房产投资预期与攻略的几点思考

秦淑娟

摘 要：房产作为目前人们投资的主要渠道，在新“国十条”颁布以后，将会面临怎样的发展预期是我们比较关心的问题，其投资的前景如何，如何确保资金进入房产领域保值和增值都是目前形势下比较敏感的话题，本文旨在探讨当前房产政策下房产投资的预期收益和投资攻略。

关键词：房产投资；投资预期；投资策略

0 引言

房产投资是将房地产作为投资对象的行为，无论是投资现房或是期房，住宅或者商铺都将面临一定的风险。近十年来，作为收益最可观的投资项目非房地产莫属，随着城镇居民住房问题的出现和部分城市房价过快上涨，2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房产过快上涨的通知》，简称“新国十条”，加大对国内房地产市场的调控力度，对各种目的的炒房和投机性购房进行了严格的管控，相关的政府部门也是出台了“限购令”，根据有关数据显示，全国出台限购令的城市不下25个，同时对房地产的开发和融资建立了严格的监管机制，尤其是对土地的闲置和炒房的行为施以严格惩处，交易秩序的监管力度也是空前强化。

1 房产投资“黄金十年”简述

国内的消费群体面对目前的国家政策都对房产市场持观望的态度。但是，目前国内住房需求仍然高涨不下，而且大部分都刚性需求。80后大部门都已步入婚期，婚房的购买让他们成为了购房需求的主力军；然后是我国城镇化水平的提高使大批失去房子的农村人口涌入城市，而且许多来自农村的大学生都面临这城市买房的压力，这些人群加上城市中渴望改善自身住房的人群构成了目前购房的主力军，这些人在未来的很长时间内都会是保证房产市场稳定的主体。剩下的消费群体就是房产的投资者，伴随着房产市场的“黄金十年”，从房产制度市场化以来，房产的发展日新月异而且利润回报也是水涨船高，随着新的房地产调控政策的出台，上述消费群体都在赚了个盆满钵满之后萌生退意。因此楼市的双方目前处于一个相对平衡的状态，但是当下投资渠道狭窄，资金流动比较缓慢，投资风险比较大的情况下，仍然不排除资金注入房产市场的可能性，投资房产仍然不失为资金保值的一大手段。

2 当前房产形式浅解

在当前的房产政策和经济形势下，首先要保证一个警醒的头脑，谨防投资误区。首先是避免盲目投资，在投资之前做好定位，制定投資的目标和策略，将资金投入期房或者现房、赚取差价还是出租、商铺还是住宅都是事前需要想好的问题；然后是切勿迷信广告和内部消息，确认投资之前自己要亲身前往房产现场实地考查，针对房产市场广告的浮夸现象和有意无意放出的内部消息，要能准确分辨、保持冷静。

3 投资与选择

在房产调控的大政方针下寻找投资产品，针对当前市场上的刚性需求，调整投资策略。首先，投资非住宅性用房，特别是商品性用房，这是因为“国十条”主要针对保障性住房的调控，在笔者看来，商业性用房的开放度相对是很高的，特别是大城市的商业街、高端经济区、旅游区等区域，这些地区的可持续发展性相对来说更强一些，资金的持续注入和流动力度都是非常可观的。而且，商业性住宅或者商铺作为新政策下投资的热点将会获得更大的关注度，无论是投资差价或者是出租使用收取租金都可以获得较为可观的收入，其价值也会水涨船高，升值空间巨大。然后是投资商铺，商铺作为黄金投资热点，一直以来都是资金流入的重点区域，以目前形势看来，选择一处或几处成熟的商业地段作为投机的主要方向不失为当前政策下资金保值和升值的有效手段。

4 校区房和商品性公寓商机

学区房主要集中于中小学附近，学区房的主要价值在于其优越的教育资源以及巨大的升值空间，一所名校附近的学区房都已经被炒上了天价。在日常的生活中，时刻留意城市所在地的教育信息，不但为自己的孩子选择一所优秀的学校还可以在使用后享受出售带来的巨大收益，一举两得；投资高端办公写字楼或者是商品性公寓，如今城市中白领队伍日益壮大，他们可能来自不同的城市汇聚到了一起，这是是巨大的商机。白领阶层的出现意味着商业的成熟，投资一处商务中心写字楼无疑是一个良好的选择，而且商业性公寓用于出租赚取租金更是能够使资金流动起来，以更小的风险换取较大的收益。

5 结语

2011年，部分城市开始征收房产税，这无不显示了一个重要的信号，国家介入房产价格调控的决心是空前的，调控的思路也是清晰地，确保保障性住房需求，发展商品性住房，也即是坚持保障基础性住房，开发中端住房，限制高端住房等调控手段。 [今]

参考文献：

[1] 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知[Z].国发﹝2010﹞10号

作者单位：江苏永鑫投资发展有限公司。

（编辑：徐军旗）