浅议我国不动产善意取得制度及完善措施

中图分类号：D92324 文献标识码：A

摘要：随着国民经济的发展，不动产物权交易在市场活动中呈现出蓬勃之势，与此对应的，不动产物权交易安全也越来越引起社会各界的广泛关注和讨论，同时民法中的一个重要制度—善意取得制度也在不动产交易中频繁应用。我国《物权法》虽然明确规定了不动产物权的善意取得制度，为促进不动产的正常交易，保障交易安全，维护正常经济秩序等方面提供了有力的法律支撑，但同时也暴露出了一些不足之处。本文简要分析了我国不动产善意取得制度中存i在的若干问题，并针对性的提出完善建议。

关键词：不动产；善意取得；完善

不动产善意取得制度，指的是无权处分人人将登记在其名下的不动产通过符合法定要件的方式转让给第三人，如果第三人在交易的时候是出于善意的，便可取得该不动产的所有权，原所有权人便失去1所有权，不得再追索的法律制度。基于我国《物权法》起步较晚，在法律条文和法律适用上面还不成熟，因此存在一些不足。这就需要我们深入研究不动产善意取得制度，并立足我国国情，提出完善该制度的建议，使不动产善意取得制度在市场交易中更好地发挥其应有的作用。

一、我国《物权法》中关于不动产善意取得制度存在的问题

（一） 第三人善意标准界定不明确

对于物权善意取得制度中“善意”的认定与判断，是是否符合该制度法定要件的核心所在。目前民法学界针对不动产善意取得制度中“善意”的判定，主要有“积极观念说”以及“消极观念说”这两种说法。“积极观念说”认为受让人只有拥有将让与人视为有权处分人的意识时，才能判定其是善意，且这种意识必须要受让人积极证明，否则便推定为恶意；“消极观念说”则认为在不动产交易中只需不知或不应知对方为无权处分人便可，不管交易时如何，只要不知情，即为善意，不用负证明责任。纵观各国的司法实践，从维护不动产善意受让人的立场出发，采纳“消极观念说”的占大多数。但是目前，我国《物权法》中关于不动产物权交易的条文，还没有对第三人“善意”的标准作出明确的界定，导致在法律适用上没有一个明晰的范围和标准，这样会造成善意第三人在举证责任上的巨大负担，引起现实交易中的大量纠纷，也造成了司法实践中法律适用的混乱无序。

（二）不动产登记程序的规定不完善

首先，没有统一明确的登记程序法。我国不动产登记制度主要体现在若干部门法中，由于一些部门法之间承接的不紧密，在不动产登记方面上的规定相互穿插、重叠，导致我国不动产登记在实践中承现出登记程序的不统一这一现象。比如现实生活中有时同一种属不动产物权在登记时会指向多个部门，多个管理机构均有权管理，这样在漫长的登记过程中降低了商品交易的效率，也为纠纷埋下了隐患。其次，登记审查制度不统一。由于不同的不动产登记机关遵从自己的登记规定，对不动产物权登记申请采取的审查方式不一样，甚至重复使用，导致审查变得冗繁，登记机关的登记责任也不清晰，甚至在产生审查纠纷时，某些专门登记机关不以自己制定的审查规定作为追究责任的依据，部门之间相互推诿，造成公众对登记机关和登记效力无法信赖，使得物权交易中的公示公信原则不能发挥应有的作用，从而导致交易风险的加大和交易成本的增加。

（三）原权利人的利益保护规定不完善

作为物权变动和流转理论中一个非常重要的组成部分，善意取得制度与无权处分行为具有天然而又密不可分的联系。《物权法》规定了出让人在交易中提供弄虚作假的材料，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；登记机构因错误登记，给他人造成损害的，同样应当承担赔偿责任。但是《物权法》只是笼统地说了过错方应当承担赔偿责任，对赔偿责任的承担方式却没有明确规定。虽然在学理中存在侵权责任、缔约过失责任等补救措施，但法律中没有规定一个或若干个标准的责任承担方式。这样，原权利人的利益救济方式和途径就没有一个明确的概念，不利于司法操作和执行。因此，需要法律从对原权利人利益保护方面充实相关规定。

二、完善《物权法》中不动产善意取得制度的建议

针对《物权法》存在的以上问题，我们应当借鉴其他国家的相关立法并依据我国国情制定相关措施进行完善。

（一）进一步明确界定第三人善意标准

按照民法学界的主流观点，动产善意取得制度中的“善意”是主观善意，即不知且无重大过失，而不动产善意取得制度中的“善意”是客观的善意，即不知便可。按照王利明教授的观点，法律就是为了保护善意第三人才将不动产权利登记薄记载的权利视为真实，并赋予其社会公信力，从而在信赖登记的善意第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会由于因错误的登记而被剥夺。由于不动产登记具有公信力，只要受让人信赖登记便可。因此对于这两种物权不同的“善意”，我国《物权法》应区别对待，分清差异。在不动产方面，明确不动产受让人的善意标准为客观善意，同时应当表明时间结点必须是受让人受让该不动产之前或之时是善意的。

（二）完善不动产登记程序和登记体系

第一，制定统一的不动产登记法以及登记机构。当前应在严格遵循公示公信原则的基础上，将现行部门法中关于不动产物权登记的条款予以整合、统一，并在此基础上，参照世界惯例，成立一个统一而又规范的不动产物权登记机构，专项负责不动产物权登记，并单独承担相应责任。这样就为市场交易主体减轻了不动产登记程序上的负担，降低了市场交易的风险，同时也能确保不动产物权交易的客观和透明。因此建议国家制定一部统一的不动产登记法和设立一个统一的不动产物权登记机构。

第二，明确登记的审查方式。审查方式是决定不动产登记是否具有社会公信力的制度保障，包括询问当事人交易情况、查看不动产实际情况、调查提交文件的真实性等，在审查方式上也要遵循统一规范的原则，各登记部门间在权力的行使上应当沟通协作，科学的整合，明确一种或一类不动产物权登记的审查方式，删繁就简，让审查变得快捷和高效，这样可以明晰责任，降低成本。

（三）明确原权利人的救济方式和途径

如前文所述，针对不动产原权利人的利益保护方面，我国《物权法》的规定较为欠缺，使得原权利人的利益不能得到很好地保护。虽然法律中规定了出让人和登记机构的过错责任，但是没有说明责任的承担方式和救济途径。实践中，在不动产善意取得中，原权利人往往受到很大损失，因此，法律在保障善意第三人的利益的同时，也不能忽视对原权利人的相关利益的保护与救济。为贯彻公平正义原则，法律可以通过直接设立学理上的救济方式如侵权责任救济、违约责任救济等条款来保护原权利人的利益，比如因出让人提供虚假材料的，直接追究出让人的侵权责任或是返还不当得利等，如若物权登记机构的过错，除民事赔偿外，可通过行政救济的途径解决，同时也可学习外国先进经验，设立专门的错误赔偿基金或登记储金，专供赔偿损害之用。

参考文献

[1]曾宪义、王利明.《物权法》[M].中国人民大学出版社，2007：59

[2]王利明.《不动产善意取得的构成要件研究》[J].《政治与法律》，2008（10）

[3]石晶、张锋.《不动产善意取得的构成要件及法律效力分析》[J].《法学论丛》2008（3）

[4]顾华详.《论不动产物权登记的法律效力》[J].乌鲁木齐职业大学学报（人文社会科学版），2008（1）

作者簡介：王磊（1986年-），男，汉，籍贯江苏省沛县，新疆师范大学法学院民商法研究生，研究方向为民商法基础理论。