探析集体建设用地基准地价评估体系框架构建

肖沛

摘要：对于集体建设用地价格来说，建立健全一个行之有效的价格体系相当重要。集体建设用地基准的价格涵义，充分对价格组成进行分析研究是科学实现集体建设用地价格界定的要件。其评估原则是“挖掘本质、尊重现实、以人为本、体现差异”。集体建设用地的评估一般可以有三种技术方式，他们分别是样点地价法、城镇国有基准地价修正法和成本法。我们在实际的操作过程中要深入的研究成本、收益、土地质量评定等等各方面的问题。

关键词：集体建设用地；基准地价；价格构成；评估方法

1 内涵识别

1. 1集体建设用地基准地价内涵

对于寻常情况下的市场环境而言，根据相关法律来进行后，对那些有偿运用目标的集体建设用地的适用就是集体建设用地的基准地价[1]。 它是在一定程度的土地开发、土地容积率、使用年限、相近的土地质量和某一估价基准日的同一类型土地利用完整的集体建设用地的平均价格。

1. 2集体建设用地基准地价的价格构成

对于我国乡村的集体用地上，运用流通的方式不会对土地权的本质造成改变，而发生变化的只是使用权限。但对此，我们可以通过处理好与此相关方面的一些因素来更好的进行，如土地流通的开发性、供求关系等，而对于流转价格方面，集体运用的土地则是由成本与价值两者来决定的。

对于集体建设土地价值的组成来说，首先是使用权价值，它是将土地当作农业使用时对将来收益进行价值体现的，是对农业差地租和绝对地租的总和。第二是农业用地发展权的价值，也就是农业集体用地的增值收益。

在集体建设用地的成本构成方面来看。第一它包括土地的取得成本，也就是将没有利用的土地和农业用土地转变成建设用土地时所发生的一些成本。比如说土地补偿费用、安置补助的费用和耕地开垦的费用等等。第二它还包括土地的开发成本。也就是相关机构或企业在将农用地和未开发的耕地变成建设用地时所投入的成本费用。

2评估方法

2.1 评估原则

2.1.1挖掘本质，强调纯地价的评估

可以充分体现某地地价水平的地价就是基准地价。所以在评估的时候应该只评估土地，而不能评估土地上的建筑物。最终的评估价格是土地的价格而不是建筑物和土地的综合价格。其评估的结果应该是单纯的地价而不应该包括土地上附着物的价格。

2.1.2尊重现实，明晰与国有建设用地的差异

一般来说，在成本架构上，与国有建设的土地所得到的金额相比，集体建设用地所得的金额要少的多。此外，国内目前法律还缺乏一定的完善性，要考虑到农村集体建设用地使用权在产权上的特殊性，像不能入市，交易量少等。在土地价格上，集体建设用地的价格相对相同地区及类别的国有使用土地的价格低很多。

2.1.3体现差异，实现政府可调可控

在确定集体建设用地的具体价格时，不但要对经济效率及社会公平等问题进行考虑，同时也要强化对政府宏观调控目标的实现。政府机关可以在地价调控的基础上实现两极分化的降低。也可以运用合理有效地土地价格实现城市及农村利益格局的调控，这就有助于更好地完成对集体及国有建设用地价格稳定的接洽。

2. 2技术路线

集体用地价格通常可以运用三种技术实现评定与估测。

以统一的土地级别定价为基础，依据搜集的各种交易样本及经营效益等资料进行集体用地评测参数的明确就叫做样点地价法。它是根据测算的样点地价评估集体建设用地的基准地价。

基于权利的差异，使得国内集体及国有建设用地形成了价格差异[2]。对于评测已有城镇基准土地价格的集体建设用地时，往往根据已有的基准地价来进行参考，进而使级别地价及面积的加权求和得以实现。在对集体及国有建设用地的权利差异进行分析时还应当对其进行修改，通过这一依据进行不同类别集体建设用地地价的确认。这就可以成为国内城镇基准地价的修整方式。

2. 3评估方法

2.3.1修正法评估集体建设用地基准地价

在集体建设用地地价的概念设定基础上，与集体建设用地相对应的是城镇土地基准价格，依据集体建设用地的具体特征，与国有建设用地的基准地价的权利、政策、交易等的休整。最终取得集体建设用地的基本土地价格。

通常情况下，评测与估测的步骤可以划分为以下几点：

第一要去的对应位置的城镇级别土地价格。使集体建设用地的土地级别及位置相对已有的城镇建设价格实现相加，运用面积求和的方法获得对应集体建设用地级别中国有建设用地的土地价格。

第二是对评测与估算日期的休整。相对已有城镇级别的基本土地价格的交易日期实现休整。

最后是对级别地价具体涵义的划分，原来的城镇国有建设用地的基本价格涵义及评测，集体建设用地的基本土地价格涵义是不同的。依据设置的集体建设用地土地价格的涵义，休正城镇不同级别土地价格、使用年限、容积率以及基础设备等。

2.3.2样点法评估集体建设用地基准地价

样点地价就是根据收集的市场交易样本及经营效益、成本等，在收益还原、市场对比等方式方法的基础上实现对集体建设用地样本土地价格的获取。在修正完样本之后，通过检验剔除掉异常样本，把合格的样点地价采用简单算平均值和加权算平均值的方式算出相应的数值作为该区域的基准地价。

2.3.3成本法评估集体建设用地基准地价

我们将农用地转变为集体用地的时候，还要支付一定的土地获取费用、开发费用、税务费用等，此外还应当进行相应的资金利息投入，并剔除公司获得的利润。这些都是开发土地所投入的成本[3]。这样也可以算出土地投入的成本。而且土地在由农用转化为集体建设用地以后，由于使用目的改变了，土地也由此增加了相应的价值。因此，土地成本价格的价值增加就属于新增加的土地价格。

4结语

集体建设用地基准地价的评估对于农村闲适土地顺利的流入市场起了一个桥梁性。这不仅可以构建高效的价格评测体系，同时也能为集体建设用地的构建及发展带来一定的标准及指引，从而实现地产的平等交易，另一方面也实现了集体建设用地地价的技术支持和监控。

参考文献

[1] 杨杰，任绍敏. 广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J]. 安徽农业科学. 2010（17）

[2] 何芳，黄震魁. 我国集体建设用地流转试点政策的演进与展望[J]. 中国房地产. 2010（04）

[3] 李信儒，马超群. 我国城镇基准地价评估中存在的主要问题分析[J]. 湖南大学学报（社会科学版）. 2006（03）endprint