房地产企业现金流量管理现有体系分析

吴萌

摘 要：现金流是企业正常经营运转的基础，现金流管理在财务管理中占有不容小觑的地位，现金流管理的好坏也直接影响企业的价值形象。本文基于资金链分析房地产企业现金流的特点，进而分析房地产企业现有的经营活动、筹资活动和投资活动的现金流量管理体系。

关键词：房地产；现金流量；现金流量管理

房地产企业经历了飞速发展后，已经成为国民经济的重要支柱性行业。近年来，国家多次推出限制房价、提高贷款利率、限制购房等房地产调控政策，使房地产行业的发展受到了遏制。虽然自2014年下半年以来，我国对房地产行业政策逐步放松了调控，给企业带来新的发展机遇，但调控造成的影响短期内依然存在。房地产企业的现金流管理是指房地产企业为了达到企业价值最大化的目标，通过预测、决策、计划、控制、报告和分析等手段全面系统的管理本企业不同时期现金流入、流出的时间和数量的活动。

一、房地产企业现金流量的特点

相比较一般企业“货币资本→实物资本→货币资本”的资金循环模式，房地产企业的资金循环则是“货币资本→地产资本→房产资本→商品资本→货币资本”这样一个货币资金的长期循环[1]。结合房地产企业资金链运行模式，总结房地产企业现金流量的特点包括：

（一）资金需求额大，筹集任务重

房地产企业的经营对象是房屋土地、大型开发项目等，高额的地价以及房屋工程造价使得投资数额少则千万，多则上亿。并且，房地产的开发项目往往可能不止有一个项目，很可能多个项目同时进行，就更加增大了资金的需求数额。同资金需求数额一起增加的是筹集项目资金的难度，一般企业只有在创立之初或者扩大生产经营规模的情况下需要筹集大量资金，而在日常经营过程中只需要筹集一部分流动资金来维持企业的生产运营，即使筹不到资金，企业只要维持现有规模也能继续生存下去。但是对于房地产企业来说，筹集不到资金面临的风险很肯是项目终止，其损失的巨大的，甚至可能导致企业破产。因此相比较一般企业而言，房地产企业的筹资压力非常大。[1]

（二）资金流转时间长

房地产企业的资金链表现为货币资金的长期循环，货币资金回收所经历环节多、时间长。一般来说，房地产的开发建设从征地开始，需要经历土地开发、房屋建设、竣工交付使用等多个阶段，通常要花费2-3年甚至更长并且，所开发的项目只有销售到一定的数量之后才能回收成本。因此开发期长、资金周转缓慢、回收期长共同导致了房地产企业资金流转时间长的特点。

（三）资金流波动幅度大、分布不均

由房地产资金链的结构可以看出，房地产公司开发项目之初要筹集大量的货币资金，再将这些货币资金投向各个项目，经过地产资本、房产资本、商品资本等环节，最后从这些项目中回收大量资金。由于回收周期长的特点，很可能某年投入了大量资金，现金流出大于现金流入，净现金流量为负，而另一年到了销售阶段则回笼大量资金，现金流入大于现金流出，净现金流量为正。[2]以万科2008-2013年度经营性现金流量净额为例，可以看出房产企业资金流波动幅度大的特点。

（四）资金占用风险大

房地产项目的资金一旦投入就具有了不可移动性。即使企业所处的内部环境以及社会经济、市场等外部环境发生重大变动，也很难进行调整和改变。[3]这样资金一旦投入，风险就会随着回收的不确定因素的增加而增加。其次，由于房地产企业资金需求量大，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，从而加剧资金占用的风险。再次，近几年国家对房地产行业政策性的调整，2010年明确了首次购房的标准，2012年央行两次上调存款准备金率，首套房优惠利率由7折升至8.5折，利率的上调增加了房地产企业的资金成本，是的预期收益相对降低。与此同时为了加强房贷风险的防控，对违规房地产企业进行一系列的行政降福，加上人们对房地产投资的理性回归，导致房地产企业资金无法良性循环，产生财务危机。[4]

（五）现金流量管理涉及的关系复杂

房地产资金链的复杂性决定了房地产企业财务关系的复杂性。一般企业的财务关系基本都是围绕投资者、债权人、债务人、员工、被投资者、企业内部各部门以及国家财政、银行、审计、工商税务而展开。而对于房地产企业而言，除此之外，在经营过程中还要处理与被迁动单位和居民、设计院、施工单位、监理单位、委托建房单位、接受由此转让土地的单位等机构及个人的关系。另外，由于房地产企业的销售特点，其余消费者个人的各种预收预付和应收应付关系更加频繁复杂。[5]

二、房地产企业现金流量现有管理体系

现金流量管理的对象是企业的整个资金价值运动，涉及企业的每一方面，不仅仅局限于现金资产，现金管理是现金流量管理的重要组成部分，但现金管理并不等同于现金流管理。现金流量管理是企业价值管理的一部分，它以企业价值最大化为目标，所以现金流量管理必须从企业战略的角度出发。企业现金流量管理体系的内容主要包括：经营活动现金流、投资活动现金流和筹资活动现金流。

（一）经营活动现金流量管理

就房地产企业而言，经营活动主要包括有：销售房屋、出租房屋、发包工程。转让土地、征用土地、批租土地以及购买建筑材料、缴纳税款、支付利息等。其中，经营活动所产生的现金流入主要产生于：销售房屋、出租房屋、转让土地、提供劳务、税费返还等；而经营活动所产生的现金流入主要产生于：发包工程、支付员工工资、征用土地、购买设备材料、支付营业税所得税等。[6]

房地产企业的经营活动现金流量管理主要包括日常经营活动现金流量管理、企业开发项目的现金流量管理、应收账款管理三个方面。

1. 日常现金流量管理

（1）现金流量的管理。现金流量包括流入量、流出来和净流量，其反映了企业现金盈余水平：流入量大于流出量，企业财务状况良好，反之企业则面临着财务风险。[7]房地产企业在日常运营过程中，要对日常现金的流入量和流出量有一定把握，计算出理论上净流量余额的理想值，编制现金收支计划、对日常现金流入流出量进行控制，加速流入，合理控制流出。

（2）现金流速的管理。现金流速是指现金投入到回笼的速度，综合反映企业经营效率与流动资产的质量。房地产企业具有资金链长、转期速度慢的特点，而这些都不利于企业日常生产经营的顺利进行。因此为了提高房地产企业资金的周转速度，加速资金循环，房地产企业要在：缩短建造交付时间、建立有效的现金流考核制度、加快房屋销售速度等方面不断加强。

（3）现金流程的管理。现金流程涉及了企业授权审批制度、职责分工、业务受理程序以及内部稽核制度等，反映了企业实现现金流动的程序。房地产企业由于财务关系较一般企业要复杂，因此企业更应该对各个流程进行优化升级，确保现金流能安全有限的进行循环。

2.企业开发项目的现金流量管理

（1）现金流量的预算。现金流量总预算更加着重于规划控制企业的宏观经营活动，从而保障企业战略目标的实现，而日常现金流量预算着重于合理安排企业日常经营活动的现金支付，保障企业现金流有条不紊、周而复始，从而保障企业再生产的顺利进行，为企业创造价值提供条件。房地产企业在每年年初，应编制资金预算计划，包括资金预算收入和资金预算支出两大部分内容。其中收入预算的核心内容是企业销售房屋所得现金净增加额，支出预算的核心内容是企业投资、支付税利所需的资金支出。

（2）现金收入的管理。房地产企业的收入来源主要是由销售房屋产品产生。因此现金收入管理的重点则应该放在提高企业销售变现能力，加强房屋市场反馈功能，制定房屋销售的最优方式，尽量按照社会需要的数量和质量来组织房屋建设和销售。另外由于房地产行业较特殊的销售方式，应收账款较之一般企业数额巨大，因此催收应收账款是加强现金收入管理的又一重要内容。

（3）现金支付的管理。房地产企业的现金支出主要由土地成本支出和建筑安装支出构成，加强土地购置款项和工程建筑款项的管理成为房地产企业现金支付管理的主要内容。[8]

（二）筹资活动现金流量管理

在房地产企业的运用过程中，资金扮演者极重要的角色，由于资金需求量大，为了维持资金链的正常运转，筹资活动对于房地产企业而言就显得意义重大。因此房地产企业必须要面对的问题是如何多渠道、有效地筹集资金，构建良性资金链。目前我国房地产企业的融资渠道单一，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，使得企业面对的财务风险加剧。为此，房地产企业为了分散筹资风险、降低筹资成本、提高筹资效率，务必要开发多渠道的筹资方式，选择最优筹资组合。[9]

筹资包括内部筹资和外部筹资，而企业内部筹资方式也就是自有资金筹集，主要包括企业自有资金、其他速动资产和近期内可回收的应收款项等。自有资金具有无需支付利息的优势，当某一个开发项目的预计利润远远高于银行存款利率时，企业就可以根据自身能力适时地投入自有资金。自有资金除了一部分存于银行的现金，还包括信用证、银行票据、股票和债券以及各种应收款项等。预售楼宇也是一种重要的内部筹资手段，一方面预售楼宇可以筹集到一部分建设资金，另一方面也可将一部分市场风险分担给客户。利用客户资金风险小、成本低，是最佳的负债经营方案，只要项目能按时交付使用，资金即可定期流入，也不必考虑负债偿还问题。

目前我国房地产企业的筹资活动主要还是依靠外部筹资，且筹资渠道单一，主要还是借助银行信贷筹集，对银行等金融机构依赖性过大，其实外部筹资的方式还有很多，例如：融资租赁、售后租回、上市融资（包括发行股票、发行公司债券等）、各类信托资金、吸引外资、借助有经济实力的公司合作开发等等。在综合考虑宏观经济政策、自身特点以及项目特点的情况下，企业应该打开多种筹资渠道，尽可能降低筹资成本、合理安排用资时间，以保证企业资金投放需求。（作者单位：大连民族大学文科综合实验中心）

参考文献：

[1] 田丹.ABC房地产公司现金流管理研究[D].电子科技大学.2008年.P19

[2] 郭宏炜.房地产企业现金流风险管理问题[J].《现代商业》.2012年11期.P154

[3] 于涛.我国房地产企业的现金流全面管理研究[D].西安建筑科技大学.2011年.P16

[4] 钟国英.如何完善房地产公司财务风险防范措施[J].《财会研究》.2012年12期.P122-P123

[5] 许一.房地产企业现金流量管理问题研究[D].电子科技大学.2006年.P17

[6] 徐建林.房地产开发企业中现金流量的管理与分析[J].《中华民居》.2012年12月.P195-P196

[7] 陈蕊.基于现金流量的企业财务风险分析——以云南铜业为例[J].《当代经济》.2011年3月（上）.P110-P112

[8] 黄毅.M房地产公司现金流管理研究[D].电子科技大学.2010年.P33

[9] 丁国全.房地产企业现金流管理措施[J].《合作与科技》.2008年1月（上）.P64-P65