住房、城中村、大楼盘之间的嫁接

作者简介：肖楚舒，（1989--），湖南衡阳人，中央民族大学管理学院中外政治制度专业

[摘要]： 贵阳市目前居民住房现状主要包括人均建筑面积低、保障房缺口大，旧城区改造、外来流动人口住房刚性需求大，中低收入群体“住房难”问题凸显，社区公共配套设施不足、物业水平相对落后等方面；贵阳市大楼盘开发模式其背后的逻辑除了房地产的商业因素之外，同样承载着贵阳市对于解决住房、城市发展问题与地产开发之间关系的一种探索。

[关键字]： 住房难；城中村；大楼盘；城镇化

一、 贵阳城市住房现状及存在的问题

1.人均建筑面积低、保障房缺口大

目前贵阳市“住房难”问题主要体现在以下两个方面。第一是人均建筑面积低，全市人均住宅建筑面积21.4平方米，比全国城镇平均水平低4.71平方米，与贵阳市作为省会城市的定位不符；第二是保障房缺口大，目前全市纳入住房保障的仅有10万人左右，按国家规定，到2015年贵阳市需纳入64万人，尚有54万人的缺口。

2.旧城区改造、外来流动人口刚需大

目前贵阳市云岩区、南明区、小河区三个中心城区有 41 个行政村，在贵阳市中心城区1230平方公里范围内棚户区共133个地块、占地面积约6.7平方公里、现状建筑面积约1350万平方米，主要集中在老城区，其次是小河和三马片区。棚户区、城中村虽位于城市中心，但越来越落后于现代社会的生活方式和居住环境要求，长期以来形成了建筑密度大，环境卫生差、违法建筑多、配套基础设施滞后、治安和消防隐患大的状况 。

3.中低收入群体“住房难”问题凸显

与商品性住房整体性相对平稳发展的情况不同，贵阳市经济适用房价格的提升和住房供应结构不合理，使得贵阳市居民尤其中低收入群体的“住房难”问题凸显。

其一，经济适用住房单价过高，面积过大，是我国城镇中低收入居民住房社会保障普遍存在的问题，以及由此衍生出经济适用房与商品性住房界限模糊、适用人群界定混乱以及房地产市场“双轨制”等问题。贵阳市经济适用房过高的销售价格和有限的房源，超出了符合条件及资格购买经济适用房人群的承受范围。

其二，住房供应结构不合理，市场上供应的商品住房套型的面积仍然偏大，中小套型住房供应总量不足，与改善性和商业性购房不同，中低收入群体大多属于首次刚需购房，过大的面积所带来相对较高的售价，增加了该群体的住房难度。

4.社区公共配套设施不足、物业水平相对落后

社区公共配套设施不足、物业水平相对落后是贵阳市在“软件”实力上的“住房难”。从整体上看，贵阳市目前存在着两个主城区（云岩区、南明区）住房社区公共配套设施不足，而后继开发的住房社区虽然公共配套设施日益完善，然而贵阳市物业管理公司整体水平有限，存在着社区物业水平相对落后的问题。

二、 大楼盘：贵阳市对于住房难问题的探索

进一步发展城镇化、扩充城区面积、主城区城中村改造是贵阳城市发展的三个方向。贵阳城市建设三个方面的同时跟进，毋庸置疑，存在着资金需求和住房数量的巨大缺口，而大楼盘正是贵阳城市发展的独特模式和探索，是依托于贵阳城镇化基础上城市建设与房地产业的契合。

其一，由于市政府财力有限，以2007年为例，贵阳市全年财政收入195亿元、总投资额400亿元，而增加150平方公里的城区面积则需1500亿元的投资 ，因此只能通过商业化融资的途径解决贵阳市改建城区公共基础设施和拆迁征地的费用投入问题，即通过土地的“净出让”和一、二级联动，房地产商承担起土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程的费用。

其二，通过大楼盘模式引导地产商开发集商圈中心、公共设施、休闲娱乐、教育、医疗为一体的大楼盘“城中城”的建设，解决社区建设中社区公共配套设施不足的住房问题。

其三，大块土地出让、大楼盘的建设，使得贵阳房地市场供应充足，有利于平衡楼市关系、平抑贵阳市房价，并通过政策调控引导贵阳市新盘加大90平米以下小户型刚需住宅供应，以满足中低收入者以及城市流动人口对于住房的刚性需求；另一方面，相对较低的房价、优质的医疗、教育、服务、气候资源能够吸引周边州县、省市的购买者，扩充贵阳市城镇化人口数量。

贵阳作为贵州省省会中心城市，目前的城市发展状况和城区容积、财政收入和人均GDP等各项指标，都只与全国三、四线城市相当，在新一轮的城市发展过程中，扩建城区面积、扩充贵阳城镇人口数量、改建旧城区等都是其发展目标；综上所述可知，人均建筑面积低、保障房缺口大；旧城区改造、外来流动人口刚需大；中低收入群体“住房难”问题凸显；社区公共配套设施不足、物业水平相对落后等四个方面的内容是贵阳市目前“住房难”的主要体现。那么，如何协调城市发展与城市“住房难“问题，是贵阳市需解决的问题；“购房落户”和“大楼盘”近些年成为贵阳市在新闻版块的标签，引起了公众的关注，其背后的逻辑除了房地产的商业因素之外，同样存在着贵阳市城市发展、住房问题与地产开发的一种协调。

贵阳大楼盘模式在完成与住房问题、城中村改造以及城市发展相嫁接的同时，人们对贵阳财政经济单一化（房地产化）的担忧也会日益加深，政府如何摆脱大型楼盘单纯供应商品性住宅，积极引导房产的向商业性、功能性、实体性用地释放房产库存量，协调好商品性住房与保障性住房的关系、有针对性的开发住宅产品，促进房地产从粗放型向精耕细作转型，更好的、有序的引导当地房地产行业发展。

参考资料

[1]贵阳市统计局，贵阳市统计年鉴[M]，2009：165-200

[2]石玉宝，贵阳城中村治理研究[D].贵阳：贵州财经大学，2012.

[3]方帅，贵阳——穷家小户求解新型城镇化[J].中国房地产业，2013（1）：24-31.endprint