基于GMM估计的国际房价与经济增长、贷款利率关系研究

孙丽芳 张所地

【摘要】房价与经济、利率、地价等关系复杂，本文基于国际9个国家的面板数据对房价与经济、利率进行关系研究，并通过GMM估计来进行分析。结果表明：全球房地产价格的持续上涨受到上期房价的影响显著，房地产市场的需求对经济增长的促进作用比较小，当年的银行贷款利率资金对当年的房地产市场供给不产生显著影响。

【关键词】经济增长 贷款利率 GMM估计

一、引言

纵观globalpropertyguide不难发现，世界大多数国家房价都是上涨趋势，部分国家08年金融危机前后波动较大，但未改变总的上涨趋势。美国房价受金融危机影响很大，从2011年开始恢复上涨，中国房价变化趋势和其他国家基本一致。世界各国的统计数据表明各国的房价都在相当长的时间内保持着上升趋势。随着城市化进程的加快，城市土地资源的稀缺性越来越明显，除非产生了泡沫经济而引起房地产市场崩溃，否则地价的上升趋势几乎很难逆转，房价也同样在相当长时间内持续上升，因此需要研究房价上涨的长期趋势及房价增长波动状况。

据最新的国际房价排行榜显示前十名分别为摩纳哥、俄罗斯 莫斯科、英国伦敦、日本东京、中国香港、美国纽约、法国巴黎、新加坡、意大利罗马、印度孟买。无论是房价的长期趋势还是短期波动，实际利率、经济增长无论长期还是短期对各地区房价影响都比较大，表明房地产市场的发展更多地依赖于该地区的经济发展状况。

房地产业作为支柱性产业，必然会对对各国的经济、利率产生影响。但是，他们之间的关系又会很复杂，甚至有滞后效应。因此，对于国际间房地产市场与经济、贷款利率之间的相互关系还没有研究，基于以上事实，本文试图对2001～2012年这12年间各国房价与二者的关系进行广义矩分析，以此找到一些关系对于政府的调控起一定的借鉴作用。

二、房地产业现状分析

由于房地产业对资金的需求量非常大，所以利率对房地产业的发展有着密切联系。利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，但是美国和香港的数据表明，地产贷款利率中，个人按揭贷款利率的违约率和损失率低于全部贷款利率，而商业地产的违约率高于贷款利率的平均水平，损失率与平均水平持平。中国银行业在房地产业上的贷款利率投放占比仍然处于较低水平。因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

从国际经验看，房地产价格对实际GDP增长有正向作用。房价对实体经济、银行盈利影响重大。近几年来，随着我国经济的快速发展、居民收入水平的提高，房地产业的发展步入了快速增长的通道。房地产业与国民经济有着紧密的联系，房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定密切相关。

三、数据收集及理论假设

本文利用2001年至2012年9个国家（荷兰、加拿大、克罗地亚、美国、南非、瑞士、新西兰、英国和中国香港特别行政区）房地产市场的房价指数、房地产开发贷款利率和国内生产总值的年度数据， 来分析各国房地产市场波动与银行信贷、经济增长之间的关系。

本文采用动态面板数据模型如下（1）：

■ （1）

其中，t=p+1，p+2，，，T，i=1，2，，，N。。随机扰动项εit相互独立，且满足零均值、同方差。λ、η为虚拟变量。

根据广义矩基本思想将矩条件设定为（2）

■（2）

通过对S进行迭代求其最小值，由此产生参数的GMM估计。

四、模型构建

本文通过建立9个国家的动态面板数据模型，将房价指数（消除不同国家计量不同的影响）作为被解释变量，贷款利率和人均GDP表示经济的增长作为解释变量，对这一现象进行计量分析， 以探讨银行信贷和利率对各个国家房地产市场是否具有同样的影响。

由于预期的存在，上年房地产开发贷款利率通过影响房地产供给进而影响当年房价的波动。本文考虑自回归分布滞后模型的思想，将其滞后期定为1期，将两者结合起来，得出如下方程（3）：

■ （3）

其中，i=1，2...9，代表9个国家，P代表房价指数，I代表贷款利率，PGDP代表经济增长，λ、η为虚拟变量。通过广义矩的几本思想，求得房地产价格与银行信贷利率、经济增长的GMM估计。

五、GMM估计结果分析

Wald（joint）检验结果为p=0，000，表明拒绝了参数向量不相关的原假设，整个模型显著；在显著性水平0.05下，从检验结果中还可以发现：上一年的房价对当年房价存在着很强的正相关性，即拟合度较好，而利率和人均GDP的p值大于0.05，即影响不显著。

结果表明：全球房地产价格的持续上漲受到上期房价的影响显著，房地产市场的需求对经济增长的促进作用比较小，当年的银行贷款利率资金对当年的房地产市场供给不产生显著影响。

六、对策建议

第一，由于房地产对资金的需求量很大，需要的时间也比较长，银行又是资金的主要提供者，因此，要考虑影响的滞后性、长期性，不能只考虑当期效应，防止经济发展不均衡。

第二，房价对经济增长的促进作用小，房地产作为支柱性产业而言对经济的发展具有带动作用。具体表现在与房地产相关领域的产业链的发展，也会促进经济的发展，这是一种间接作用。

第三，可以验证蛛网理论中房价受上期价格的影响是长期存在的，因而政府在进行调控时，要考虑长期影响，开发商在进行房地产交易时也要考虑房价的联动性。

参考文献

[1]李宏瑾，2005，5房地产市场、银行信贷与经济增长）））基于面板数据的经验研究6，5国际金融研究6第7期.

[2]高波、王斌，2008，5中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析6，5当代经济科学6第1期.

[3]夏丹，2007，5我国房地产业发展与经济增长关系的实证分析6，5重庆工学院学报6（社会科学版）第10期.

作者简介：孙丽芳（1989-），女，山西寿阳人，山西财经大学研究生在读，技术经济及管理，方向：风险管理；张所地，男，系山西财经大学管理科学与工程学院教授，博士生导师。