房地产市场波动与房地产税稳控调节研究

赵川翔　戈国莲

摘要：目前，房地产市场正处于观望期、调整期，市场下行压力加大。如何认识和看待房地产市场的波动，如何建立稳控房地产市场的长效机制和制度，是摆在房地产工作者面前需要迫切解决的重大课题。在分析了房地产市场波动趋势的前提下，提出稳控房地产市场的税改选择和改革我国房地产税制的若干构想。

关键词：房地产市场波动，房地产税，稳控调节

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）08-0026-30 收稿日期：2014-06-20

最近一个时期，房地产市场“分化论”、“拐点论”乃至“崩盘论”众说纷纭，给本来处于观望期、调整期的市场加大了下行的压力。如何认识和看待房地产市场的波动，如何建立稳控房地产市场的长效机制，是迫切需要解决的重大课题。

1 房地产市场波动趋势与基本评价

国家统计局公布的2013年全国房地产市场统计数据显示，全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中，住宅销售面积增长17.5%；2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比2012年末增加12835万平方米，其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米。

时间进入到2014年，房地产市场此前的悄然变化迹象更加明显。1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比增长16.4%，增速回落。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落。商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米。财政部数据显示，1-4月份地方财政收入中，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等，对地方财政增收的贡献率明显回落。

同时，全国主要大中城市房地产市场信息表明，区域性降价趋势加速显现，市场分化明显加剧。2014年4月份，房价持平和下调的城市分别达8个和18个，为2013年以来最多。一线城市价格涨幅放缓，其他城市中房价环比回落增多，部分城市房地产市场悲观气氛愈浓。

纵观我国房地产发展的过程，综合考虑经济和城市发展的多重因素，评估判断房地产市场，可以得出几个基本结论：一是我国房地产市场发展呈现拐点特征，已经处于区域性、周期性、结构性调整的时期；二是房地产市场总体随着城镇化的推进和城市住房生活水平的提高，需求持续加强但市场不均衡发展；三是适时优先运用税收等市场经济调节手段，是当前和今后一个时期稳定发展房地产市场十分重要的选择。

2 稳控调节房地产市场的税改选择

房地产市场的交易量和价格下降趋势，对城市经济的影响作用是不言而喻的，已成为许多城市发展面临的严峻问题。多年来，城市经济对房地产的依赖度过高，房地产市场的急转变化加重经济发展乏力状况，如果应对不当，将对房地产稳定增长和经济结构调整产生长期性的影响。研究表明，1998年至2009年房地产业对国民经济增长的贡献率达10%，成为推动经济发展的重要动力。房地产税收在地方财政收入中占比较大，2013年房地产领域税种的税额，占到公共财政收入的18%。

2.1房地产税改是避免房地产市场大起大落的适时适宜举措

房地产市场的大调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。房地产市场的成熟阶段是指供给基本满足居民的居住需求阶段，这一阶段的显著指标是二手房的交易量占住房交易总量的80%以上。而在经济增长缺乏内生动力时，政府通常采用扩张性的货币政策刺激投资和消费，房地产市场的投资和消费功能凸显，房价快速虚高、供应量猛增等问题达到一定程度时市场急速下调，进而引发金融和经济风险。一般认为，货币供应量增加1个百分点，房价上涨0.9个百分点。也就是说，房地产市场的变化，与宏观经济因素特别是货币政策密切相关。正因为房地产市场与货币政策的高关联度，在我国房地产市场总体波动呈下行之时，不宜过多采用紧缩性或扩张性货币政策或汇率、利率金融政策等强刺激政策。

而房地产税收制度，是推动财税制度改革、调节财富分配和贫富差距、促进房地产资源优化配置和合理使用、提高房地产市场运行效率和稳定性的一项长期制度安排。应借此时机，逐步推进多年难以实施的房地产税制改革，从根本上解决房地产市场大起大落的问题。

2.2 我国现行房地产税制问题亟待加快研究解决

有关房地产税制在房地产流通环节税种较多、税负较重，而在房地产持有保有环节税种较少、税负偏轻。涉房地产的税种主要有：营业税、房产税、城市房地产税、契税、土地增值税、耕地占用税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等。房地产开发建设和流通交易环节的税费过于集中，势必提高新建商品房的价格，从而带动商品房价格的上涨；房地产持有保有环节的税费过少，客观上助长了对商品房屋和土地资源的闲置和浪费。

计税依据不尽科学合理。如现行的房产税对自用房屋按房产账面价值扣除10%-30%后的余值乘以1.2%计征房产税，房产的账面原值实际即房产的建造价值，其为固定数额，无法体现房产市场价值的变动。现行的土地使用税以固定不变的实际占用土地面积作为计税依据，和土地价格的变动缺乏联系，不能体现土地的级差收益。

税种复杂和可操作性差导致房地产税收征管难度大。税制设计的复杂导致税收征收的困难，税收流失也比较严重。根据统计资料，我国去年13亿平方米商品房销售使用，若按城镇商品房平均每平方米销售价格5000元计算，那么全国每年将实现商品房销售额6.5万亿元，若按应税所得率10%计算，可为国家带来6500亿元税收，与实际税收额度还有相当距离。endprint

内外资房地产企业税种税负不一。在所得税上，对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；在房产税上，对涉外企业只开征城市房地产税，且仅对房产征税，对地产不征税；在城市维护建设税和教育费附加上，对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，对外资企业则不征收，等等。内、外资企业的双重征税标准和外资企业享有的“超国民待遇”，损害了税收的公平性原则和公平竞争公平税负的市场环境。

2.3开征持有保有环节的房地产税这一国际普遍通行做法值得借鉴

当前世界各国普遍对房产课税，房产税种名称五花八门，如财产税、不动产税、房屋税等。美国房产税是地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于所在区域的教育、基础设施建设及公共服务支出。房产税的总体税率大致介于1%-3%之间，具体税率由州和地方议会根据本地财政需要制定。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。这些税种综合起来对抑制囤积商品房、炒作房市起到了一定作用。日本针对房产的保有环节，虽未设立专门的房产税，但将房产作为固定资产的一种，统一列入固定资产税的对象加以征收。日本《地方税法》规定，资产税的标准税率是1.4%，但并非是强制标准。除固定资产税外，部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的城市规划税。

我国上海、重庆的房产税征收试点，进行了房地产税制改革的探索，积累了有益的经验。

3 改革我国房地产税制的若干构想

推进房地产税制改革，将改变投机者预期，减少盲目投资的冲动，从而加快存量房供给的释放，有利于稳定房地产市场。

一是坚持暂对普通居民家庭不增加住房税收负担原则。总体设计应考虑从大众居民不增税负、社会舆论总体支持、税收征管方便可行出发，暂对普通居民家庭不予征收，而对先富起来的中高收入者、多套房、非普通住房启动持有保有环节的征收。对居民家庭第一套普通住房不征收房地产税，享受免征的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

二是归并优化房地产税种，建立合理税种结构。探索改革房地产税收制度，应考虑保持社会总体税负基本稳定，建立以房地产持有保有环节税收为核心的房地产税种结构。首先，合并现行有关税种。住房转让环节征收契税和个人所得税，其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而成，个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税整合而成；住房持有保有环节征收统一的房地产税，由现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和耕地占用税合并。其次，新开征土地闲置税。以闲置未用的土地为课征对象，对未按法定要求利用土地造成土地闲置一年以上的征收土地闲置税。最后，适时开征遗产税和赠与税。这是国际通行做法，也是防止纳税人以无偿转让房地产为名，实则逃避纳税的必要措施。

三是健全完善房地产税制相关配套制度与保障体系。比如，要建立完善共享的房地产权属和人口状况等信息体系，以及充分的市场信息体系、合理的价格评估体系等。房地产信息系统应加快建立，并制定出可有条件查询、可按规定核对、可共享必要相关信息的管理办法。征税中，除可查询和调取住房信息外，还应与公安人口信息、民政婚姻信息、家庭收入信息等信息系统的互联、互通、互查。有关涉及房地产税种的征收，应更多地反映房地产市场价值，以房地产评估的时点动态市场价值，而不是以房地产的历史原值或成本原值为计税依据，这些都需要城市房地产市场信息的全面及时、公开透明，减少市场价格评估的不准确性，也最大限度降低市场预期的不确定性。

四是新增新改税种先行试点稳步推进。税制改革牵涉面广、影响长远，需积极稳妥进行。房地产税的实施，将替代目前的土地出让金制度，改变地方政府土地财政的现状，而在对国家和地方财税体制大的改革未到位的情况下，如何不对地方政府施政造成大的影响是待解和必解之题。新改房地产税制，应采取先试点并在总结试点经验的基础上，修改现行房地产税收法律制度后，再全面推行实施。房地产税已经在上海、重庆试点，并各有特色和侧重点，国家应尽快扩大试点城市范围，并就税改主要事项安排城市进行试点探索。做好试点工作的总结，开展非试点范围的立法调研，形成一揽子涉及房地产税制的总体顶层设计方案，全面深化房地产税制改革，积极推进房地产市场平稳健康发展。

作者简介：

赵川翔，吉林大学经济学院金融学专业，研究方向为房地产经济与金融。

戈国莲，吉林大学经济学院教授，研究方向为房地产金融与财务管理。

李求军/责任编辑endprint