土地一级开发成本核算问题探析

【摘要】运用现代管理理论和方法，把握和控制土地开发项目实施全过程，核算土地一级开发成本，才能创造土地开发项目经济效益和社会效益。本文从土地一级开发和土地一级开发成本的概念内涵，土地一级开发的作用，土地一级开发项目成本核算三个方面进行了探讨。

【关键词】开发 成本 核算 效益

一、土地一级开发和土地一级开发成本的概念内涵

依据社会发展规划和土地利用总体规划，将列入土地储备计划的开发项目，以公开招标的方式确定开发主体。获得项目一级开发权的开发企业，按照“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，实施土地开发项目，运用现代管理理论和方法，组织征地拆迁、规划设计、市政基础设施建设，配套交通环境建设，和投资融资，把握和控制土地开发项目实施全过程，创造土地开发项目经济效益和社会效益。

土地一级开发成本是指实施土地一级开发全过程的费用。土地开发过程中，基础配套设施项目众多，费用种类多种多样，核算开发区土地一级开发成本，需要依据不同的建设项目，分门别类进行成本核算。土地开发成本分为两大类，直接成本和期间费用成本，直接成本包括五个方面，征地成本、动迁拆迁成本、前期工程成本、基础设施建设成本、公建配套实施成本。期间费用包括三个方面：销售费用、管理费用和财务费用。目前，土地一级开发商大都使用征收土地——平整土地——出售土地的土地管理手段。一级开发商受某些机构的委托实施土地开发，在移交后向委托机构收取一定的开发费用。

二、土地一级开发的作用

项目决策要以土地一级开发成本为依据，土地一级开发具有项目投资巨大，建设周期长的特点，这一特点决定了土地一级开发成本对项目决策的重要性。开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，项目决策中的主要问题，开发成本超过投资者的财务承受能力，决策者就会放弃开发项目。在土地一级开发项目决策阶段，开发成本是项目财务分析重要依据。

（一）项目融资是以土地一级开发成本为依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，这就要求项目投资者要有较强的融资能力，确保土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本决定了资金的需求量，提供资金筹集的依据。金融机构在对项目进行融资评价时，土地一级开发成本是决策的主要依据。所以，土地一级开发成本同样是土地一级开发项目融资的依据。

（二）项目成本管理也是以土地一级开发成本为依据

土地一级开发成本通过各个阶段的预算，以及竣工决算确定下来。不同阶段的土地一级开发成本预算是成本管理的主要方法，后期成本估算都不能超过前期估算的限度。数值准确的土地一级开发成本是成本管理的基础，在准确确定土地一级开发成本的基础上，实现成本管理的有效性。

（三）土地出让价格同样是以土地一级开发成本为依据

土地出让交易价格是指具有使用权的地块完成“七通一平”，直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本构成。毛地价是指在基准地价的基础上，由专业评估机构评估，报国土局审定通过的地价，毛地价较为稳定，对土地出让交易价格的影响不大。所以，土地一级开发成本是决定土地出让价格的重要依据。

三、土地一级开发项目成本核算

土地开发也叫建设场地开发，有两种形式，第一，企业为了自行开发出租房和商品房等建筑物而开发的自用建设场地。第二，企业为了有偿转让和销售开发的商品性建设场地。自用建设场地属于企业的自身的产品，费用支出应记入商品房和出租房产品成本，商品性建设场地是企业的终极产品，开发成本需要单独核算。

（一）土地开发费用的归集

企业在土地开发过程中产生的各种费用，自用土地开发支出直接计入房屋开发成本，进行账户核算，其他土地开发支出都需要通过“开发成本——土地开发”进行账户核算。按照“自用土地开发”和“商品性土地开发”设置二级明细账户，依据企业选择的成本核算对象设置账页，进行明细核算。土地征用费、拆迁补偿费、基础设施费和建筑安装费等可直接记入各土地开发成本明细账，这些费用，可计入成本核算对象，并记入“商品性土地开发成本”、“自用土地开发成本”账户的“银行存款”、“应付工程款”等账户的贷方。

配套设施费的归集，不管配套设施的建设与土地开发是否同步进行，费用归集的方法有两种，第一，与土地开发同步进行的配套设施开发费用，受益对象明确的，应直接计入有关成本核算对象。受益对象不明确的，先通过“配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在受益对象中进行分配。第二，与土地开发不同步的配套设施开发费用，可先通过“配套设施开发”账户归集，待配套设施完成时，再转入“土地开发”账户中。假如配套设施未完工而土地开发已完成，等待出租或出售，对这类配套设施的费用可先按其计划成本在土地开发成本中预提。实际产生的配套设施开发费用通过“配套设施开发”账户核算，待配套设施完成后，根据实际发生的配套设施费与预提的配套设施费差额，调整有关土地开发成本。

间接费用的归集，企业内部为组织和管理开发项目而发生的费用，要通过“开发间接费用”账户核算，再按一定标准计入有关开发成本。商品性土地开发成本负担的间接费，要记入“商品性土地开发成本”如果企业内部非独立核算的部门，组织和管理开发项目，费用直接计入开发间接费用项目。

（二）土地开发完工的成本结转

根据完工土地开发项目的用途，采用不同的成本结转方式：

1.对有偿转让或销售开发的商品性建设场地，在开发完成之后，将其实际产生的成本从“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。

2.对直接用于本企业商品房等建设的建设场地，开发完成后，把土地投入实际产生的成本，采用归类集中结转法或分项平行结转法，结转计入房屋的开发成本。然后转入房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿”和“基础设施费”成本项目。与土地征用及拆迁补偿费有关的费用，都需要转入房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目，其他土地开发支出费用，合并转入房屋开发成本的“基础设施费”。自用土地开发支出费用，从“开发成本——自用土地开发成本”的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”的借方。

总之，土地一级开发规模大、工期长，地貌复杂，土地成本的归集中分配问题难度很大，选取最佳方法对土地经费进行核算，对于企业合理归集经费及税务负担都有直接的影响。

参考文献

[1]刘俊峰.土地一级开发模式存在问题与对策研究，北京房地产，2008（05）.

[2]聂仲秋，李世平.激励性规制视角下的土地一级开发政策的比较研究，.电子科技大学学报（社科版），2009（02）.

[3]陈春，张婕.土地一级开发模式比较研究，中国房地产，2010（01）.

作者简介：孙静（1975-），女，汉族，陕西西安人，中级会计师，研究方向：投融资、土地一级开发成本核算。