学做公民，先学做业主

曹小强

众所周知，业主维权、社区自治是公民社会发育的重要生长点。学习做公民，先学习做业主。作为中产阶层的业主群体，因拥有财产而具备明确的产权意识，又因其在知识与行动能力方面有着明显优势，因而是社会中最积极最有希望的群体，理应成为公民社会建设的中坚。

业主维权专家陈凤山认为，业主维权、业主自治实际是一种社区地方政治，在维权的过程中，业主们通过议事、谈判、协商、集体行动，切切实实地接受了民主训练、培养了民主习惯和自治能力，逐步成为合格的公民。

《财经文摘》：陈先生，一般来说，业主维权维的是什么权？

陈凤山：业主维权包含三个层面，在小区层面是物权，在物业管理市场领域是公平交易权，在立法、行政、司法层面是公民权。内地的房地产制度、物业管理制度基本上是借鉴香港的，它倾向于保护开发商、物业公司的利益，典型逻辑是“谁开发，谁管理”“谁投资，谁受益”“谁使用，谁付费”，资本与权力的结合很明显。一旦物业服务质量、建筑质量等矛盾积聚爆发，制度不公、行政不端、司法不畅的隐性矛盾也会跟着出来。

本质上说，我认为业主维权既是追求产权自主、契约自由的维权行为，也是社会平权运动的一部分。

《财经文摘》：业主自治如何起步？如何解决业主和前期物业的矛盾？维权过程中会遇到哪些阻力？

陈凤山：一个小区业主自治行动的起步往往是因为偶然发生的维权事件。比如物业公司擅自涨价，服务质量持续下滑，房屋建筑质量，因新建配电站、垃圾站等等，都可能成为业主自治的诱因。

具体到某个小区，解决业主与前期物业公司的矛盾，各有策略，成败不一。所以我讲，成功的小区都是偶然的幸福，失败的小区都是必然的命运。从社会整体看，解决所谓物业管理困境，必须通过重新立法来实现制度公正公平、市场自由交易。

维权过程中的阻力分为外部与内部两类。来自政府、开发商、物业公司、居委会的属于外部阻力，来自于业主群体内部的因为权利意识、自治经验的匮乏，属于内部阻力。

《财经文摘》：业主实现自治成立业委会后，谁来对业委会的权力进行监督？是否只能寄希望于业委会成员的奉献精神？

陈凤山：对业主委员会的监督，从《物权法》看，有业主知情权、业主撤销权，只要拥有业主身份皆可主张、行使。从国务院《物业管理条例》看，对居委会、街道办事处、房管局赋予了对业委会的监督权，并赋予街道办事处、房管局可以撤销业主委员会违反法律、法规的决定的权力。不过，我个人认为，《条例》的这两个规定是与《物权法》冲突的。

奉献精神对于投身于业主自治的业主们来说是重要的，但就业主自治的实践看，业主群体已经开始意识到分权制衡的重要性，比如通过创设业主代表大会、业主大会理事会、监督委员会等自治机关，来实现对业委会的监督。

《财经文摘》：现在的业主领袖或者职业管理团队是怎样的情况？

陈凤山：这是一个复杂的话题。目前来看，投身于业主维权、业主自治的人大致可分为公民、商人和业主三类。公民，是说那些拥有清醒的社会意识和社会责任感的人，而商人是借此获取商业利益的人，业主则更注重产权和管理权本身的问题。他们之间并非泾渭分明，也并非高低有别。

从各个城市的情况来看，由于各地政府对业主自治的性质、对当地业主领袖的态度不同，有些城市的业主组织已经取得了一定的社会地位。比如，温州业主大会拥有了法人地位，成立了业委会协会。这意味着当地的业主领袖开始进入社会话语的主流阶层。但更多的城市，业主组织的领袖们还在为获得合法身份而努力。

《财经文摘》：业委会既不是独立法人，也不是社会团体，而是一个自治组织，那么，小区中一旦发生意外事件，该由谁来承担责任？受损失的业主该向谁提出赔偿？

陈凤山：这几个问题值得深思。当前内地物业管理制度的最大问题，就是制度设计存在严重缺陷，难以应对各种意外事故。简单来说，缺乏商业保险制度和管理人责任制度，对风险的预控能力不足。如果发生意外事故，需要区分事故原因来确定责任主体，受损失的业主可以向相关责任主体提出赔偿，或是物业公司或是相关业主。一般来说，除非因主观故意或者是重大过失造成损害，业委会不对意外事故承担赔偿责任。但是，出现意外事故的时候，业委会成员的道义责任是无法避免的，应该公开致歉、辞职等给予回应。

《财经文摘》：現有国家立法方面的缺失在哪里？

陈凤山：大致包括三个方面。第一，《物权法》确立的建筑物区分所有权本身存在缺陷，强调专有、弱化共有、取消业主团体，承认前期物业管理制度，这是立法本身的历史遗憾。第二，忽视对产权自主、契约自由、市场自由的尊重，不断强化行政对社会、市场的干预，这在国务院《物业管理条例》和各地法规、各地政府不断出台的政策、文件中非常明显。第三，开发商聘用物业服务企业的前期物业管理制度、一个物业公司管理小区的一体化物业管理制度和包干制，是物业管理制度的三大祸根。目前最紧迫的是，要尽快对区分所有建筑物进行专门立法。这已经成为各地业主活跃群体的基本共识。

《财经文摘》：从社会运动角度来看，业主维权、业主自治对民间社会塑造的意义是什么？

陈凤山：产权既是权利，也是秩序。由于政治和历史的原因，中国社会的沙化、原子化非常严重，自治意识和自治经验也不具备。业主维权的核心要素就是物权自主、契约自由，维权过程对立法、司法、行政的公开公正公平都有促进，这些对于重建社会的意义不言而喻。

在业主维权、业主自治的过程中，可以锻炼业主们在宪约、选举和议事三个方面的能力，形成多个层面的共同体单元，这更是一个开放社会所必须的。