房地产投资基金投资项目财务监管问题分析

【摘 要】随着经济不断发展，房地产行业竞争越来越激烈，房地产投资基金属于房地产产业的一种产业投资性资金，目前我国直接用于房地产开发项目上的房地产资金投资还处于比较落后的状态，所以为了保证自身高速发展，必须要加强这部分投资的财务监管。笔者通过总结在房地产行业工作的经验，结合当前我国房地产投资资金的投资项目财务监管方面的必要性和原则等展开相应讨论，并且针对这部分问题提出解决措施。

【关键词】房地产投资；基金投资；项目财务监管

房地产投资基金属于投资房地产行业的一种投资基金，可以按照是否直接投资到房地产上，将其简单的分为直接投资房地产行业公司发行的股票或者是间接投资房地产产业基金，也是我们常说的房地产抵押金。房地产抵押金主要借助投资房屋或者是抵押贷款的方式进行间接性的房地产投资。早在上世纪六十年代，美国就已经首先进行了房地产投资资金活动，但是由于这项工作风险性比较大以及收益不稳定等特点，美国又出现了房地产投资商开办的房地产信托基金，并且信托基金中，汇集了相当多的消费者的资金，通过这种方式为房地产业的发展提供了机会，使用这种方式进行大量融资。目前我国房地产投资基金行业还处于萌芽阶段，各方面法律政策不仅没有相应的扶植政策，反而在一定程度上会阻碍该行业的发展。本文将对如何提升我国房地产投资资金投资项目方面的财务监管存在的问题进行简要分析。

一、实施整体财务监督的基本原则

目前我国的房地产投资资金投资项目当中，资金投资的总体是开发商、投资的基金以及相关投资者这三方人士，三方人士之间相互配合，运行所有的资金对外进行房地产项目投资。所以作为房地产投资基金以及投资项目的财务监管方面，应该时刻根据时代的步伐走，使用比较灵活多变的监管方式对其进行监督与管理，保证房地产开发工程项目投资基金以及开发商等基本资金来源方面可以有效的沟通。

我国房地产投资行业战略性比较低，房地产投资资金方面，在认定一项开发工程时，会将手里的资金对其无限制投放，并且属于不计代价的投放，适中采用比较单一的投资行为进行投资，并不是为了掌控房地产方面开发的项目而去运营的。

房地产投资基金本身属于金融行业的一份子，自身具有明显金融性，并且基金向外的投资项目不属于直接参与到所在公司日常管理中的一部分，所以必须重视这部分资金的项目外部监督。

在进行房地产投资基金投资项目财务监管的时候，必须要采取适中的原则，首先要保证资金正常使用，在正常使用的情况下还不能够因为要对这部分资金进行监管，就影响这部分资金的正常运行。针对部分资金而排出的监管代表需要和项目决策层相互联系、相互配合，保证基金预算、计划等方向以及范围都在预算之内。在实际工作中，可能会发生超出预算的范围，在发生这种情况的时候，必须要报请项目公司，由项目公司和基金方面进行相互协商，制定相关增补计划之后，再对这部分计划进行签批。整体监管的重点在预算外的部分，并且对大额度的计划外资金使用也要进行严格把关，并且要注意整体工程的回笼资金回收工作的进展。

进行资金对外投资，完全等同于项目自身投资者和项目所在公司进行合作，所以想要相互协调配合，收线要满足监管的需求，但是却又不能过于死板。需要将基金和项目公司以及整体股东们整合到一处，加大他们之间的沟通协调，及时找出问题，并对问题进行解决，保证企业整体的高速运转。

二、房地产投资资金投资项目财务监管工作关键点

在签订投资框架协议之前，要对投资项目公司自己拿出的财务相关的资料进行全方位调查，介入公司进行深入调查，并且对这部分资料进行判断，保证资料的真实性以及严谨性。调查工作最好由中介去做。

派出己方单位比较相信的财务工作人员进入到监督小组内，并且要保证派出人员的通讯随时保持畅通，要做到派出人员和基金管理公司人员随时可以沟通，并且对于重大事件可以不计时对基金经理进行报道，之后由经理组织相关议程，对该问题进行探讨。

想要更好的进行财务监督工作，收线就要明确自身的财务支出审批制度。在进行投资之前要和原股东以及项目公司之间明确基金现场的权限。对大额资金进行收付的时候，必须保证资金可以全额入账或者是出账，对于其中比较不合理的项目可以不予支付。按照日常授权已经支付的款项，对销售款和回笼的资金进行收集，并将这部分资金转移到公司账户中。要加大对重特大财政开支的报道管理制度，对重特大事项进行财务开支之前，作为投资单位必须要无条件的向基金管理公司提交报告，只有报告同意之后才可以进行开支。

资金管理公司每隔两个月左右要到投资公司进行审计监察，基金方面派出的财务代表也可以作审计小组中的一员，参与到实际内部审计工作中去。

在财务监理人员方面，我国基本都使用来自基金管理单位中内部财务部门中，被指派到投资项目上的基金财务代表，作为基金管理单位来说，应该严格按照相应的执行招聘上岗的制度上岗，并且针对已经被录用的人员进行比较系统的教育培训，保证工作人员自身素质可以满足工作的需要。

三、结束语

随着时代不断发展，人们的理财观念发生一定的改变，企业想要稳定运作，充裕的资金是前提。本文主要从目前我国房地产投资基金投资项目财务监管方面存在的问题入手，对如何提升这方面工作质量做了简要分析。

参考文献：

[1]桑宽，荆紫薇，罗玉龙.浅析房地产投资基金项目财务管理中存在的问题[J].经济周刊，2013（14）.08-09

[2]吴春玥.房地产投资基金投资项目财务监管问题探讨[J].价值工程，2012（04）.22-25

作者简历：

何洪升，男，职称：会计师，主要从事工作：财务部副主任。