房地产投资特点与风险的关系分析

汪中秀++周慧

摘要：房地产投资是一个复杂的决策过程，具有风险高、周期长、投入成本高等特点，使其不同于一般的投资。因此，本文在现有房地产投资和投资风险相关理论知识和研究文献的基础上，分析房地产投资的特点与投资风险的关系，使在投资决策过程中，应充分考虑房地产投资特点带来的投资风险，以利于投资风险识别及风险应对，做好防范措施，提高投资决策的成功率，促进房地产行业的发展。

关键词：房地产投资；投资特点；投资风险

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经发布的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。

二、房地产投资特点与风险的关系

由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：

1.房地产投资的不可移动性与风险

房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。

2.房地产投资周期的长久性与风险

房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。

3.房地产投资活动的相关性与风险

随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。

4.房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、簽订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。

5.房地产投资的政策影响性与风险

由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。

6.房地产市场的不充分性与风险

在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。

三、结论

通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。

参考文献：

[1]汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.

[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.

[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商， 2014（36）：255-255.

[4]http：//finance.china.com.cn/industry/estate/20160415/3678826.shtml.2016.04.

[5]颜炳东.房地产开发项目投资决策的研究[D].吉林建筑大学，2015.