改善房地产企业资金管理的思路

苗雪

【摘 要】作为资金密集型企业，房地产企业存在成本大、项目周期长、风险高等特殊性质。其资金管理工作还有一些薄弱之处，致使房地产销售量大，但资金链断裂现象的现象屡见不鲜。笔者根据自身的工作经验首先指出了房地产企业资金管理中存在的问题，其次提出了加强房地产企业资金管理的对策。

【关键词】房地产企业；资金管理；问题；对策

房地产企业要想正常顺利的运营，就必须拥有充足顺畅的现金流。对现金流有效控制在房地产企业资金运作能力中占据重要地位。对于管理效率高、运行稳定的房地产企业而言，保证资金的有效利用和融资、投资、经营性现金流量的平衡是其前提条件。现阶段，我国加大了房地产市场的调控力度，导致房地产企业融资与销售过程中面临不小的压力，所以做好资金管理工作是目前的首要任务。

一、房地产企业资金管理中存在的问题

1.缺乏完善的资金管理制度

当前，我国有部分房地产企业没有树立正确的资金管理意识，从事资金管理工作的人员大都不专业，缺乏有效的资金预算管理，未根据自身情况构建一套相匹配的资金预算管理制度。在土地开发、项目投资、营销等环节忽视了必要的资金预算及优化分配，最终使得部分环节成本费用高出预算，企业资金运行计划被打乱，整体资金不足。

2.资金管理意识薄弱

有不少房地产企业均实行项目承包责任制度，将项目各责任全部分散给了项目承包责任人，因企业相关管理者的资金管理意识薄弱，这些项目承包责任人将重心放在了工程质量控制上，而很少想到加强资金控制。与此同时，这些项目承包责任人在享有财务权的同时还具有采购权，此管理结构问题重重，不仅无法对成本有效控制，还无法将企业具体资金使用情况进行系统反映。由于企业领导对资金管理缺乏必要的重视度，致使工程项目考核过程中只对项目质量与安全等加强关注，而没有及时全面的掌握了解项目中资金具体使用情况，现行的项目资金管理考核制度不够健全，给项目资金被挪用提供了机会，使房地产企业出现了在建项目风险。

3.融资渠道单一

在当前市场经济体制下，银行贷款是房地产企业的主要融资渠道，使企业背负了较高的资产负债率，银行相应的承担了企业的风险，该融資方式在国内房地产企业融资中极为不合理。

二、加强房地产企业资金管理的对策

1.完善资金管理制度

在构建完善有效的资金管理制度时，应先构建科学的资金预算制度。安排专门的资金预算小组，清晰划分各小组的职责权限，严格根据整体资金制度确立相应的资金预算计划，认真细致检查项目各环节阶段，了解项目实际情况，以提出有利于解决问题的改进对策。由于房地产企业资金管理是一个预算、筹集、分配、资金利用的过程，所以构建资金管理制度时，应结合具体的环节明确专门的资金管理小组，并且企业各部门间应积极配合协作，交流项目计划、资金安排计划，从而保障企业资金顺畅流转。

2.强化企业全员的资金管理意识

一方面，要求房地产企业各级领导对资金管理在企业生存发展中发挥的作用予以充分认识，从支出角度强化资金管控。另一方面，培养企业全员的成本管理意识，系统全面的进行成本控制，防止资金使用的财务风险发生。企业应通过先进的网络平台，做好资金在线监控。对各项目实际资金流动情况进行在线监控，有助于企业及时找出资金使用方面的问题，并采取相应措施予以处理，消除或降低了项目的资金使用风险，保证各项目在资金的投向和使用上更加趋近于企业的整体利益。

3.拓宽企业融资渠道

对于房地产企业而言，拥有多样化的融资渠道非常必要，除了银行贷款这一方式外，在自身条件允许下还可进行上市或发行债券。一些大规模房地产企业应有相应的房地产投资信托，其特点是证券化。以长远角度分析，良好的房地产投资信托可以为房地产企业提供充足稳定资金，促进企业多样化融资渠道的形成。对于一般的房地产企业应通过同行业配合协作、联合集资等方式，防止企业存在过高的融资压力。

4.科学安排资金收付，加强资金管理

首先，制定并执行资金预算；结合项目周期，共存在整个项目周期的预算与年度、季度、月度的预算。这两种预算均以资金预算收入、资金预算支出为核心内容。其中在资金收入预算中占据重要位置的是企业利用房屋产品销售及对外筹资的方式获取现金净增加额；资金支出预算将企业开发投资、支付税费所需资金支出作为了主要内容。两种预算形式虽有各自的侧重点但又彼此相配合，合理调整。企业有关部门应将预算本有的权威性充分发挥，始终在预算控制框架范围内运转现金流。其次，加强土地款、工程款的计量支付；土地成本与建筑安装工程款在房地产产品成本中占有重大比例，对工地购置款与工程款科学管理同样属于企业现金流管理的核心。支付控制过程中，不仅要始终围绕合同中规定的进度条件和质量标准进行相关款项的支付，避免工程存在较高的暂估单价，超付工程款；同时有关工程量变更过程中，应与成本部门、工程部门合作共同复核或者制定专项申请，以免错误和弊端问题。

三、结论

综上所述可知，房地产企业资金管理是一项系统性工程，贯穿于企业管理各环节。生存与发展是企业的长远战略，而资金管理对企业生存发展有着决定性作用，只有资金管理水平提高了，成本下降了，企业才会实现效益最大化。所以加强房地产企业资金管理，是保证企业良好经济效益，推动企业健康有序发展的前提，应对该项工作予以高度重视，及时找出存在的问题，并采取有效措施解决。

参考文献：

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