革再思考.财经问题研究.2011.4

7.安体富 葛静.关于房产税改革的若干问题探讨.经济研究参考.2012.45

8.邱思琴.对沪渝房产税试点的一些思考.经济视角.2011.4

9.张洪铭 张宗益 陈文梅.房产税改革试点效应分析.税务研究.2011.4

作者简介：

罗迈，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、行政管理。

张路，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、土地经济。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求军/责任编辑endprint

（4）上海房产税改革对房价的抑制作用不明显。以上海实行房产税改革的前一年（即2010年）为基准，2011-2013年的新建住宅销售价格指数不断增加，这表明房价在整体上持上涨趋势。虽然在这几年里，价格指数在一段时期内有小幅比较稳定的下降，但很快便开始大幅上涨，且高出2010年近20个百分点，这表明房产税的改革对房地产市场的调节作用不明显，没能有效抑制房价上涨。

（5）上海房产税改革对税收制度和地方财政收入的影响有限。短期内，房产税会增加一定的财政收入，但还是很难成为主体税种。一般来说，主体税种在地方个税收入中所占的比重最高，它能给地方政府带来相对比较稳定的收入流，而这些因素在现有条件下无法满足，所以房产税短期内不会成为主体税种。虽然试点方案的征收范围在原房产税征收范围上有所扩大，但由于没有将存量房和普通住房完全纳入征缴范围，而且还提供了很多减免及优惠政策，这使得实际征税范围比较小、对税收规模的影响也十分有限，在总体上对地方财政收入的贡献是微乎其微。2009-2012年上海房产税占地方财政收入的比重均不足3%，与土地出让金之间的差距很大，又由于是以交易价格而非市场价值作为计税依据，从而使房产税对税收体制的完善作用没能得到充分发挥。

上海市房产税改革试点的实施效果与预期目标之间存在一定的背离，分析其原因有以下几点：一是改革的根本目标不明确；二是没有对房地产税收制度进行整合与完善；三是征收范围将存量房排除在外而仅限于增量房；四是以市场交易价格而非市场评估价格为计税依据。

4 结论及展望

4.1 主要结论

上海房产税试点改革实施尚不足四年，虽然由于数据资料不够充足，而客观详细地评价其改革效果仍有一定的难度，但试点本身就包含通过不断分析与总结来进行改进的含义，所以在数据不充足的条件下进行的研究仍然可以从恰当的理论以及合理的逻辑推导中，得出一些相对有价值的结论。因此，在现阶段对上海房产税试点改革情况进行分析和总结，是非常重要和必要的。2009-2012年的相关数据表明：（1）对房地产市场的调控效果不明显且未能达到预期；（2）房产税对地方财政收入除了有直接影响外，还有间接影响；（3）上海市的房产税改革方案对税收制度的影响有限；（4）上海市房产税改革会产生收入不公平问题。

4.2 相关建议

未来的房产税改革，应该从以下方面加以改进：（1）明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度；（2）整合税费制度，改变房地产税费繁杂及不合理的现状；（3）扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税；（4）推进评估体制建设，坚持以市场估值为征收基准；（5）实行差别税率，并完善其他收入分配体系，不伤害中产阶级利益；（6）在统筹规划的基础上，通过给予地方政府适当的税收自主权来缓解地方与中央税收博弈的矛盾。

4.3 讨论与展望

本文用层次分析法构建了上海市房产税试点成效的评价指标体系，借助熵值法确定指标的权重，并通过综合指数排名对上海市房产税试点三年多来的成效从房地产市场价格、财政收支、税收制度和收入分配四个方面进行分析评价，对政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围有一定的借鉴意义。然而，受研究时段和数据选择的限制，在指标选取上难免有些缺失和偏颇，还有待进一步完善改进。今后随着房产税改革的推广，应将其长期效果纳入指标体系进行考量。此外，在未来不动产统一登记制度建立后，对房产税改革的成效进行评价将更加科学合理。

参考文献：

1.况伟大 朱勇 刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据.财贸经济.2012.5

2.何杨.存量房房产税征收效应分析与影响测算.中央财经大学税务学院.2012.3

3.尹煜 巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议.苏州大学学报.2011.5

4.徐宁 吴福象.我国房产税试点的绩效评价与政策优化研究.上海经济研究.2012.4

5.王宗涛 熊伟.我国房产税试点改革问题：政策的适用性分析.河南社会科学.2012.3

6.谷成.房产税改革再思考.财经问题研究.2011.4

7.安体富 葛静.关于房产税改革的若干问题探讨.经济研究参考.2012.45

8.邱思琴.对沪渝房产税试点的一些思考.经济视角.2011.4

9.张洪铭 张宗益 陈文梅.房产税改革试点效应分析.税务研究.2011.4

作者简介：

罗迈，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、行政管理。

张路，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、土地经济。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求军/责任编辑endprint

（4）上海房产税改革对房价的抑制作用不明显。以上海实行房产税改革的前一年（即2010年）为基准，2011-2013年的新建住宅销售价格指数不断增加，这表明房价在整体上持上涨趋势。虽然在这几年里，价格指数在一段时期内有小幅比较稳定的下降，但很快便开始大幅上涨，且高出2010年近20个百分点，这表明房产税的改革对房地产市场的调节作用不明显，没能有效抑制房价上涨。

（5）上海房产税改革对税收制度和地方财政收入的影响有限。短期内，房产税会增加一定的财政收入，但还是很难成为主体税种。一般来说，主体税种在地方个税收入中所占的比重最高，它能给地方政府带来相对比较稳定的收入流，而这些因素在现有条件下无法满足，所以房产税短期内不会成为主体税种。虽然试点方案的征收范围在原房产税征收范围上有所扩大，但由于没有将存量房和普通住房完全纳入征缴范围，而且还提供了很多减免及优惠政策，这使得实际征税范围比较小、对税收规模的影响也十分有限，在总体上对地方财政收入的贡献是微乎其微。2009-2012年上海房产税占地方财政收入的比重均不足3%，与土地出让金之间的差距很大，又由于是以交易价格而非市场价值作为计税依据，从而使房产税对税收体制的完善作用没能得到充分发挥。

上海市房产税改革试点的实施效果与预期目标之间存在一定的背离，分析其原因有以下几点：一是改革的根本目标不明确；二是没有对房地产税收制度进行整合与完善；三是征收范围将存量房排除在外而仅限于增量房；四是以市场交易价格而非市场评估价格为计税依据。

4 结论及展望

4.1 主要结论

上海房产税试点改革实施尚不足四年，虽然由于数据资料不够充足，而客观详细地评价其改革效果仍有一定的难度，但试点本身就包含通过不断分析与总结来进行改进的含义，所以在数据不充足的条件下进行的研究仍然可以从恰当的理论以及合理的逻辑推导中，得出一些相对有价值的结论。因此，在现阶段对上海房产税试点改革情况进行分析和总结，是非常重要和必要的。2009-2012年的相关数据表明：（1）对房地产市场的调控效果不明显且未能达到预期；（2）房产税对地方财政收入除了有直接影响外，还有间接影响；（3）上海市的房产税改革方案对税收制度的影响有限；（4）上海市房产税改革会产生收入不公平问题。

4.2 相关建议

未来的房产税改革，应该从以下方面加以改进：（1）明确房产税改革的根本目的是完善房地产税收制度；（2）整合税费制度，改变房地产税费繁杂及不合理的现状；（3）扩大征税对象，对增量房和存量房同时征收物业税；（4）推进评估体制建设，坚持以市场估值为征收基准；（5）实行差别税率，并完善其他收入分配体系，不伤害中产阶级利益；（6）在统筹规划的基础上，通过给予地方政府适当的税收自主权来缓解地方与中央税收博弈的矛盾。

4.3 讨论与展望

本文用层次分析法构建了上海市房产税试点成效的评价指标体系，借助熵值法确定指标的权重，并通过综合指数排名对上海市房产税试点三年多来的成效从房地产市场价格、财政收支、税收制度和收入分配四个方面进行分析评价，对政府完善房产税改革和进一步推进房产税试点扩围有一定的借鉴意义。然而，受研究时段和数据选择的限制，在指标选取上难免有些缺失和偏颇，还有待进一步完善改进。今后随着房产税改革的推广，应将其长期效果纳入指标体系进行考量。此外，在未来不动产统一登记制度建立后，对房产税改革的成效进行评价将更加科学合理。

参考文献：

1.况伟大 朱勇 刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据.财贸经济.2012.5

2.何杨.存量房房产税征收效应分析与影响测算.中央财经大学税务学院.2012.3

3.尹煜 巴曙松.房产税试点改革影响评析及建议.苏州大学学报.2011.5

4.徐宁 吴福象.我国房产税试点的绩效评价与政策优化研究.上海经济研究.2012.4

5.王宗涛 熊伟.我国房产税试点改革问题：政策的适用性分析.河南社会科学.2012.3

6.谷成.房产税改革再思考.财经问题研究.2011.4

7.安体富 葛静.关于房产税改革的若干问题探讨.经济研究参考.2012.45

8.邱思琴.对沪渝房产税试点的一些思考.经济视角.2011.4

9.张洪铭 张宗益 陈文梅.房产税改革试点效应分析.税务研究.2011.4

作者简介：

罗迈，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、行政管理。

张路，华中科技大学公共管理学院博士研究生，研究方向为土地管理、土地经济。

The Evaluation of Shanghai Property Tax Pilot Performance

Luo Mai，Zhang Lu

Abstract：The purpose of this paper is to have an evaluation of Shanghai property tax pilot performance based on Analytic Hierarchy Process by building an evaluation index system， so as the government can improve the property tax reform and further promote the property tax pilot expanding. The method of Analytic Hierarchy Process （AHP） was adopted.The results showed that Shanghai property tax reform pilot had achieved some limited success on the whole. The paper concluded that Shanghai real estate tax reform had failed to meet expectations and its not appropriate to expanding pilot. So this paper maked some recommendations to perfect the property tax reform and at last it had a corresponding discussing and prospect.

Keywords：Analytic Hierarchy Process，Property tax pilot，Evaluation，Index system

李求军/责任编辑endprint