试论中小房地产企业内部控制制度的构建

刘莉薪

[摘要]随着我国市场经济的不断发展，房地产行业逐步走向集团化、国际化，不断加强房地产内部控制制度显得越来越重要。有效加强房地产内部控制，不仅有利于房地产公司治理结构的发展，并且还能够有效保障资本市场的运行。本文就中小房地产企业内部控制的现状与其中存在的问题进行了一些分析，提出加强了有效的控制对策。

[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02

1房地产企业内部控制制度

1.1内部控制制度的含义

广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。

1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性

内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。

首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。

2房地产企业内部控制制度存在的问题

2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够

房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。

2.2企业内部缺乏监督力

我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。

2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足

因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。

3加强房地产企业内部控制的措施

3.1完善房地产企业内部控制环境

一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。

3.2建立外部约束机制

内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。

3.3健全风险评估机制

风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。

3.4完善成本控制

现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。

3.5完善内部监督机制

内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。

3.6完善考核评价制度

考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。

4结论

现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

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