商业地产收益法评估的难点简析

陈敏夫

【摘要】商业地产是指用于经营或租赁用途的房地产。在本文中，笔者从商业地产的特点出发，对比不同评估方法的评估原理，进而分析在利用收益法评估商业地产时的前提和难点。

【关键词】收益法 净收益流 还原利率

一、主要评估方法的机理对比

市场法、收益法、成本法是当前房地产评估的主要方法。三种方法根据不同的机理在具体的评估中运用也不相同，具体来看：

（一）市场法，依据替代原理以房地产当前的市场交易价格为导向求取估价对象的价值

通过比较估价对象与在估价时点近期有过交易的类似资产，并对已知价格作适当的修正，来估算估价对象的客观合理价格或价值。

（二）成本法，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，来估算估价对象的合理价格或价值的方法

新建房地产的评估值等于建设成本与土地的市场价值之和，旧有房地产的评估值等于其重置成本减去有形损耗、功能过时或外观陈旧等损失的价值。

（三）收益法，依据预期原理预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，来估算估价对象的合理价格或价值，其本质是以房地产的未来预期收益为导向求取估价对象的价值

收益法利用资金具有时间价值的原理，将合理预期的未来收益折现来获取评估价值，利用复利折现公式进行运算，从这一角度而言，其理论基础是很完善的。

商业地产相对于其他类型的房地产，首要的是投资回报率，因此更看中资产在未来的收益。依据三种评估方法的原理，收益法是以资产的获利能力为基础的，因此是最适宜商业地产评估的，同时，采用收益法进行评估也可以紧贴投资策略，更符合管理层的决策。

二、收益法评估运用的前提和难点分析

（一）收益法评估的前提条件

运用收益法进行评估时要同时具备以下三个前提：

1.所支付的购买价格不会超过该房地产（或与该房地产相当且具有同等风险程度的同类资产）未来预期收益折算成的现值。

2.该房地产所有者的未来预期收益必须能用货币衡量。

3.房地产所有者由于承担了风险而要求获得的收益也必须是可以用货币衡量的。

收益法的最一般的表述公式为：

V表示评估对象在评估时点的收益价格，即现值；

n表示评估对象的收益期限，即持有期的收益年限；

A1，A2，...，An表示评估对象相对于评估时点未来的第一期，第二期，…第n期的运营期产生的收益，也就是净收益流；

r1，r2，...，rn表示选取的折现率，也就是还原利率。

（二）运用收益法进行评估的难点

根据计算公式可以发现，影响评估价格的因素主要有三个：持有期，净收益流，还原利率。在评估过程中，运用收益法测算的净收益必须是连续产生而且数量基本稳定的。由于已知还原利率也是收益法基本公式成立的先决条件之一，因此还原利率必须能够确定。

这也就导致了在收益法运用过程中产生的三个难点。

1.收益的确定。评估对象的“有收益性”体现在两个方面，即存在现实收益和潜在收益。已投入使用的商业地产绝大部分属于存在现实收益的类型，而“有潜在收益”的类型由于暫时不产生收益或者收益难以界定，在评估时需要的基本数据比较难取得。

无形资产所带来的收益难以从地产收益中剔除是确定收益的难题之一，如品牌、商誉、消费惯性等因素带来的收益等。由于评估人员知识背景不同，在对无形资产的理解上存在较多偏差，这也导致在评估过程中，将无形资产所产生的收益直接计入房地产的收益中来评估其价值，这样得到的评估价格就不是房地产本身的价值。由于评估方法的限制，即使评估人员意识到无形资产在房地产价值中的比重，也无法准确量化无形资产的价值，只能将待估房地产与类似资产比较来剔除无形资产所带来的收益，评估出的房地产价格也不是客观的。

2.净收益流模式的选取。在用收益法对商业地产进行评估时，应选取适当的预期收益期限，目前主要是“永续经营”和“持有期末转售”两种模式，永续经营净收益流模式根据商业地产未来收益状况计算估价对象净收益流，利用净收益流的变化，采用不同的收益法公式，评估出房地产价格。持有期末转售净收益流模式，房地产净收益流包括在持有房地产期间获得的收益和持有期末转售房地产时获得的增值收益两部分，持有期末转售净收益流模式关键是预知未来若干年后的价格，由于经济因素的变化，这是难点之一。持有期末转售净收益流模式主要适用于收益期限较长的房地产评估，首先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将持有期间的净收益和持有期末的价值折算为现值，以此来评估房地产价格。而不同的净收益流模式的选择对评估价格的影响是很大的。

3.还原利率的选取和确定。还原利率的确定对最终评估价格的确定也有很大影响。还原利率实际上是一种资本投资收益率。购买房地产可以看作是一种投资，这种投资的资本即是购买房地产所支付的价格，这笔投资在将来获得的收益就是房地产每年产生的纯收益。从市场投资和统计角度而论，资本投资收益与风险成正比，风险是客观存在的，但难以量化，尤其是商业地产的未来经营，除本身运营的因素外，还受到政策、区域经济状况、人口等诸多不确定因素影响，因此，在选取风险与收益的均衡点时就更加困难。

作为一种投资收益率，还原利率实质是资本成本，资本成本是指资本的价格，从投资者方面看，它是投资者提供资本时要求补偿的资本报酬率；从筹资者方面看，它是企业获取资金所必须支付的最低价格，还原利率即为二者的均衡点。

根据未来收益转化为价值的方法不同，还原利率主要有资本化率与报酬率两种表现形式，第一，资本化率，资本化率=年收益/价格，价格包含土地价格、建筑物价格以及综合价格，因此资本化率又包含土地资本化率、建筑物资本化率以及综合资本化率。在具体的评估中，对于建筑物价格较容易确定，在我国当前政策情况下，对于土地的公允价值则难以明确界定，尤其是由于土地使用方式、划拨方式等造成的价格自然增长。第二，报酬率，报酬率=投资回报/所投入的资本，在对报酬率的使用中，如何确定投资回报会影响最终的评估价格，由于是依据计算出的现值进行折算，那么通胀率也是要考虑的因素，对于通胀率的剔除则是评估难点之一。

参考文献

[1]胡恬静.写字楼评估研究.商业文化，2012.9.

[2]王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建.商业会计，2012.3.

[3]柴强.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社，2011.5.