浅析房地产开发企业成本管理的改进

舒景玫

【摘 要】近几年随着房地产企业利润的激增，越来越多的企业纷纷涉足此行业。但众多房地产企业在开发过程中，成本控制出现了一些误区。本文从房地产企业土地取得成本、建筑安装成本、利息资本化、税收筹划等方面对成本控制进行了分析，以提高房地产企业成本管理水平。

【关键词】房地产；土地成本；建筑安装成本；期间费用；税收筹划

房地产成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、各项税费、贷款费用及利息、销售费用、及各种不可预见的费用。其中土地取得成本、工程建设安装成本及期间费用、利息资本化、税收筹划容易出现一些误区，本文对以上成本控制存在的问题进行分析，并进一步提出改进的方法。

一、房地产开发企业成本管理的误区

1.不重视土地的取得成本

房地产成本中，土地成本占有非常重的比例，是非常重要的构成部分。不同的取得方式，成本代价也不同。国内的房地产企业取得土地一般有以下六种方式：

（1）从土地交易一级市场，通过招标、拍卖、挂牌方式取得国家土地使用权。

（2）从土地交易二级市场，购买其他企业转让的土地使用权。

（3）投资入股方式。

（4）收购土地持有方式。

（5）城中村改造，牵涉到政府规划和拆迁补偿。

（6）代建，土地过户给房地产公司，由房地产公司定向开发。

在取得土地的过程中，容易存在以下误区：

由于房地产行业在国民经济中的重要性，及整个行业的盈利水平，引得众多企业和个人纷纷涉足此行业，其中有些企业没有从事此行业的经验和人力资源，匆匆投入房地产行业想分得一杯羹。在以上六种取得土地成本的方式中，各种取得方式，成本不同，一些企业认为从二级市场取得，和投资入股的方式取得，比起直接从一级市场招拍挂取得，是可以降低取得成本的方法，急于拿到土地进行研究开发，对于合作方的实力和信誉没有进行充分的调查和分析判断，在合作之后，出现各种意想不到的情况，潜在的风险在开发阶段、施工阶段纷纷出现。

一些开发商在匆忙取得土地之前，对整个项目的定位，土地的地质条件、环境、周边配套及整个地块的综合条件等等，没有进行充足的调研，在一级市场花了高价取得土地之后，使得整个项目的成本无谓的上升。仅这一步就压缩了许多的利润空间。许多开发商只好通过压缩建筑成本及缩减后继的公共投入，来平衡整个项目成本，这样做，大大降低了项目的品位及层次，为后期的销售留下了很多的遗憾，为后期物业公司的管理也留下了许多潜在的隐患。

2.不重视项目前期组织规划

对于前期的初步的建筑设计及规划设计、装修设计及环境设计、配套设计的方案，没有成熟的思路，在项目进行期间，忽左忽右不断的变更设计、没有将设计不合理的现象消灭在施工之前，后期引起设计变更，增多了签证费用。耗费了较多的人力、物力、浪费了大量的建设时间。比如在户型方案及配比方面，应力求设计方案经济、合理、富于创新。

3.建设成本的控制没有力度

首先要选取优秀、成熟、有实力的建设方，这一点是对建设成本控制的首要保证。因为如果没有合适的施工队伍、有经验的管理人员、专门的建设队伍，对工程的前期预测程度不够，对工程建设的流程没有极度的熟悉，对将要发生的成本控制失控，在建设过程中，因为管理人员的疏忽，工程人员的大意马虎，和对施工图纸的误读，建设工程中出现返工或是拆除重建现象，有时为了节约成本，偷工减料，加急进度，被监管部门发现后，不但要将偷工减料部分砸掉重来，还要接受相应的罚款，如果没有很好的安全管理观念，做不好安全措施，安全意识不足够，安全设施更新投入不够，安全管理形同虚设，意外的发生也会使得房地产企业的建设成本大大的增加。成熟的建设方，对整个项目的建设成本会有个超前的目标成本，在项目建设中，会根据合同，对单项工程进行跟踪核算，这一点做好，项目的建设成本不会出现大的偏差。

4.没有重视对新工艺、新流程、新材料的使用

企业观念传统， 对市场上新事物的出现，不敏感。在各个项目上，都一味使用老旧的工艺、多少个项目下来，还是旧的流程，对新材料不敢使用，拒绝承担尝试的风险，对新材料不过问，不派人参观学习，不到市场上了解。可以节约成本的环节被白白的错过。

5.没有重视建设材料的选择

建设材料直接关到建设项目的质量，对建设材料的选择至关重要，忽略这方面的选择，选用了材料之后，才发现跟设计配套不符，材料的价格超出目标成本。

6.没有重视资金成本

资金对于房地产企业来说，是至关重要的一环，合理的融资能使企业减少不必要的利息支出。企业为了施工的顺利，想尽量多的取得资金，不分来源和途径的，对要进入的资金来者不拒，没有分阶段测算需要的资金量。对融资规模没有规划，无谓的加大了资金成本。

7.没有重视对期间费用的控制

主要包括房地产公司的销售费用和管理费用、财务费用。相比起规划和建筑成本，期间费用所占比较小，灵活性比较高，管理人员容易忽略了这方面的控制。

8.忽略了税收事项的事前筹划

房地产企业承担着较重的税收，房价的较重比例是用于税收。需要承担土地增值税，所得税，营业税，及各项税收附加。合理的税收筹划，能为企业的利润争取更大的空间，但是这一项内容，不是仅仅依靠财务人员事后核算就可以做到最大税收优惠的，需要在事前筹划，过程中总结。

9.财务以外部门对成本管理的忽视

认为成本管理是财务部门的事项。财务以外的部门回避成本管理的职能。目前，许多工程项目成本管理是由财务部门实施，减少了其他部门对成本管理的要求。

二、加强房地产开发企业成本管理的措施建议

为改进房地产企业项目成本管理存在的上述问题，应从以下几个方面改进和加强项目的成本管理工作：

1.加强对土地取得成本的重视，对立项成本进行控制

确定开发形式，是买断项目，还是合作项目，还是一级市场取得。不能仅仅盲目参加招拍挂，头脑发热参加一级市场购地的竞争，避免高价超自身能力取得土地。可以多方收集信息，加强与一些企业的资金或是技术及资源的合作。企业应当重视这方面的信息，在事前做大量的调研，尽量以较低的土地成本拿到开发的土地。加强与有实力有经验房地产开发企业的合作。注重开发形式，明确规划，合理提高容积率，降低土地成本。其次，对市政费用，自建部分按公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理。再次，对拆迁安置费用，房产权明确后，办理拆迁安置费用。最后.对征地费用，少交或晚交，办争减免。

2.对规划环节成本控制加大力度

这个环节的成本控制所占权重比最大，是实现事前控制的关键。可以最大限度的减少事后变动带来的成本。但是这个环节控制内容比较复杂，牵涉到的面较广，包括扩初设计、桩基设计、施工图设计、销售包装设计、装修方案设计、功能设计、材料设备、设计变更、招投标环节等。首先要周密规划，科学讨论，严格审批。对规划方案、设计成果，方案评审，投资估算，都要相关部门进行配合，需要有较专业人员完成。

3.在施工环节对成本控制

主要是因施工计划和施工内容变更所产生的费用，另一方面是材料款，工程款支付的控制。设计部门负责施工所用的各项材料的选项是否应在招标前确定。编制材料计划，对施工所用的各项材料选型应在招标前确定，对供应方也要通过招标确定费用。对材料供应可能出现的问题，要预先有所考虑，减少材料供应不及时引起的损失，避免因材料供应出现加大施工成本事项。对工程款的控制，按工程进度、按合同约定，额外的开支坚决控制。

4.加强使用新工艺、新流程，推广使用新材料，以达到节约成本的目标

对于市场上较成熟的新工艺可以在项目中推广使用，而且也可以收集资料，为以后项目的使用积累经验。开发企业要鼓励工程人员、技术人员参加各种新工艺的认识，到先进企业参观学习，并根据自己企业的实际情况，有选择的采用，推陈出新。

5.加强对建设材料的选择管理

对需要使用的材料，规格、档次、品种、材料限价，都要跟设计配套，跟踪材料的验收、使用情况，避免因为供应不及时，影响工程进度，避免因为材料不合格，引起安全和质量的事故。避免因为材料的价格超出目标成本，引起整个工程造价的成本偏高。

6.加强资金成本的管理

企业应当在重视规划、施工过程，同时注重资金成本的计划。财务人员要对这一项内容严格管理，认真核算，计算出合理的融资规模，保证企业的资产负债水平在安全范围内，同进还要保证资金链的良性循环。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。对贷款额度的控制， 通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划， 在满足项目需求的前提下， 尽量压缩存量资金， 分阶段控制开发进度、缩短开发周期、降低资金占用时间，减少贷款总额， 缩短贷款期限。对资金占用期限的控制， 主要通过缩短工期， 同时加快销售、加速资金的回收来实现。要科学确定贷款投入和偿还时间， 努力降低资金成本。对贷款利率， 要积极争取贷款利率优惠。

7.建立合理的、完善的各项费用管理制度

重要的是按制度执行，避免随心所欲的开支。制定管理费用目标总额，具体的单项支出严格控制。销售费用一要及早制定销售策略， 及时启动预售； 二要实行销售业绩的激励制度， 促进销售收入的快速实现； 三要监控售房款的及时回收， 以便及时归还银行贷款， 减少资金成本。对销售费用的控制，在选择外包公司时，主要是对营销公司、营销人员的选择，也至关重要，要有长线考虑，对销售人数，销售进度控制，对营销现场的费用、媒体择由专人负责，专人审核监督。

8.合理进行税收筹划

在实际工作中，往往受到当地税收制度的影响、税务人员的水平，及房地产财务人员税收筹划的水平影响，事前的筹措相当重要。企业应当在此方面，在项目之初，就要安排人员跟当地税务人员沟通，花较多的人力来学习和操作，以便在项目进行的各个环节，及时跟进，进行合理的避税，减少税收成本。

9.树立全员成本意识

成本控制是一个整体系统，工程部门、安全管理部门、物资管理部门都需要参与，成本管理是全体职工的职责，一项系统工程，需要领导及各层管理人员重视，全员参与，在开发建设的全过程参与。每个地产项目创效益要从职工做起，落实成本管理责任制，编制各层次的成本预算，按照层次和管理环节，分解成本指标，明确责任人，并提出完成的标准、时间等要求。部门之间也要有机结合起来，各司其职，各尽其责，密切配合，相互联动，形成一个高效的成本管理系统，促使全体员工在实现各自成本责任目标的同时，实现整个企业的成本利润目标。建立企业内部经济效益与员工利益成本比的分配制度，形成降低成本提高经济效益为中心的合力。

房地产成本管理是企业的生存之源，获利之源，是企业的生存基础。随着房地产开发市场的逐步规范和市场竞争的进一步加剧，企业利润的获取越来越难。而加强每一个项目的责任成本管理是解决此问题的有效途径。只有加强综合成本管理，依靠全体员工的智慧，群策群力，团结拼搏，企业方能得到长足发展，承担更多的社会责任。

参考文献：

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[2]于枫.房地产项目责任成本管理与评价体系研究 [J].新视野，2012年06期

[3] 韩玉岭.浅谈房地产开发企业的成本与控制 [J].财务与会计，2012年3期