浅析房地产景观设计全程化管理

段春晶　杜传亮

摘要：随着中国房地产市场的日趋成熟，越来越多的房地产开发商开始意识到景观设计的重要性。景观设计的品质直接决定着房产品的品质，然而大多数半路出家的开发商的景观设计管理能力比工程管理和营销管理的专业能力薄弱得多。作为地产公司的景观设计管理者，笔者结合自身景观设计管理和工程管理的工作经验，阐述对地产开发商景观设计管理的认识和理解，提出景观全程化管理的概念和实现的方法，以更好地指导以后的景观设计管理工作。

关键词：房地产；设计管理；景观；全程化

中图分类号：TU986

文献标识码：A

文章编号：1671-2641（2014）02-0000-00

Abstract： With the growing of the real estate market ， the landscape design has attracted more attentions of the developers. Also the landscape design determines the quality of the real estate， but actually without solid foundation， the developers capabilities of landscape design management is much weaker than project management and marketing management. As a staff of landscape design management， the author elaborates the awareness and understanding of the landscape ， proposes the concept of entire process management and comments how to realize it. This paper is beneficial for the future management of landscape design.

Key words： Real estate；Design Management；Landscape ； The entire process

引言

景观设计管理作为房地产企业设计管理的一个分支，管理的主要范畴是室内空间以外的空间及场地，适用于公司开发项目的景观产品及设计管理工作从规划、方案开始到景观工程实施完成的全过程。景观品质定位必须服从于产品本身定位，并同时与其他专业品质相匹配。独特的景观设计创意以及严格专业的景观管理是营造标志性景观的重要保证。

1 房地产景观设计管理现状

在房地产开发的实践中，常常会碰到“一个好的景观设计方案，为营销预设了卖点和卖相”或“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大致有两种，一种是设计师自己没有专业能力，做出水平低下的作品；另一种是开发商自以为是，听不进专业意见，导致项目失败，而由设计师承担罪名。

目前房地产景观管理主要存在三种常规管理模式：第一种模式为外包式，开发商直接将景观设计工作委托给建筑设计总包单位，而建筑总包单位又分包给一些小的设计工作室或私人。开发商自身参与少或不参与，主要通过经济手段对合作单位进行管控，这种模式约束性差，管理要求低或可实施性较差，在小型规模开发商中较为多见；第二种模式为内销式，开发商自己内部设立专门的设计部门和管理部门进行设计和管控，这种模式的开发商大多以标准化快速开发为主，第三种模式为内控式，开发商设置专业管理部门，有对应专业的管理人员对景观设计各阶段进行分解，有针对性地向合作单位进行分包。除经济技术手段外，还通过设计任务书引导、经验交流等方式对合作单位进行管控，互动性较强。这是一种普遍的房地产开发设计管理模式。

2 景观全程化管理的提出与实现

现阶段房地产企业虽然已开始重视景观设计管理的作用，但在大多数公司的做法中，景观设计管理在整个设计管理体系中仍处于从属地位，而且设计管理的重点仅仅是对设计成果的管理，缺乏设计前期项目策划的参与、设计过程中成本的控制以及后期实施的现场管理。景观全程化管理可以很好地解决这一问题。

如何实现景观全程化管理，笔者认为应该从景观前期策划、景观设计品质控制、景观成本控制三大方面进行统筹。

2.1 全程化中的景观前期策划

前期策划的价值在于“设计成果为整个项目设计工作提供方向性决策” [1]。景观设计前期，景观设计管理工作者需要分别从业主和开发商两个角度进行策划。

2.1.1从业主角度出发的居住区景观策划分析 业主是居住区景观的最终使用者，其需求直接影响着产品的设计。从业主角度出发的居住区景观策划主要从目标客户及客户需求出发，分析客户对景观的敏感点，进而推断出合适的项目品牌、产品类型及景观设计重点。参考万科住宅产品分类，现行居住区主流市场可分为首次置业、首次改善、再次改善和活跃空巢四大类型，豪宅与商务住宅暂不在考虑范围。不同的市场分类针对不同的客户群体，再进一步分析其人口构成比例（见表1），判断业主对景观功能的需求（见表2）及景观敏感点排序（见表3）。

2.1.2从开发商角度出发的居住区景观策划分析 开发商是居住区的建造者，以综合效益最大化为目标。在房地产项目开发过程中，与景观相关联的工作有开发、设计、成本、营销、工程、物业、客服等，不同部门工作综合交错，不同部门既是景观使用者，也是受益者。站在开发商的立场进行景观策划分析主要包括以下几个方面的内容：

1）项目周边环境分析。主要通过调查项目周边场地现状、类似项目现状、资源状况、日照、风向等，分析地段优劣势，比较周边竞争项目的景观优劣势，挖掘增值潜力。

2）地块现状分析。主要对自然条件现状和历史人文进行分析。通过分析项目用地规模、容积率、绿化率得知景观发挥空间，分析对产品开发的影响。调查项目地区的历史文脉特征、文化背景、生活习惯等，考虑在设计中注入当地历史人文，丰富文化内涵和项目个性。

3）项目已有建筑规划分析。通过重点分析红线范围、道路开口、规划地势高差、地下室范围、人防消防规划、产品布局、结构荷载、配套设施等制约因素，针对优化规划设计提出可行性建议，扩大景观可发挥空间。

4）物业管理方式分析。主要包括人车流线分析、停车设施规划分析、无障碍设计、围闭系统分析。满足合理的人车分流，在尊重行人和尊重驾车人之间获得一种平衡；满足除消防无障碍之外的残疾人、老年人等特殊群体的无障碍设计；满足小区的围合管理，强调品质感和安全性。

景观成本分析主要考虑如何用有限的成本获取满足目标需求的最大效益，提高景观质量所带来的溢价。

2.2 全程化中的设计品质控制

景观设计阶段是整个景观设计管理过程的重要阶段，一般来说，设计费只占项目总投资的1%左右，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。景观设计好坏直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品的溢价。高品质的设计是开发项目盈利的基本保障。

景观全程化管理中应该如何控制设计的品质，笔者结合自身工作经验总结为以下五点：

2.2.1选择好的设计单位 首先要深入考察并确定一个好的设计公司。这个公司必须要有懂专业且具备景观设计能力的人来掌控项目。开发商在设计合同中可要求设计公司明确主要设计人员。

2.2.2控制景观设计介入的时间 一般在项目规划阶段就应该让景观设计公司介入，这样可以进行概念上的沟通。在规划过程中，譬如进行路网与建筑布局时，景观专业就应该从景观结构、视线组织等角度为规划和建筑提供建议，从而实现景观价值最大化。

2.2.3制定明确的设计任务书 设计任务书是设计的输入，要想有好的设计输出，必须要有充分的设计输入。景观设计任务书除了应明确项目背景、设计范围、项目经济技术指标、设计建议及成果要求外，还应该将以下内容明确并编入其中：公司最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等。这样既可避免设计人员重复工作，又基本保证了最终景观效果得到开发商的认可。

2.2.4及时有效的设计过程控制 首先是关键节点控制。在设计开始实施前，由设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与研讨会，碰到不确定性问题时应即时征询规划部门意见，及时解决问题。其次是日常跟踪。在设计过程中，应该有专业的景观设计管理人员及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离目标，造成返工。最后是过程记录。在与设计单位的沟通交流过程中，随时随地做好详细的记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的重复发生，也便于对设计单位的考核管理。

2.2.5设计成果评审 设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提交的成果的最后一次把关，这一次把关很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。

2.3 全程化中的景观成本控制

景观成本，可理解为景观单方造价，即以景观实际建造的占地面积为单位（㎡）的造价。包括项目景观设计费用、景观工程费用、资源和环境保护或修复费用、后期维护和管理费用，即项目景观的生命周期成本[2]。在景观规划阶段，成本部门根据项目成本、市场地位、销售均价分析提供景观限额设计指标，景观设计公司按照造价限额进行满足技术要求的景观设计。景观成本控制的目的是如何在有限的成本内获取满足目标需求的最大效益，提高景观所带来的溢价。主要做法是通过确立客户敏感区域，根据敏感度排序重新分配成本，估算不同区域的景观面积、分配后的单方造价，总体概算是否满足全区限额要求。控制景观成本的三大原则有控制硬景比例、控制低造价的景观面积、控制大乔木数量，还有控制水景的形态和面积、小品的数量、材料基础的选用、栽种密度等。控制硬景软景比例为3：7，以此原则检验景观设计方案。控制草坪、地被、硬景非石材面积大于53%。控制单棵乔木覆盖面积大于40㎡，特大乔木数、大乔木数、中小乔木数比例为1：2：7，不同季节效果常绿乔木数与落叶乔木数比例为1：3～4，以此两项原则检验扩初设计。

3 总结

居住区景观策划首先通过项目资料收集及场地踏勘，再基于使用者和建造者需求考虑，综上所述，房地产景观设计管理是一项涉及众多学科的综合性工作，管理者不仅要具备专业设计知识，更要具备一定的施工管理经验和成本管理意识。本文重点考虑了两个角度：从业主角度出发分析业主对住区景观的敏感点和景观需求，进行景观功能配套分析；从开发商角度出发对各相关部门需求关注点，以及项目现状、物业管理方式、景观成本等方面进行分析；并通过分析客户敏感区域对景观成本进行有效级配，由此实现景观全程化管理。景观全程化管理是现阶段房地产设计管理者应该掌握并运用的一套管理思路。管理者应该在掌握这套思路的基础上加强同各个相关部门的横向联系，协力提升房地产景观产品的品质。

参考文献：

[1]李丽媛. 基于目标系统的景观策划方法研究[D]. 武汉：武汉理工大学，2012.

[2]邹巨龙. 珠三角居住区低成本景观设计研究[D]. 广州：华南理工大学，2011.