中国养老地产面临的困境及对策建议

柴晓晓

摘 要：养老地产是一项复杂的产业，涉及房地产、保险、医疗、旅游等行业，在中国还处于探索阶段，在运作过程中会出现政府扶持不够，政策不明确具体，融资难、前期资金压力大，回收期长，运营模式不成熟，后期服务不到位等问题，针对这些问题，提出可借鉴国外成功经验，配合政府政策、规划设计先易后难等可行性建议。

关键词：养老地产；困境；对策

中图分类号：F840 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0080-02

养老地产是用以养老的地产，是养老服务业和老年房地产业这两个第三产业的结合，具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。

一、中国养老地产现状

随着中国人口老龄化的不断加剧和房地产市场调控政策趋紧，近年来，越来越多的房地产开发商开始进入养老地产领域。目前，中国的养老地产市场格局基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。

据中国指数研究院2011年的研究报告统计，超过20%品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。泰康人寿、新华保险、中国太平、中国人寿等多家寿险公司也纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。另一投资主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。

二、国内外典型案例

（一）美国太阳城

美国太阳城是美国较大的老年社区之一。整个社区包括“太阳城中心”、“国王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”以及“自由广潮”六大居住社区。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，赋予了老年人更多生活层面的可能性。港北新城把老少户住宅（二代居）、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中，方便子女照顾。

（三）美国The Terraces

The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足了900多项护理标准的社区。“陪护”是其最主要的亮点。这里的护士都是最高级别的注册护士，属于“保障型”老年住区。入住率达到82%，每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。养老地产发展需重视标准化。

（四）上海亲和源

作为养老地产，上海亲和源走的是高端路线。如今，这个融居家养老和机构养老为一体的养老模式，从园区设计、收费模式再到运营管理，都已成为国内养老地产运营方面的研究范本。

从商业模式上来看其营收渠道很简单，主要是会员卡费和年费。亲和源的会员卡分为A、B卡两种，各占总量的50%。A卡不记名，可继承，可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同。B卡是记名卡，不可转让，有效期为十五年。如果老人在亲和源没有住满十五年，剩余年份的费用将按原价折算退还给家属，如果居住期超过十五年，超过的部分免费。

三、养老地产面临的困难和问题

许多企业在运作养老地产项目时，普遍遇到了较大的瓶颈和障碍。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期长等，成了诸多“拦路虎”。

（一）政府审批复杂艰难

目前政府没有专门对养老地产项目审批的相关依据，现在这类项目都以房地产项目为审批标准，而按照这个标准，就要求开发商必须规划配备足够的车位。专门用来养老的房子，一般情况下单套面积都不大，但是数量却很多，如果按照相关要求，开发商就要付出很大的资金修建停车位，可是老年人在这种情况下都不用车，这不仅是各种资源的浪费，也加大了开发商的资金压力，但在目前还没有专门针对养老地产报建规定的情况下，开发商也显得很无奈。

（二）养老地产运营盈利模式不够成熟

在运营模式上，养老地产除了房子设计更适合老人，更依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施。目前养老地产的盈利主要是依靠国外运营服务机构在操作，真正成功的较少，目前国内养老地产领域开发模式多数为配建模式。选择配建模式的开发商，往往最看重的是项目销量及资金周转效率，一定程度上忽视了养老服务及运营质量，养老需求难以保证。

（三）养老地产融资难，前期资金压力大

由于需要配套养老设施，在医疗、家政、护理等方面提供服务，导致了养老地产前期投入高，而以出售服务为目的的项目，资金回笼速度更慢、周期更长，对运营企业资金压力更大，融资难度也更明显。

（四）养老地产后期服务复杂，专业护理人员缺乏

养老产业是一个很庞大的产业链，涉及老年护理服务和设施行业、旅游、金融等领域。仅护理方面，目前国内护理人员存在极大缺口，按平均每3位老人需要1个护理员推算，保守估计需要养老护理人员超千万，而国内现有养老护理员仅数十万人，在这种情况下，一般的养老地产项目想找专业人才就显得很难。

四、对策与建议

养老是时下关注最高的话题之一，养老产业也是朝阳产业，无论政府还是企业都在“摸着石头过河”，政府支持这个行业是明确的，企业在最初阶段难免会遇到很多问题，只要各方面加强沟通，相信问题会得以解决。

（一）政府出台相关政策细则，指导发展方向

政府相关部门尽快研究出台针对养老产业发展的相关执行政策细则，以便加快养老项目的建设。政府可以在土地出让金或者税费方面进行优惠让利。用地可考虑类似于保障性住房用地的做法定向供应，降低福利养老建设成本。endprint

（二）规划设计先易后难，缓解前期压力

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等。

（三）吸引社会资本，拓展融资渠道

要加快发展养老地产，也需要吸引社会资本。通常解决的途径是吸引基金、信托和投行等金融机构进入。最近新增的通过在股权交易中心挂牌的方式募资的盛泉养老，将有望为养老产业资本化发展探路。

（四）企业配合当地政府规划，争取政府支持

通过配合当地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持。主要是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。

（五）借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力

“国内房企开发+引进国外运营服务机构”成为大多数房企阶段性的尝试与选择。国内开发企业可以学习其经验，在操作过程中一旦成熟就会独立尝试，从而推动公司内部对于养老地产运营、服务相关方面逐渐走向成熟。以培育运营服务能力为核心的，积极引入成熟的养老理念、运营体系、护理标准，培育本土化专业团队。

五、养老地产发展预测与展望

养老地产是时下最热门的产业之一，但同时也是最复杂的产业，养老地产的发展过程是一个社会体系和社会价值的认定过程，其运营模式还有待进一步挖掘。养老地产具有其特殊性，它与社会保障体系必须紧密结合。其市场发展前景也是很广阔的。路漫漫其修远兮，需要企业和政府的努力和配合，才能使中国老年人真正享受老有所养，老有所乐。

参考文献：

[1] 王忠.养老地产商业模式解构[J].现代物业（上旬刊），2011，（2）.

[2] 张冬冬.养老地产开发运营“惑之五部曲”[J].城市开发，2012，（2）.

[3] 于浩波.对养老地产的实践[J].城市住宅，2012，（1）.

[4] 经纬.养老地产开发，你准备好了吗？[J].城色（风尚），2011，（7）.

[5] 赵晓征.养老地产项目开发全程策划[J].城市开发，2011，（4）.

[责任编辑 陈丹丹]endprint