拍卖机制特征对土地竞买价格的影响：来自北京的实证研究

张 红，高 帅，王 悦，任荣荣

（1.清华大学建设管理系，北京 100084；2.清华大学恒隆房地产研究中心，北京 100084；3.清华大学城镇化与产业发展研究中心，北京 100084）

拍卖机制特征对土地竞买价格的影响：来自北京的实证研究

张 红1，2，3，高 帅1，2，3，王 悦1，2，3，任荣荣1，2，3

（1.清华大学建设管理系，北京 100084；2.清华大学恒隆房地产研究中心，北京 100084；3.清华大学城镇化与产业发展研究中心，北京 100084）

研究目的：分析拍卖机制特征对土地竞买价格的影响。研究方法：从拍卖机制的竞买对象属性、竞买者和竞买规则特征三方面对土地竞买价格的影响进行理论分析，构建模型并选取对应指标与变量，结合北京土地招拍挂微观交易数据，采取逐步回归方法进行实证检验。研究结果：地块物理属性中除地块面积外均对其竞买价格有显著正影响，区位属性中地块到城市中心及轨道交通的距离对其竞买价格有显著负影响；竞买者特征中上市公司、国有企业和竞买联合体参与竞买会显著提升土地竞买价格，而本地公司参与竞买则会显著压低竞买价格；竞买规则特征中保留价格对土地竞买价格有显著正影响，但不同竞买方式不是导致土地竞买价格差异的主要因素。研究结论：拍卖机制的竞买对象属性、竞买者和竞买规则特征均对土地竞买价格有显著影响，可以通过调整拍卖机制特征合理调控土地竞买价格。

土地经济；拍卖机制；竞买对象属性特征；竞买者特征；竞买规则特征；土地竞买价格

1 引言

作为常见的价格决定与资源分配方式之一，拍卖被广泛应用于众多行业的交易中。微观层面探究拍卖机制特征对土地竞买价格的影响，对分析土地竞买价格形成机理、监测土地市场的正常运行有重要参考价值。

不同拍卖机制对竞买价格有复杂和多元的影响[1-2]。Asabere和Huffman通过实证研究检验了拍卖物业的物理属性、区位因素、拍卖时点和邻里属性对竞买结果的影响[3]；Chicoine通过实证研究发现，竞买者类型（个体、公司、合伙人、土地信托）对城市边缘农地的出售价格具有显著影响[4]；Ching和Fu对香港土地市场竞争性的研究表明，土地的竞买价格与竞买人数之间呈现正相关关系[5]。国内蔡兵备等从理论上分析了土地招拍挂出让制度与地价上涨的关系，认为该制度不存在推动地价上涨的内在机制[6]；季朗超研究指出应合理评估确定招拍挂出让中土地的保留价格，以充分保证国有资产收益[7]。综上，目前国外研究关注于探索土地竞买价格形成的微观结构特征，而国内研究仍集中于理论探讨，缺乏对土地竞买价格影响机制的定量识别。

基于此，本文从竞买对象属性、竞买者和竞买规则三方面的特征入手，进行拍卖机制对土地竞买价格影响的理论分析，构建模型并选取对应指标与变量，结合北京2005—2013年土地微观交易数据进行实证检验。

2 拍卖机制特征对土地竞买价格影响的理论分析

2.1 竞买对象属性特征对土地竞买价格的影响

竞买对象属性特征决定了竞买对象的内在价值，通过影响竞买者出价对最终竞买价格产生影响。一般来说，竞买对象各属性特征越优良，竞买者出价越高，最终的竞买价格也会越高。

针对土地市场，决定土地内在价值的主要为地块的物理属性和区位属性。地块物理属性主要包括地块面积、容积率、用途、开发状况，反映地块基础设施配套情况；地块区位属性主要考虑地块到城市中心的距离和交通可达性，一般土地竞买价格与市中心距离负相关，交通可达性指地块周边的交通便利程度，直观表现为通勤或出行成本的高低。

2.2 竞买者特征对土地竞买价格的影响

竞买者特征主要体现在竞买者类型（个体、公司或合伙人等）、市场信息获取能力、资金可得性、法律地位、声誉偏好等方面[5]。拍卖理论认为在竞买过程中竞买者特征会影响竞价策略，进而对最终竞买价格产生影响。

针对土地市场，最重要的竞买者特征即为竞买者的公司属性，包括其是否为上市公司、是否有国企背景、是否为本地公司以及是否为竞买联合体等，这些属性会通过影响竞买者的土地竞价策略而对土地竞买价格产生影响。通常认为，上市公司拥有较强的融资能力和较低的资金成本，因此倾向于支付较高的竞买价格；中国特殊的经济体制下，有国企背景的公司更易获得政府支持，在资金筹集方面具有优势，因而可能会在竞买过程中报出较高价格；房地产市场的地域性特征决定了本地公司通常会掌握更多信息，更容易做出最优竞买决策；从投资组合的角度看，竞买联合体具有较强的风险抵御能力，因而可能会提高竞价。

2.3 竞买规则特征对土地竞买价格的影响

（1）保留价格。在竞买过程中，保留价格的设定可以避免竞买人数过少而导致成交价格过低的情况，有助于保证竞买的最基本收益。拍卖理论揭示，较高的保留价格对最终竞买价格具有正向影响，但过高的保留价格可能会降低竞买成功的概率[10]。因此，保留价格的合理设定对提高竞买效率具有重要影响。在土地市场中，卖方的保留价格会影响竞买者对地块的估价，进而影响竞买价格的形成；同时在土地竞买过程中，卖方保留价格的估计与竞买者对地块的估价均基于地块本身属性。因此，在市场信息公开的情况下，竞买价格随卖方保留价格的提高而上升。

（2）竞买方式。根据拍卖收益等价定理，在独立价值估计、风险中性、对称性、无进入成本、不可重复进入和无串谋等标准假设下的单物品拍卖中，不同的竞买方式将产生同样的预期收益[11]。然而该收益等价定理的推断基于很强的假设条件，将其假设条件放松后是否会得到同样的结论仍待探索。土地竞买方式分为招标、拍卖和挂牌三种，若土地市场满足拍卖收益等价定理的相关假设，则不同竞买方式的土地价格应趋于一致；反之，则三种竞买方式会对土地价格产生不同影响。

3 模型构建与变量选取

3.1 模型构建

根据理论分析结果构建土地市场拍卖机制特征对土地竞买价格影响的基本模型，如式1：

式1中，P代表地块最终竞买价格；LandA、BidderC和BidR分别代表地块属性特征、土地竞买者特征和竞买规则特征。

考虑模型的直观性和估计效果，通常采用半对数参数模型形式，如式2：

式2中，c为常数项；α、β、γ和η为参数向量；f（·）为影响地块竞买价格的控制变量；ε为模型残差项。

3.2 指标与变量选取

基于理论分析，土地竞买价格主要受地块属性特征、土地竞买者特征和竞买规则特征三类指标影响。地块属性特征指标表征地块本身的位置或自然性质，涵盖地块的物理属性和区位属性变量；土地竞买者特征指标表征参与土地招拍挂竞买的单位性质，涵盖竞买者的一系列公司属性变量；竞买规则特征指标表征竞买交易的参数设定及实现方式等，涵盖保留价格和竞买方式两类变量。通过GIS技术将北京市土地市场招拍挂交易地块的位置信息空间化，选取各类指标对应的具体变量（表1）。

4 北京市土地市场拍卖机制特征对土地竞买价格影响的实证检验

4.1 样本数据

基于表1收集实行招拍挂制度以来北京市2005—2013年地块出让的微观交易数据，共收集到样本867个。北京市土地市场拍卖机制特征对土地竞买价格影响模型中除虚拟变量以外的其他变量数据描述性统计结果如表2。

表1 模型对应指标与变量Tab.1 Indicators and variables of the model

表2 模型中变量数据描述性统计Tab.2 Descriptive statistics of the data in the model

4.2 实证结果分析

根据式2，结合表2数据，采用逐步回归的方法，分别将地块属性特征、土地竞买者特征和竞买规则特征三类指标对应的变量逐步引入拍卖机制特征对土地竞买价格影响模型Ⅰ、模型Ⅱ和模型Ⅲ中，以观察北京市土地市场中拍卖机制的不同方面特征对土地竞买价格的影响（表3）。

（1）模型Ⅰ调整后的R2为0.57，表明地块属性特征变量解释了北京土地竞买价格变化的57%。在地块物理属性中，地块面积对其竞买价格有显著负向影响，容积率、地块用途和开发状况均有显著正向影响。而在地块区位属性变量中，D_TAM的系数估计值为-0.69，在99%置信区间下显著，表明地块到城市中心天安门的距离对其竞买价格有显著负向影响；SUBWAY的系数估计值为-0.05，在95%置信区间下显著，表明地块到轨道交通的距离对其竞买价格有显著负向影响，即地块由于与城市中心以及轨道交通的临近而带来的通勤成本的减小会显著资本化到其竞买价格中。

表3 模型逐步回归结果Tab.3 Stepwise regression results of the model

（2）在模型Ⅰ中引入土地竞买者特征变量得到模型Ⅱ，调整后的R2为0.61，表明地块属性特征变量和土地竞买者特征变量共同解释了土地竞买价格变化的61%。而表征竞买者公司属性的各变量中，除SOE在90%的置信区间显著外，其余都在99%的置信区间显著，这表明上市公司、国有企业和竞买联合体参与竞买均会对土地竞买价格产生显著正向影响，而本地公司参与竞买会显著压低土地竞买价格。

（3）在模型Ⅱ中进一步引入竞买规则特征变量得到模型Ⅲ，调整后的R2为0.79，表明地块属性特征、竞买者特征和竞买规则特征变量共同解释了土地竞买价格变化的79%。其中，PRESERVE的系数估计值达到0.61，在99%的置信区间下显著，表明保留价格对土地竞买价格有显著正向影响，而土地最终竞买价格对其保留价格的弹性达到61%，表明保留价格的设定是影响土地竞买价格的一个重要因素；同时，竞买方式变量TENDER的估计系数均不显著，即不同竞买方式对土地竞买价格的影响并不显著，这说明在本论文实证研究的时间段内，不同竞买方式并不是导致北京土地最终竞买价格差异的主要因素，这与拍卖收益等价定理的预测结果相一致。事实上，地块招标出让并非采用高价中标模式，这往往会使市场参与者产生招标价格整体要低于拍卖和挂牌价格的直觉判断，尽管招标出让方式有效避免了竞买过程中的“地王”现象，但在土地市场竞争激烈且卖方追求收益最大化的条件下，几种竞买方式必然都以实现地块价值最大化为目标，总体上竞买结果并无显著差异。

5 结论

本文基于拍卖理论已有研究成果，从竞买对象属性特征、竞买者特征和竞买规则特征三方面对拍卖机制对土地竞买价格的影响进行了理论分析，并基于北京2005—2013年土地招拍挂的微观交易数据，实证检验了北京市土地市场拍卖机制特征对土地竞买价格的影响机理。

本文研究发现：（1）地块的物理属性中除地块面积外均对其竞买价格有显著正向影响，而表征地块区位属性的地块到城市中心及到轨道交通的距离均对其竞买价格有显著负向影响，说明由于地块与城市中心及轨道交通的临近而带来的通勤成本的减小会显著资本化到土地竞买价格中。（2）在竞买者特征方面，上市公司、国有企业和竞买联合体参与竞买均会对土地竞买价格产生显著的正向影响，而本地公司参与竞买会显著压低土地竞买价格。（3）在竞买规则特征方面，保留价格对土地竞买价格有显著正向影响且弹性达到61%，表明保留价格的设定是影响土地竞买价格的重要因素；不同竞买方式对土地竞买价格的影响并不显著，即实证研究时间段内招标、拍卖与挂牌方式并不是导致土地最终竞买价格差异的主要因素。

（References）：

［1］Dotzour M G, Mooehead E, Winkler D T. The impact of auctions on residential sales prices in New Zealand［J］. Journal of Real Estate Research, 1998, 16(1): 57 - 70.

［2］Allen M T, Swisher J. An analysis of the price formation process at a HUD auction［J］. Journal of Real Estate Research, 2000, 20(3): 279 - 298.

［3］Asabere P K, Huffman F E. Price determinants of foreclosed urban land［J］. Urban Studies, 1992, 29(5): 701 - 707.

［4］Chicoine D L. Farmland values at the urban fringe: an analysis of sale prices［J］. Land Economics, 1981, 57(3): 353 - 362.

［5］Ching S, Fu Y. Contestability of the urban land market: an event study of Hong Kong land auctions［J］. Regional Science and Urban Economics, 2003, 33(6): 695 - 720.

［6］蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定.土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究［J］.中国土地科学，2001，(6)：24 - 28.

［7］季朗超.综合确定合理的出让底价——招标、拍卖、挂牌方式出让土地底价研究［J］.中国土地，2003，(4)：38 - 39.

［8］Ooi J T, Sirmans C F, Turnbull G K. Price formation under small numbers competition: evidence from land auctions in Singapore［J］. Real Estate Economics, 2006, 34(1): 51 - 76.

［9］Harstad R M. Alternative common-value auction procedures: revenue comparisons with free entry［J］. Journal of Political Economy, 1990, 98(2): 421 - 429.

［10］McAfee R P, Vincent D. Updating the reserve price in common-value auctions［J］. The American Economic Review, 1992, 82(2): 512 - 518.

［11］Vickery W. Counter speculation, auctions and competitive seal tenders［J］. Journal of Finance, 1961, 16(1): 8 - 37.

（本文责编：仲济香）

Impacts of the Auction Mechanism Characteristics on Land Auction Price: Empirical Studies of Beijing City

ZHANG Hong1,2,3, GAO Shuai1,2,3, WANG Yue1,2,3, REN Rong-rong1,2,3
(1. Department of Construction Management, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 2. Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 3. Center for Urbanization and Industrial Development, Tsinghua University, Beijing 100084, China）

The purpose of this paper is to analyze the impacts of auction mechanism characteristics on land auction price. The research methods are that firstly theoretically analyzing the impacts of the auction mechanism on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics. Then the empirical analysis model is built, the corresponding indicators and variables are selected, and the stepwise regression analysis is conducted with the combination of the micro trading data concerning land bidding-auction-listing in Beijing land market. The results indicate that： 1） The physical attributes of land except the attribute of land area have significantlypositive influences on its price, while the location attributes, i.e., the distance of the land plot to the city center or to the rail transport, have significantly negative influences on land price. 2） Among the bidder characteristics, listed companies, state-owned enterprises and the bidding consortium participating in the bidding will significantly improve the land auction price, while local companies will significantly reduce the land auction price. 3） Among the bidding rules characteristics, the reservation price has significantly positive influence on land price, while different ways of bidding are not the main factors that lead to different land auction prices. The conclusions are that the auction mechanism has significant influences on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics, and the land auction price can be appropriately controlled by regulating the auction mechanism characteristics.

land economy; auction mechanism; bidding object attributes characteristics; bidder characteristics; bidding rules characteristics; land auction price

F293.3

A

1001-8158（2014）07-0011-06

2014-03-03

国家自然科学基金资助项目（71373143）。

张红（1970-），女，陕西西安人，教授。主要研究方向为房地产经济学、土地管理等。E-mail:zhannie@tsinghua.edu.cn