房地产企业高负债率经营模式的解析

赵聚辉 于冲 秦云

[摘 要] 文章通过对目前我国上市房地产开发公司相关资产负债率这一数据进行分析，总结出上市房地产开发公司的负债经营的模式，从数据分析和研究中可以看出我国房地产开发企业的资产负债率的水平偏高且负债融资数量大。本文阐述合理的资产负债率有利于房地产上市公司的稳健发展，偏高的资产负债率意味着对于上市公司的投资风险增大。最后建议企业以合理的负债率经营，保证充足的现金流，规避风险，健康经营。

[关键词] 资产负债率；房地产高负债；健康经营

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 18. 066

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）18- 0107- 03

1 高负债率的特点

所谓资产负债率就是负债总额除以资产总额的百分比，也就是我们通常所说的负债总额与资产总额的比例关系。那么从其效用来看，资产负债率是衡量企业负债的水平和风险程度的标志。从不同的角度来看负债率也会有不同的要求，如果从债权人的角度来，负债率越低越好，那么对与投资人或股东来说，负债率较高会给企业带来一定的好处。下面就这一问题建立数学模型，通过数学工具来具体分析负债率的变化情况以及导致高负债率的原因。

一般企业的负债行为包括：发行债券、融资租赁等方面。我们先以银行借款为例，来分析资产负债率。

已知：资产负债率=负债总额/资产总额。在正常的经营下，负债<资产。那么我们就在这一基本前提下展开分析。假定负债为a，资产为b（a

借：银行存款 x

贷：长（短）期借款 x

这时资产负债率=（a+x）/（b+x）

（a+x）/（b+x）-a/b=（ab+bx-ab-ax）/b（b+x）=（b-a）x/b（b+x）>0

∵ 已知 a

∴ 一定 （b-a）/b（b+x）>0

结论：企业大量负债会使企业资产负债率升高。

由以上的结论，可以得出结论，大数目的负债会导致资产负债率的提高。

2 我国房地产企业的经营模式

从2000年开始，我国的房地产企业走着一条高速扩张并且高负债的道路。从产业类型来说房地产行业是典型的资金密集型行业，资金自然成为核心要素，资金量和融资方式对于企业来说的重要性不言而喻。

目前我国房地产开发企业的资金来源高度的依赖于银行贷款。中国人民银行原副行长吴晓灵在《中国房地产市场报告》中曾经指出，香港前5大上市公司负债率基本在30%～40%，而内地房地产公司的资产负债率在75%左右。参照2013年上半年，万科、保利、碧桂园、恒大等大型房地产企业的财务报告，可以明确看出这几家大型房地产企业的资产负债率都是比较高的。由此我们可以得出结论，我国的房地产企业是典型的银行贷款支撑下的高负债经营模式。

从高负债率的利与弊的角度来看，房地产开发本身对流动资金的需求量比较庞大，房地产开发市场的高金融杠杆率，使得房地产行业平均利润率要高于其他大多数行业。但是，从目前我国房地产企业现状来看，行业的整体实力依旧较低，操控着雄厚的现金流，并且不需要贷款的开发企业数量不多，甚至极少，所以房地产开发商就必须使用各种金融方法进行融资来取得建设项目必须的资金。那么这也就是我国房地产企业高负债形象形成的基本原因。其实，高负债率在企业发展过程中也是一把双刃剑。

众所周知，资金是在企业扩张时期总重要的资源，不管是在周转资金匮乏时还是在建设新项目时，亦或是贷款购入固定资产时，都需要进行负债来迅速补充资金上的不足，在此基础上保证企业经济效益的增加，同时也有利于扩大规模和实力，提高企业的知名度、效率和综合竞争力。

从正面来看，首先房地产企业的高负债可以给企业带来杠杆效应，可以用借入资金来调节自有资金的获利能力，企业在负债过程中所背负的利息较为稳定，当投资的利润率大于负债利息率的时候，企业总资产收益率发生变动时会使权益收益率引起大的幅度的改变，这样会导致企业获得额外的资金收益。其次，企业的负债经营可以弥补企业经营过程以及扩大规模所急需的资金。最后高负债可以在宏观经济形势良好的情况下，让企业加剧扩张，迅速发展。良好的经济形势往往是扩张战略成功的条件之一，在市场一片大好，经济政策扶植的情况下，房地产企业会踏上刚性需求的快车道加速发展。

从反面来看，高负债率也有负面的影响，首先，过度的高负债会引起债权人和股东之间代理的冲突。在现实的经营过程中，股东比较偏向于风险大的投资，如果投资成功，可以取得高回报，如果失败，那么债权人和股东就需要共同承担损失。所以会增加代理成本，减少企业的效益实现。其次，高负债率不利于房地产企业的再筹资活动。如果负债过大过多，那么导致不能如期偿还债权人的本息，会使自己的名誉受到伤害，各类债权人会对企业的商誉产生怀疑，他们为了降低放贷的风险，不会再增加贷款，这样就会使急需资金的房地产企业筹资融资的成本和难度大大增大。最后，高负债会让企业的财务风险加大，由于企业负债带来了大量的资金，那么所需要的财务费用也会大大增加，融资成本加大，当房地产企业经营不顺或者是新建的工程发生了亏损时，现金得不到保障，企业无力支付利息，不得不面临破产的危险，负债越多，所带来的风险就越大。这就是房地产企业高资产负债率的两面性。

从高负债率数字背后的内涵来看，我国房地产企业的资产负债率高的原因经过分析是因为以下两个原因导致的。①我们通常所说的资产负债率，并不是严格意义上的净负债率。“预收账款”科目所形成的的负债，在中国的会计制度中，我们核算时把它算成负债，对于房地产企业来说，也就是通常意义上的办完房屋产权，才能确认收入。但是在中国大陆以外的地区，是不把“预收账款”科目看作负债里面的，也就是说，我们在看负债，计算负债率的时候，需要去掉“预收账款”科目的数字。这是其中一个原因。②在我们中国境内的会计制度，不得用评估资产入账，作为资产记录，而其他的国家，评估资产可以算进“资产”科目里面，而且资产的增值部分按照利润计算。所以，通过以上的两点，我们可以清晰地看出，我国房地产企业的高资产负债率数字的背后，有实质的高，也有计算上的差别导致的“高”。

从背负着高负债率的企业的健康发展的角度考虑，由于房地产企业并不是一只独苗，它是社会经济链条上的一环。中国社会科学院工业经济研究所2011年发布的“中国企业竞争力报告”显示，2011年的住宅价格将实现稳中有降。截止到6月底，房地产上市公司经营状况明显减弱，部分房地产企业的资产负债率达到了71.27%，不少中小房地产企业面临很大的经营困难。报告显示，信贷调控政策明显，国内贷款增速已经下滑至接近2008年调控时的低点水平，自筹资金增速持续上涨，成为资金来源的重点。也就是表明，在走该负债率的经营模式道路上，财力雄厚，高回报率的企业会更占优势，而中小企业举债经营，会大大增加风险。2012年阳光壹佰置业集团董事长易小迪接受采访曾经表示，我国房地产企业近几年在二三线城市做的综合体就体现了很强劲的市场需求。包括CBD、多中心，很多城市都有需求。具体来讲，他认为住宅市场会多元化，会细分到低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租式服务式公寓等，这种多样化市场现在已经体现了出来。如果不做细分，盈利能力实现不了。因为普通住宅将来会面临保障房、二手房的竞争，只有多元化去做才有出路。并且房地产企业负债率高不会像工业企业那么危险，因为房地产是类金融行业，它的存货就像黄金白银，只要有合理的价格就会卖出去。所以这个问题不至于长久困扰房地产公司，但通过这次调控，他们会把高增长模式转化为稳定增长模式，甚至有些公司会压缩规模。所以从目前的时间节点来看，在宏观经济政策良好和社会稳定发展的大环境下，我国房地产企业高资产负债率的经营模式还未出现较大危机和风险。

3 房地产企业实例分析

中国指数研究院等机构于2012年发布的“2012中国房地产上市公司TOP 10”研究报告显示，截至2012年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%。如房地产开发行业，前期投资非常大，正常的范围在60%～70%之间，一般80%就是一个警戒线了，如超过80%，负债比例已经过高了，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。一般来说，负债在40%～50%最好，是因为这个时候表明企业的资金流通状况良好，而且能够动用的资金比自由资金要多，但又不会多到还不了的程度。所以，这个时候企业的资金利用率较高，而且风险较小，是很理想的状态。

以下我将具体分析对比我国几大大型上市房地产企业的资产负债率。

（1）万科。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2013年上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。其2011年财报显示的资产负债率是77.09%，2012年财报显示的资产负债率是78.31%，而2013年上半年财报显示的资产负债率是79.62%，由此可见，万科的资产负债率在77%～80%之间。

（2）保利地产。保利房地产股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业，总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。保利地产2011年报显示，其资产负债率为78.43%，2012年报显示，其资产负债率是78.19%，2013年上半年财报显示资产负债率为79.26%，由此可见，其资产负债率在78%～80%之间。

（3）碧桂园。1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东，立业20多年。2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。碧桂园2011年财报显示资产负债率约为63.3%，2012年财报显示资产负债率72.98%，2013年上半年碧桂园总裁莫斌透露，资产负债率在60%左右。由此可见，碧桂园的资产负债率也在60%以上。

（4）恒大。恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。2011年财报显示资产负债率为80.52%，2012年财报显示资产负债率81.74%，2013年上半年财报显示资产负债率为78.87%左右。由此可见，恒大地产的资产负债率也在78%以上。

另外，中国某家规模可以进入世界500强的未上市的房地产企业的董事长在参加上海卫视的财经节目中表示，他所执掌的企业的现阶段负债率也在80%左右。

通过上述数据的列举，我们可以看出中国排名前十的几家上市地产企业的负债率数据都偏高，并且在80%左右。并且这一现象并不局限在这些企业中，由《中国经济周刊》根据证监会分类下我国房地产开发企业的资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。这其中既有会计制度核算的方法导致的偏高，也有我国大量的房地产企业近年来踏上宏观经济热度的列车的因素。

资产负债率不断提高，从侧面也可以表明房地产上市企业的处境不断恶化，越来越不安全。有一些企业即便是剔除预收账款后，净资产负债率依旧很高。这些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。这便是我国面前这个阶段，房地产企业高负债率的现状。

综上所述，高负债意味着高风险，我国房地产企业的高资产负债率的经营模式不是健康的发展模式也不是长久之计。一个企业的发展需要健康的经营模式，要保证充足的现金流，适当地规避风险，这样，我国的房地产企业才能在阳光下顺利前行。