基于SWOT分析的农村宅基地使用权市场化探讨

郎婧　伍进　贾飞

摘要详细介绍了我国农村宅基地使用权的现状，面对目前在农村出现的“空心村”、“一户多宅”等现象，对宅基地使用权市场化的可行性做了初步探讨，并用SWOT分析法分别从宅基地使用权市场化的优势、劣势、可能带来的机会和遇到的挑战4个方面进行分析。结果显示，虽然宅基地使用权市场化可能引起小部分农村居民由于出售房屋造成的“居无定所”等现象，但是宅基地使用权的市场化将促进农村土地资源配置更加合理和有效，减少资源浪费等现象，对节约和保护耕地也具有重要意义。

关键词农村宅基地使用权；SWOT分析法；市场化

中图分类号S28文献标识码A文章编号0517-6611（2014）22-07636-03

1我国农村宅基地使用权管理现状

1.1农村宅基地管理的相关法规农村宅基地是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑物所占用的土地，包括住房和辅助用房（如厨房、厕所、庭院等）占地。宅基地作为农民最重要的生活资料，我国法律对其所有权、使用权及转让做出明文规定。首先，2004年《土地管理法》第八条第二款对宅基地所有权做出明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。其次，《物权法》对农村宅基地的使用权做出相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持生产、生活的一项重要权力，《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。最后，针对宅基地的转让，《物权法》也做了说明，第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这本质上还是延续了《土地管理法》的规定。2004年的《土地管理法》在第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。从以上法规可以看出，宅基地所有权属于农村集体经济组织，农村集体组织成员有权依法享有宅基地的使用权，但法律对宅基地使用权的转让却作了限制[1]。

我国农村宅基地的管理与城镇住宅用地不同。在城镇，我国《城市房地产管理法》明确规定了城镇居民可以继承、转让和抵押自己享受的房屋所有权和建设用地使用权。但是在农村，农民的房屋宅基地却没有此项权能。对于农村宅基地转让，我国法律采取了较为保守的态度。2004年国务院发布的《关于深化改革土地管理的决定》第十部分规定：“禁止农村集体经济租住方法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村置购宅基地”。国家希望通过法律的强制手段禁止宅基地的非法转让和买卖，从而保护农民最根本的土地权益[2]。

1.2农村宅基地管理存在的问题近年来，随着我国经济的飞速发展，城市化进程加速，农业在国民生活中所占比重大幅下降，越来越多的农民走进城市，将自家的宅基地承包地转租给别人，发生大规模的农村土地使用权的流转现象。但是，现行的宅基地使用权转让制度存在法制不健全和管理不规范等弊端，导致农村宅基地出现如下问题。

1.2.1“空心村”现象普遍。随着城市化水平的不断提高，越来越多的农民进城务工，但迫于户籍制度的限制和城市高昂房价的障碍导致进入城市的门槛过高，他们无法在城市立足，成为“候鸟式”民工。打工者一年之中的大部分时间在城市务工，而只在特定的农忙时节和春节返乡。他们用在城市赚来的钱在农村建房，但大部分时间在城市打工，这就造成了农村大量住宅大部分时间处于空置的状态，形成“空心村”。

1.2.2“一户多宅”现象较多。我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。但实际上，在农村往往存在“一户多宅”的现象。造成“一户多宅”的主要原因是农民由于继承或馈赠而得到的多余户宅，或者因分户另外申请宅基地建房，农村土地管理的监管不力也是原因之一。

1.2.3乱占耕地现象日趋严重。由于宅基地具有的福利性以及农民取得宅基地的无偿性，使得农村乱占地、占用耕地建房等现象普遍存在。由于农村管理不善、缺乏规划和人情关系等原因，导致农村存在严重的建新房不拆旧房、占用耕地建房等现象。同时农村政府对乱占耕地的建房缺乏管理，“占一补一”的耕地占补平衡政策无法得到真正落实，这在一定程度上制约了农村经济的发展，也对土地资源造成了极大的浪费。

1.2.4宅基地“私下交易”活跃。虽然法律禁止农村宅基地的使用权不得交易和转让，但由于法律意识的淡薄和来自城市对土地宅基地的巨大需求，不少农民私下出售宅基地，催生了宅基地的地下交易活跃现象[3]。

但笔者认为造成以上现象的根本原因还是流转停滞，由于现行法律规定禁止宅基地合法买卖或抵押的制度，导致农民虽然有地有房，但是即无法向金融机构抵押借贷也不能出售自己闲置的屋宅。这样一方面限制了农民生产资金融通渠道，阻碍了农村产业结构调整，不利于农民增收；另一方面大量闲置房屋得不到有效流转，造成土地资源的浪费。因此，建立新的农村宅基地流转模式，尝试农民宅基地使用权市场化具有重要意义。

2农村宅基地市场化的SWOT分析

SWOT分析法也被称为态势分析法，它是通过研究对象的内部影响因素（优势、劣势）和外部影响因素（机会、威胁）进行全面系统的分析，并根据问题的轻重缓急程度制定相关战略的过程。针对以上4个影响因素，美国学者韦里奇结合策略配对的方式建成以下矩阵模型（图1）[4]。