基于贷款流程的农村土地承包经营权抵押贷款分析

朱俊　顾肖璇　邓雅之

【摘要】开展农村土地承包经营权抵押贷款，有利于拓展农村贷款抵押担保物的范围，有利于扩大农村地区的融资渠道，有利于促进农村金融的发展，加大对我国“三农”建设的支持，有利于促进农村地区经济的发展。本文分析了开展土地承包抵押贷款的必要性，基于贷款流程，从贷前调查，审核审批，签约发放，贷后管理，贷款风险管理等角度分析农村土地承包经营权抵押贷款，为规范该贷款流程，促进该类贷款的发展提供参考。

【关键词】贷款流程 农村土地承包经营权 抵押 风险管理

农村土地承包经营权是指承包人依法享有对承包经营的土地占有，收益和处分的权利。由于缺少有效足值的抵押担保物，农民贷款一直十分困难，为了解决农民贷款困难的问题，开展农村土地承包经营权抵押贷款，为农民贷款融资开辟了一条新的途径，对促进农村金融的繁荣和农村地区经济的发展起到了积极作用。但是由于土地承包经营权本身的特殊性，比如：土地经营权评估价值不准确，土地流转市场不发达，土地登记不规范，农业风险保障机制缺失等问题，在开展此种贷款过程中，存在很多问题，贷款机构也承担着很多风险。本文基于贷款流程，从贷款各个环节进行分析，规范贷款流程，加强风险管理。

一、我国进行农村土地承包经营权抵押贷款的分析

随着我国经济的发展，城镇化进程加快，农业发展规模化经营，土地流转程度提高，急需信贷资金支持农村经济发展，现有农村金融贷款品种比较单一，单靠农村信用社小额贷款已无法满足现有经济发展的需要，急需扩大农村地区融资渠道，农民贷款最大的困难就是无法提供有效的抵押担保物。在农村，农民最有价值的财产就是土地和房屋，如果能拓宽农村抵押贷款担保物范围，把农村土地承包经营权作为抵押担保物，就能完善农村土地承包经营权权能，满足农民对资金的需求，促进农村金融和农村经济的发展。

我国一直不允许把土地作为抵押担保物，是因为农村土地具有发展生产和社会保障的双重功能，为了保护农村的生产和保障农民生活。宋丽萍（2010）提出把土地承包经营权作为抵押担保物向金融机构贷款，并不一定会发生农民丧失土地，在进行抵押贷款过程中，可将农民经营的土地分为两个部分，一部分作为生活保障田，这部分不得用于抵押贷款，另一部分才允许抵押贷款。

开展土地承包经营权抵押贷款，有利于扩大农村融资的渠道，有利于拓宽农村贷款的抵押担保物范围，有利于满足农民对贷款资金的需求，促进农村金融和农村地区经济的发展。最近几年，关于开展土地承包经营权抵押贷款的呼声越来越高，很多地区已经开始试点，取得了很好的操作经验，并逐步推广实施。实际操作过程中，由于土地承包经营权本身的特殊性，很多问题也不断呈现出来，贷款机构承担着很多风险。

二、基于贷款流程的农村土地承包经营权抵押贷款的分析

随着农村土地承包经营权抵押贷款工作的开展，开始不断出现很多问题和风险，为了规范土地经营权抵押贷款流程，加强风险管理，提高贷款效率和质量，本文基于抵押贷款流程，从贷前调查，审核审批，签约发放，贷后管理，贷款风险管理等角度分析农村土地承包经营权抵押贷款，为规范该抵押贷款工作提供参考。

第一，贷前调查。严格做好贷款前期的调查工作，严格执行实地调查制度，通过现场核实，电话访问等方式了解农户基本情况，信用状况和资产负债等情况，担保人的担保意愿和担保能力，抵押物及变现情况。查看抵押贷款人主体资格是否符合条件，评估抵押的土地经营权价值是否准确，抵押土地变现情况，了解抵押贷款的用途，期限，利率和还款方式等是否合理。由于我国土地评估机构的缺少，缺乏对土地承包经营权价值评估的经验，评估体系不完善，缺少专业的评估机构和评估人员，给土地承包经营权抵押贷款的开展带来很大的风险。我国目前土地登记制度还不是很完善，很多土地经营权抵押贷款受不到法律的绝对保护，贷款机构往往比较对此类贷款谨慎。

第二，审核审批。按照审慎性工作要求，审核调查人的尽职情况，全面审查审核信贷调查人员提交的贷款资料的合法性，合理性和准确性。查看土地是否进行抵押登记，签订抵押合同。严格审查贷款人和抵押人的资格，抵押物价值和变现情况。通过定量和定性方法合理评估贷款风险，严格执行审贷分离制度，完善贷款内部控制制度和贷款授信管理制度，规范审批操作流程，保障审核的有效性。

第三，签约发放。根据《中华人民共和国合同法》和《个人贷款管理暂行办法》的规定，签订贷款合同，明确当事人双方的权利和责任，明确双方违约责任。遵循实贷实付的原则，根据贷款资金使用用途，决定选择是受托支付还是自主支付。对采用自主支付的贷款应该加强贷款跟踪，确保贷款资金使用合法、合理。贷款机构应该根据贷款合同和抵押合同及抵押登记证发放贷款。

第四，贷后管理。贷款发放后应该加强贷后管理工作，对抵押土地的价值变化情况，农户的还款意愿和还款能力的变化进行跟踪检查和分析，对合同履约情况进行检查，确保贷款资金的安全，及时保证归还贷款资金。由于我国土地流转市场并不发达，一旦贷款违约，抵押的土地经营权很难在市场上变现，就无法弥补贷款违约的损失，贷款不及时收回就形成不良贷款，增加贷款机构的经营风险。

第五，风险管理。整个贷款过程中全流程都要切实做好风险识别和管理工作，对相关合作机构的信用状况，业界声誉，管理能力和偿债能力等进行分析，对贷款操作风险和信用风险的管理，切实做好各个环节的工作，确保贷款安全。由于农村土地登记制度不完善，缺乏规范的土地流转管理，土地权属关系不清晰，导致贷款抵押权落空。在贷款过程中不应该完全依赖土地评估机构的评估报告，切实做好核实工作，保证土地评估结果的准确性。

开展农村土地承包经营权抵押贷款工作对农村地区经济的发展有着十分重要的意义，通过先试点后推广，规范贷款流程，加强贷款风险管理，完善土地登记、评估和流转等相关配套工作，健全农村社会保障制度和农村金融贷款风险补偿机制，可以促进做好土地经营权抵押贷款，促进农村金融的繁荣。

作者简介：朱俊（1990-），男，四川乐山人，四川农业大学硕士研究生，研究方向：企业管理。