租赁权物权化之思辨

蒋宏

摘要：严格区分物权和债权的时代显然已过去，债权物权化是当今及未来发展的趋势，其中租赁权物权化就是其中重要的一种债权物权化的方式。

关键词：租赁权；物权；物权化

随着源于社会生活中不断涌现的新的法律现象，对传统物权和债权财产权二元体系划分产生了怀疑，出现了诸多债权物权化现象，亦即“债权的第三人效力”（“债权的物权化”），并围绕“债权的物权化”相关问题展开了激烈的文字论战，其中褒贬不一，各式思维火花接连碰撞，可谓是“百花齐放，百家争鸣”。其中对租赁权物权化的理论学习对实践的意义尤为凸显，本文拟将通过从租赁权物权化的视角对债权物权化进行分析；分别从租赁权“物权化”的意义、构成、路径、正当性等方面进行论述，期许使租赁权物权化视野下的债权物权化更加清晰明了。

一、租赁权物权化之意义

租赁权物权化的意义在于以租赁权本身对抗第三人。租赁权的产生是基于租赁合同，其本身具有了债权的根本属性是不具有对抗第三人效力的。承租人在社会交易生活中相对于出租人和第三人（买受人）常处于弱势不利地位，法律为保障承租人的权益以法律的方式赋予了对抗第三人的效力，于是租赁权具有了对抗第三人的效力。除了法律规定其具有了排他的全能进而对抗第三人外，租赁权还有以占有的事实所具有的当然性支配权能。综合法律赋予租赁权的排他性和租赁权占有事实所本身具有的支配性，租赁权则拥有了物权的部分特征（排他性和占有性）。

二、租赁权物权化之构成

1.租赁权是债权

租赁权债权说认为承租人对于租赁物有使用收益的权利，租赁权是承租人对租赁物为使用收益的权利，它是代行出租人（所有权人）的使用收益权，此权利并非因租赁契约或合同成立而当然成立，而是因租赁物之交付而取得。但是在此对租赁物的使用收益并非为物权特性，而是源自租赁权本身，所以租赁权非物权，而是债权；债权是请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。租赁权则是这样的权利，如租赁合同成立之后承租人合法占有了租赁标的物此时出租人将租赁标的物处分给第三人，那么承租人基于租赁权有请求第三人继续承认其原租赁合同的权利。另一方面租赁权是债权的认为是基于租赁合同的产生，虽然说不能将权利产生和权利本身的属性混为一谈，但是根据租赁合同整体性的判断，租赁合同内部包含了两个阶段，在第二阶段租赁标的物的移转后租赁权产生，其为债权合同内部的权利，根据法律逻辑的属种概念角度，内部权利被整体所涵摄，其性质亦然。所以，租赁权是债权是值得肯定的。

2.租赁权基于定期租赁合同

所谓定期租赁合同是指合同约定有明确的期限，定期租赁合同是在六个月以上，同时租赁权的保障上定期租赁合同更有利。根据我国《合同法》第二百三十二条内容规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。所以租赁权若存在于不定期租赁合同中承租人的对抗性则无从说起，即使法律规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人也于事无补。租赁权对抗第三人的效力前提是租赁合同的有效成立存在，然而倘若不定期合同出租人可以随时解除合同，待到在出租人处分租赁标的物时还轮不到受让人不可解除租赁标的物上的既已存在的合法有效的租赁关系一说，出租人完全可以交付给受让人干净的所有权，同样受让人在成立合同时若知买卖标的物上存在的是不定期租赁合同也可以要求出让人解除该合同再进行交易。换言之，倘若租赁合同是不定期合同，那出租人可以随时解除租赁关系；同样相对于租赁标的物转让后的新受让人而言其所得到的同样是一个不定期的租赁合同，也可以随时解除。

3.租赁权已经公示

租赁权已经公示作为租赁权“物权化”构成条件之一，此旨在说明承租人所具有的租赁权具有了“物权化”的表征，可以并具有了排他性，支配性，能够对抗第三人的效力。第一，关于占有的公示手段，是以占有的客观事实作为公示。第二，关于登记的公示措施。虽然认为交付占有是公示的手段，作为租赁标的物公示的方法，其存在着不明确的问题。第三人（租赁合同外的第三人即买受人）仅能从标的物已为“第三人”（承租人）占有去推知租赁关系存在的可能性，并作进一步的查证，以保障其权益，这样一来则增加了不可预期的风险因素。然而登记是由登记机关行为能提供国家公信力的公示方法。它相较于占有而言，交易各方当事人更易去查知。由于登记是国家机构进行，因此更具有真实性和公信力，在权利产生纠纷时，登记比占有更易于解决纠纷。

三、租赁权物权化之路径

1.德国

《德国民法典》第566条第一款规定：“出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发生的权利和义务。”可法条在用语上使用的是“代替”，意味着出租人将租赁标的物移转于承租人后，对租赁标的物的受让人，新所有权人是对出租人的物和身份的承继；法条还采用了“加入”的字眼，则看出立法导向是对现有关系和既存关系的认可，原物上的租赁关系由新法律关系的主体承担。换言之，即新所有权人承继的标的物是负有租赁负担的，是一种债权的让与而非“债权的物权化”。说明德国在租赁权上是采用了债权的让与方式。

2.日本

日本起初对租赁权物权化，制定了《建筑物保护法》和《借地法》两部法律，加强保护承租人权益。该两部法律，将租赁权提高到了与地上权同样的标准，统一为“借地权”，进而使租赁权具有了物权的属性，加强和稳定了建筑物地上权或租赁权。①日本民法第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”。从该规定可以看出在日本立法例上是采用登记的公示方式归于承租人对抗的效力，即登记的租赁权“物权化“。

3.台湾地区

在台湾地区，从效仿日本登记经历了两个转变时期，即登记“物权化”后以交付为准，其后又以占有为准。在1999年台湾地区新修订民法中有“承租人占有中”这一要件，其第425条通过规定出租人交付租赁物于承租人，承租人继续占有租赁物等来确保租赁物的受让人知悉标的物上的租赁权状况。在2000年台湾地区民法债编修正前，其第425条规定：“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。”这也就进一步确认了承租人的对抗效力，但前提是租赁物已经交付。交付是指占有的移转；而占有的移转又分为现实交付、简易交付、占有改定以及指示交付四种方法。

租赁权物权化是一个在当今时代所无法否认的法律现实。这并不意味着租赁权就变成了物权了，虽然租赁权突破了债的相对性，具有支配、排他性，甚至在一定情形下具有处分性，但是却不能因此认定其为物权。因为其对于相对性的突破是为了保护可能时刻受到侵害的债权人，而支配性、排他性也是由于其占有的事實而产生的，并不像物权是由其本质属性中所自然推导出的。（作者单位：昆明理工大学法学院）

注解

①参见李玉基：《不动产租赁权性质初探》，西北师大学报，2004年。