我国开征物业税的相关问题探究

●魏京余 宗念军

我国开征物业税的相关问题探究

●魏京余 宗念军

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳一定的税款。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。目前，世界上大多数市场化程度较高的国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政的一种重要来源。在我国开征物业税的呼声越来越高的大背景下，本文结合我国现有的房地产税收制度，分析在我国开征物业税的意义以及面临的主要问题。

一、我国现有的房地产税收制度回顾

房地产税收制度是国家调节房地产各个利益主体之间经济利益关系的主要手段，通过对房地产的价值或者收益进行课税，达到调节经济利益关系的目的。在我国现有的房地产税收制度下，存在着房地产流转税和保有税两大类。房地产流转税是指在房地产的权利发生转移时向相关当事人征收的税类，如契税、营业税、印花税等；房地产保有税是对纳税人在某一个时点或者时期所拥有的房地产课征的税收，如房产税、城镇土地使用税等。这样的制度安排看似合理，但在征收过程中存在着一些比较突出的问题，主要表现在以下几个方面：

（一）流通环节税负重，保有环节税负轻

在我国目前的房地产税收制度中，涉及房地产业的税收项目很多，然而这些税收项目在结构上分布很不合理，在房地产流通环节征收的税负很重，但在房地产保有环节征收的税负较轻，产生了很多消极影响。比如，房地产保有环节税负轻，助长了房地产的投机行为，造成了土地的闲置和浪费；房地产流通环节的税负较重，滋生了土地隐形交易，造成了比较严重的逃税现象。房地产流通环节和保有环节税负的不均衡使得房地产更多地流向保有者的手中，不仅破坏了税收调节收入分配差距的功能，而且影响了稀缺土地资源的正常流通和合理使用。

（二）存在重复课税问题

我国目前房地产税收制度存在的重复课税问题主要有两方面：一是土地增值税和企业所得税的重复征收，二是房产税与城镇土地使用税的重复征收。我国在计算征收土地增值税时，计税依据是房地产转让收入减除允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让行为中获得的增值额，实际上具有利润的性质。然而，该增值额在缴纳土地增值税后还要计入企业收入缴纳企业所得税，从而存在重复征收的现象。此外，自我国土地有偿使用后，房产税与城镇土地使用税也存在一定程度的重复征收。

（三）计税依据不合理

在我国目前的房地产税收制度中，城镇土地使用税的计税依据是土地的实际使用面积。该计税依据是在生产率低下、土地使用收益差别不明显的大环境下设置的。随着我国经济的发展，土地使用收益的差别日益明显，而且土地资源的稀缺性特征逐渐凸显，土地资源自然增值的速度加快。如果仍然使用土地面积而不是土地价值作为计税依据的话，土地使用税将无法发挥调节税收级差收入的作用。此外，房产税的计税依据是房产原值即房产的建造价值，也使得房产税缺乏弹性，造成不同时期建造的房产的税负不公，从而削弱了房产税的调节功能。

二、我国开征物业税的现实意义

不论是政府从税源的角度来考虑，还是纳税人从税负的角度来考虑，都需要关注物业税开征的意义。因此，有必要根据我国现实的社会经济环境来分析物业税在我国开征的现实意义。

（一）筹集地方政府的税收收入

从征管的角度来说，物业税开征的重要意义是筹集地方政府的税收收入，尤其在税制结构调整的大背景下，地方政府应该考虑物业税在满足地方税源方面所起的重要作用。财政部财政科学研究所所长贾康认为，物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善，它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。物业税如果能够被地方政府所掌控，就能改变“以土地批租生财”的短期开发模式，抑制非理性的投资，增加房地产在保有环节带来的长期稳定的税收收入。

由于房地产具有天然不可移动的特征，并且与地方的政治和经济发展密切相关，与房地产有关的税收一般被划归为地方税。随着经济的发展，房地产的价值不断递增，如果物业税的计税基础是建立在房地产价值的基础上，那么物业税也必然会随之增加，能为地方政府带来一部分房地产的增值收益，从而改变地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抑制非理性的投资，增加房地产在保有环节带来的长期稳定的税收收入。

（二）调节收入的分配

当前我国的收入分配问题比较尖锐，初次收入分配的不平等只能依赖收入的再分配，而收入再分配的手段主要集中在税收的调节作用上。利用税收调节收入分配仅仅依靠调节个人所得税是不够的。依据国际惯例，财产税调节收入分配的功能是所得税在调节收入分配上的重要补充。而在我国目前的税收制度下，财产税中的遗产税尚未开征，而房产税的税额又非常小，其调节收入分配的功能实际上可以忽略不计。因此，从这点来看，我国税制的设计需要在调节收入分配上做出改进。从开征物业税方面来讲，可以将个人的自用普通住房纳入优惠范围，并且对特殊的高档豪华住宅使用累进税率。当占有的房地产资源越多，税率越高，占有过多的社会资源的纳税人承担的税负越高，缴纳的税收越多。这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，从而达到调节收入分配的目的。

（三）优化房地产资源的配置

根据有关数据显示，我国商品房空置面积较高，房产资源大量闲置，而迫使这些闲置房产资源重新流入市场得以合理利用的最有效的方式就是提高房地产保有环节的税负，降低房地产流转环节的税负。开征物业税实际上调整了房地产流通环节和保有环节的税负，防止了土地和房屋的占用成本过高，使得房地产资源流转到能够得以更加有效利用的人手中，从而优化了房地产资源的合理配置。

三、我国开征物业税面临的主要问题

（一）开征物业税能否为地方政府提供合理的财政资源

首先，以世界上其他国家的实践数据为依据，分析物业税对各国国家财政收入的贡献。以发达国家为例，物业税在地方政府财政收入中的比重情况见表1。

从表1中可以看出，发达国家物业税在地方政府财政收入中的比重相对较高，而发展中国家物业税在地方政府财政收入中的比重相对较低，不同国家之间的差异也比较大。当然，除了经济市场化发展水平的影响因素外，各国的经济体制和政治制度的影响也比较大。总之，可以认为物业税在满足地方政府财政收入方面具有一定的支撑作用，但是，并不能因此认为地方政府的财政收入可以完全依赖物业税。

然后，结合我国的情况进行具体分析。我国各省房产税占地方政府财政收入的比重情况见表2。

表1 世界主要国家物业税占地方政府财政收入的比重情况

表2 我国不同省份物业税占地方财政收入的比重情况

从我国的情况来看，在对我国的几个主要省份进行调查后发现，物业税占地方政府财政收入的比重普遍较低，没有超过10%，这与世界上发展中国家物业税占地方政府财政收入比重的平均水平相比存在一定的差距，与发达国家物业税占地方政府财政收入比重之间的差距更大。这就从另一个侧面反映出，在我国目前的房地产税征收情况下，物业税的税负不能满足地方政府的财政收入。已有的研究表明，一个国家的经济发展水平、房地产市场的发展水平和市场化程度、税率的高低、财产评估的技术以及免税政策等因素均会影响到物业税对国家财政收入的贡献。而我国在实施“营改增”税制改革后，地方政府的财政收入在一定程度上可能会有所减少，那么物业税能否为地方政府的财政收入提供一定的资源支持，成为我国在开征物业税之前需要考虑的首要问题。

（二）如何确定物业税课税的理论基础

国家在开征一项税收时，一定要有理有据。由于房地产财产的特殊性，房产和地产具有不可分离的特征，使得在征收物业税时不像其他税种的征收那么简单。那么，究竟要对房屋和土地分别征收还是一起征收？根据国际惯例，物业税的征收依据主要有三种：一是只对土地进行评估，如乌克兰和肯尼亚；二是只对建筑物进行评估，如坦桑尼亚；三是对土地和建筑物一起进行评估，如加拿大、德国、日本、英国、美国等大多数发达国家。当然，在以上这些国家中，大多数国家的土地都是私有的，而我国的土地是属于国家所有的。在这样的体制下，如何建立物业税的评估基础是一个既重要又艰难的问题。

（三）物业税税基的确定：房地产如何评估

实际上，在物业税的征收中，税基的评估是关键环节，它包括税基的选择和税基的评估技术两个方面的主要问题。这两个问题是物业税得以顺利实行的重要保证和前提，也是制约房产税发展的技术难题和核心问题。

关于税基的选择，不同国家根据自身的不同状况，一般有四种选择：面积、位置价值、市场价值和租金价值。但是，这几种选择各有优缺点：按面积确定税基容易测量，记录的数据也相对稳定，但是由于房地产的价值还受到位置、质量等因素的影响，按面积确定税基可能有失公允；按位置价值确定税基保留了按面积确定税基的优点，同时又考虑了位置因素，但是没有考虑位置因素之外的其他因素，并没有绝对消除不公平问题；按租金价值确定税基与按市场价值确定税基均能够考虑到多种因素的影响，因此被大多数发达国家所使用，如美国、加拿大、英国、德国、西班牙、新加坡和香港等。而本文认为采用哪种方式来确定税基，除了与经济发展水平和市场化程度因素有关外，还与一个国家的税收征管水平相关，我国在开征物业税确定税基时也应当充分考虑到这些因素的影响。

关于税基的评估技术，比较常见的物业价值评估方法主要有三种：市场比较法、重置成本法和收益法。市场比较法是利用与目标物业相似的可比物业的市场价值，对目标物业的市场价值进行评估的方法。该方法由于主观估计较少，评估所得价值最接近不动产当前的市场价值，因此适用于不动产市场化程度较高的国家，这样容易获得相关的可比的销售数据。重置成本法是利用被评估物业的理想市场替代物的土地和建筑的总成本估算物业市场价值的方法。该方法以建造成本为依据，受房地产繁荣和萧条的影响较小，可以用于评估特殊资产。收益法是建立在现值基础上的一种评估方法，被评估的价值等于未来预期收益用一个恰当的资本化率进行贴现的总价值。这种方法在租赁数据充分的前提下能够简化评估的工作量，充分揭示不动产的经济价值，并且受不动产市场波动的影响较小。考虑到我国开征物业税需要进行批量评估时可能遇到的问题，本文认为在我国采用市场比较法需要花费较大的成本搜集房地产交易的数据信息，增加了评估难度。我国土地市场交易的市场化程度不高，进行土地估值有一定的难度，这是采用重置成本法可能遇到的问题；同时，建筑材料价格的大幅度波动也是采用重置成本法进行评估的制约因素。而采用未来收益法也有一定的难度，如大部分城市的租赁数据未得到有效监控、城市之间的发展不均衡等因素也会为估计净收益带来一定的难度。

总之，开征物业税不仅仅是一种新税种的开征，更大程度上是我国税收体制的一项改革，是一个较大的系统工程。本文仅提出了重点关注的三个主要问题，对于其他问题，如哪一级政府应当对物业税的评估负责、如何使纳税人相信物业税的税制是公平的等问题都需要在今后进行深入的研究。■

（作者单位：山东省莒县财政局）