浅议开发区土地一级开发过程中土地取得成本的控制

【摘要】土地模式是开发区生存、立足之本。无论哪一级开发区，在成立之初，无不从土地开始。而开发区土地一级开发投入巨大、期限较长。如何有效进行土地一级开发成本控制，尤其是土地取得成本控制，是每个开发区必须重视和坚持的一项长期工作。本文从开发区土地一级开发过程中土地取得成本的构成，土地取得成本控制中存在的问题和成本控制的必要性，土地取得成本的控制措施，三个方面对土地一级开发过程中土地取得成本的控制问题进行了探讨。

【关键词】成本 构成 控制 措施

随着改革开放的深入，经济社会的快速发展，及国家城镇化的全面拉开，开发区的规模日益壮大，开发区是带动本地区经济发展的一种特殊经济区域。有效地控制土地成本，科学计算土地成本，是开发区土地一级开发的一项重要工作。开发区土地一级开发的成本包括土地取得成本、前期工程费用、基础设施建设成本、管理费用、财务费用等，其中投入最大、期限最长的就是土地取得成本。

一、土地取得成本的构成

土地取得成本主要由征地补偿费、拆迁安置费、房屋及地面附着物补偿费、相关税费（包括耕地占用税、菜田基金、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费等税费）。征地补偿费、拆迁安置费由当地政府部门根据国家相关规定，结合当地实际情况制定相应的标准。房屋及地面附着物补偿费一般按照评估机构评估值确定，其中包含双方谈判结果。相关税费按照国家及地方政府部门规定缴纳。

二、土地取得成本控制中存在的问题及成本控制的必要性

（一）土地取得成本控制中存在的一些问题

1.资金占用期限较长，增加了资金占用成本和机会成本。每一个项目的征地过程是一个较为漫长的过程，少则半年至一年，多则两、三年。而开发区土地储备所需资金多为信贷资金，如果期限过长，无法取得土地进行拍卖，资金占用期限较长；开发区在有些项目规划不明确时，为了追求速度，急于征地，或征地过程中，甚至已经取得土地时，规划又进行了调整。还有原定项目因各方面原因流失，而土地已经征用却无法正常拍卖，造成资金占用期限较长。这些都增加了资金占用成本和机会成本。

2.对建筑物如村民宅基地、企业等的拆迁，其补偿主要以评估机构的评估值为主。然而在实际工作中，谈判的结果将起到很大的作用。这样，最终补偿款的支付金额将受到评估机构的公允性影响。

如果谈判结果与评估机构的评估值差距较大，而又无法与拆迁人达成一致时，为了保证拆迁进度，评估机构会调整评估值，做出不公允的评估报告，这样往往会增加拆迁补偿的支出，增加成本。

3.额外补偿增加成本。由于征地拆迁中，每户村民情况均不相同，其谈判和评估结果也不尽相同，就容易造成前期已经兑付村民看到后期兑付村民的补偿金额高于自己的，又反过来感到对自己补偿过低，反复上访闹事。开发区为了不影响拆迁进度和消除群众上访事件造成的不利影响，对这部分村民将进行额外补偿，而使拆迁成本大大增加。

（二）土地取得成本控制的必要性

由于土地取得成本是土地一级开发过程中重要的成本构成，金额较大。而以上问题，都会增加土地取得的成本，如何能将成本控制理念贯穿于土地取得的全过程，将成本降到最低，必然成为开发区成本控制体系中的一个重要环节。

三、土地取得成本的控制措施

（一）建立完善的征地拆迁项目决策机制

决策者必须对项目前期的规划、项目招商的选择、项目可研的编制、项目征地拆迁执行的具体计划、项目资金的预算、项目征地拆迁过程中遭遇的任何可能性等做全方位的分析和研究后，制定项目执行的具体方案、保障措施等。以此来确保项目投入资金的安全性，降低资金占用成本和机会成本。

（二）建立财务人员积极参与的征地拆迁工作流程和制度

土地是开发区的生存之本，征地拆迁工作是开发区的重要工作之一。而成本控制同样是开发区土地一级开发资金财务管理的重点。如何使两者相互促进，最有效的办法就是建立财务人员积极参与的征地拆迁工作流程和制度。比如：征地拆迁项目的资金预算需要财务的审核、确认；对建筑物的评估，不但要有相应资质的评估机构的评估确认，财务人员也要对其真实性进行评判；补偿款的计算及支付，财务人员必须有充分的依据等等。

（三）建立完整的成本管理办法和控制制度

遵循征地拆迁的工作流程，对土地取得成本实行全过程跟踪控制，在土地取得阶段的事前、事中、事后引入成本控制概念制定成本管理办法，设置每个环节的成本控制点，对每个成本控制点进行细致分析、成本进行精确计算。同时，建立征地拆迁的招投标管理办法、合同管理办法、工程项目施工管理办法等一系列成本管理制度，并严格按之执行，是成本管理和控制的制度保障。

（四）建立及时有效的监督管理体制

对土地取得阶段的每一个环节进行监督管理，对成本的合法性和合规性、成本的计算依据和方法、成本金额的准确性、成本支付的时间点等进行监督；制定一定的成本监控流程，按流程进行审核；对成本支付后产生的效用和成本预算进行分析，重点对超出成本预算而未达到预定效用的成本支出进行全面分析，找出症结所在，及时采取补救措施，最终达到成本控制目的。

（五）建立责任明晰的考核激励机制

土地一级开发中参与土地取得阶段的相关机构和人员均有成本控制的责任。要将每个环节、每个控制点的责任落实到人，并定期或不定期地对成本执行情况进行考核分析。建立成本考核激励机制，设立科学的成本控制目标，能够满足开展征地拆迁工作的费用支出，又能激励相关机构和人员；对实际执行结果完成或低于成本控制目标的，应该给予一定的奖励，对于超出成本控制目标的，应该由目标责任人写明原因、提出补救措施及下一步的控制计划，无法补救的，要追究机构和人员责任。

总之，开发区土地一级开发土地取得成本控制是土地一级开发成本控制重要环节，在平衡各方利益、确保土地取得进度的同时，有效的控制成本，采用科学先进的成本管理方法，将成本控制贯穿于土地取得阶段的各个环节，是开发区土地一级开发财务管理的一项长期重点工作。

参考文献

[1]中华人民共和国土地管理法，中华人民共和国土地管理法修正案.

[2]徐青.中国城市土地一级开发研究，中国经济出版社.

[3]李宏志.土地储备资金财务管理，大连市人民政府资助出版.

作家简介：李晖（1979-）女，汉族，陕西咸阳人，中级会计师，研究方向：土地一级开发的财务管理。