陶然：本质上要推进集体土地入市

采访者：周玉池+受访者：陶然

房地产泡沫破裂不可避免

《中国民商》：很多人说2014 年将是楼市的拐点，杭州等一线城市刮起的降价风暴使得购房者们人心惶惶，一时之间“地产崩盘论”甚嚣尘上。但在两会上住建部官员回应说，中国房地产在未来十年内不可能出现大的危机。在您看来，是否存在崩盘的风险？

陶然：泡沫是显而易见的。比如北京，现在的房价基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也许不会跌到原来的那个水平，因为这些年我们又发了很多票子，但是我觉得跌个一半还是很正常。这么大的泡沫当然要挤出去。

日本上世纪80 年代在泡沫破灭以后，就经历了“失去的二十年”。以前，我们一直在说要避免日本泡沫崩盘的教训，但实际上2009年以来我们搞大规模经济刺激，做的事情几乎跟人家一模一样。

四万亿大规模财政、信贷刺激政策，一方面让中国经济在短期内避免了下滑，但也同时导致了房地产泡沫从一二线城市向三四线城市扩展。这与日本政府在1980 年代后半期日元升值后为应对出口下降而采取的刺激政策对房地产市场的效果非常相似。

与1980 年代末日元迅速升值后，日本制造业企业大量外迁不同，中国上一轮财政信贷刺激政策却进一步推动了工业开发区与城市基础设施建设，并导致了能源、原材料在内的重化工、交通运输等行业的全面产能过剩。内地很多政府，更通过投融资平台大规模新建、扩建开发区和新城区。2009 年、2010 年和2011 年，全国工业用地出让分别达到14.1 万、15.4 万和19.3 万公顷，甚至大大超过了国际金融危机之前中国工业用地出让面积。

与此同时， 地方政府债务余额从2008 年到2010 年2 年内翻倍超过10万亿，到2013 年估计已超过20 万亿。由于很多地方政府向融资平台注入的资产均为土地，地方政府对融资平台债务的担保或抵押，也依赖预期土地升值对应的商住用地出让收入。一旦房地产市场出现下滑，大规模坏账难以避免。

2010 年左右的时候， 中央已经意识到地方政府债务可能会有风险，银行就已经基本不给地方政府贷款了。但是这时候正好又开始鼓励影子银行社会融资。于是，地方投融资平台以及地产商，通过影子银行和信托获得大量资金。但是这些钱并没有投入可以产生正回报的实体经济部门。因为它是垄断，所以就在房地产的泡沫里面打转，结果就是不断地增加泡沫，然后增加财务成本，最后演变成一个庞氏骗局。

《中国民商》：那么如果发生危机的话，它的范围会有多大？会像日本一样经济停滞将近20 年吗？

陶然：未来如果发生危机，可能会按照这样一种路径来发生。首先是政府发现影子银行有问题，就控制影子银行，然后银行就不敢放钱，利率就会上去。三四线城市的房地产价格就会下来，地产商就会开始抛盘。地方政府则会开始低价抛地，因为之前是限制供应的。一旦出现，抛盘、抛地的情况，基本上也就没人敢再买。那就是崩盘了。三四线城市一崩盘，银行就会出现大面积坏账，紧接着就是大面积信贷收缩，然后是大城市的崩盘。基本上就会出现一个多米诺骨牌效应。

还有一点，中国的房地产崩盘可能还与日本不太一样。当时我正好去了一趟日本，它主要是商业地产泡沫，因为日本为老百姓盖了很多房子，你到外面去买房子很便宜，就是说买地你就可以自己盖，而且这个规划为居住区的是很多，大片的。现在都是可以随便买地买房，就是给居住的预留地非常得大，所以它的这个居住地产其实是没有太多的泡沫。居住地产也涨了一点，不过不多。但是，商业地产就飙得比较厉害，比中国严重，一平米到几十万美元这样一个程度。

但是中国不一样，虽然深度上不如日本，广度上却大得多。先是居住地产泡沫，然后政府就限购，这个钱就冲去商业地产，再后来是养老地产甚至墓地。

而且，日本地产泡沫破灭的时候，城市化已经完成，社会保障体系已经建立起来了。所以，当时损失的主要是银行机构和企业。

而中国，危机一旦发生，就会有大面积失业，但中国的社会保障系统又不像日本那么完善，占农民工一半以上的80 后的农民工，根本就没有种过地。还有就是每年七八百万的大学生，没有关系门路的很难找到好工作，就先在城中村里呆着，但是他们还是有一个比较好的前景。而这个前景一旦破碎了，就会是很危险的情况。

要逐步淡出土地财政

《中国民商》：那么解决办法呢？我们能避免危机发生吗？

陶然：本质上还是要推进农村集体土地入市，增加土地的供给，逐步淡出“土地财政”。其基本点，是充分利用市场机制，增加城市中低端住房供给，在化解当前中央房地产调控两难，有效推动增长的同时，逐渐消除房地产泡沫，并逐步为地方政府创造可持续的税基。结合在深圳做城中村改造的经验，我们提出了过渡性的解决方案：

首先，改革征地制度，政府除教育、交通、绿地等公益事业继续征地外，对经营性用地不再征用。只要符合城市规划与土地利用规划，城市扩展过程中需要占用农村用地并进行商业、住宅业经营性使用的，由开发商与作为原土地权利人的农村集体、农户直接进行谈判并完成市场化交易。

上面这些措施，本质上是逐渐放开城郊农村集体用地直接入市，改变目前城市政府作为住宅用地单一供地主体、限量少供并推高地价、房价的局面，逐渐降低城市商品房房价，逐步解决城市流动人口中较高收入群体人在城市购买产权房的问题。

第二，剩余土地开发权赋予村集体与村民，同时灵活运用规划手段适当提高地段容积率，确保村民留用土地资产有效增值。获得部分土地开发权的村集体与村民，直接发放国有土地使用权证，允许其在限定条件下进行开发。村民可自行组织向银行贷款，或联合其他主体合作开发，解决集体建设用地开发难以获得贷款问题。

第三，为防止对既有房地产市场造成过大冲击，政府可以对村集体、村民留用土地开发权进行适当限定。可规定上述村民开发只能建设面向低收入群体的出租房，或建设住房在一定时期内（如10～15 年内）只能出租、不能出售，且需要交纳出租屋收入所得税或房产税。endprint

第四，对于存量小产权房，在补交一定土地出让金或公益事业用地，并通过改造达到一定基础设施和规划标准后，相应土地实现国有化，符合条件后逐步转为大产权，地方政府对一定面积或套数以上住房抽取房产税或出租屋收入所得税。

采取上述改革措施，就可在政府不用投入过多资源建设保障性住房情况下，通过市场机制来解决大部分城市流动人口市民化过程中的住房问题，同时还兼顾了城郊村农民的财产权益。

而通过城市规划控制来控制开发节奏，上述改革也可避免改革措施对城市商品房房价造成过大冲击，但同时也对投机者释放“炒作没有前途”的信号，之后政府就可以全面取消当前房地产调控政策。上述改革还可以结合出租屋或房产税的收取，配合中央地方投资，为在相应地段建立和运营城市公立学校接受农民工子弟全面入学融资，配合异地高考政策的改革，解决了农民工住房与子女就学、升学问题后，户籍改革就全面实现突破。

《中国民商》：我们知道，长期以来土地拍卖的收入占了地方财政很大的一个比例，也就是通常所说的“土地财政”。政府会支持这样的一个方案？

陶然：仅仅采取以上的措施，当然很难说服地方政府支持改革。这是因为，地方政府还有很多城市建设已在进行或将要进行，手上还有大量存量债务也要偿还。但需要指出，即使不再按照传统方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地。完全可以通过对这些存量土地更集约化利用，具体而言就是对工业用地和开发区进行重整，同时腾出空余土地逐渐转化为商、住用地，就确保未来十年左右过渡期内地方政府持续获取收益。

具体而言，由于各地杀价招商引资，我国绝大部分城市工业用地效率非常低下，因此，完全可以考虑采取包括空地闲置税，规划调整、政府与厂商合作开发等各种手段，推动政府与原工业用地者重新谈判。当然，中央需要在商、住用地“招、拍、挂”出让的政策上进行相应调整，允许地方政府与原土地权利人（那些已获低价工业用地的制造业投资者）之间建立一个合理的收益分配谈判机制。政府可以逐步调整规划用地性质，同时允许原工业用地厂商直接与商住用地开发商进行土地交易，政府通过累进土地增值税（或商住用地出让金补交）来获得土地变性所带来的部分增值收益。这种做法，在以前划拨用地入市的操作中早有经验，因此不难推动。同时，上述措施带来商住用地开发还可为地方政府带来可观的营业税等税收。

前述两方面措施结合，有助于消化目前我国严重过剩的钢铁、建材等房地产相关行业的过剩产能，有助于化解地方政府的巨额存量债务；这些措施不仅可以逐步消解城市房地产泡沫，让城市居民将其收入更多用于非住房消费，还可促进流动人口实现举家迁移，抑制城市中、低端劳动力工资的过快上涨；上述措施有助于流动人口子女实现城市公立学校就学，配合各省高考入学指标随就学儿童人数的调整，也可以解决流动人口子女异地就学、升学的问题，从而实现户籍改革的突破。上述改革措施课从多方面增加内需、促进经济增长与社会和谐，为未来长期建立以财产税和市政债为主体的地方公共财政体系赢得宝贵的转轨期。

鼓励一些地段“城郊村”村集体与村民自主开发为城市流动人口与低收入阶层建设出租房。借鉴国际“区段征收”和“市地重划” ，统一规划，政府无偿征收一定比例土地，部分可作为城中村基础设施建设用地，剩余拍卖作为基础设施改造来源。灵活运用城市规划手段适当提高剩余地段开发容积率，确保村集体和村民留用地段的有效增值。就可以在政府不用投入过多资源建设保障性住房的前提下，通过市场机制来解决大部分外来流动人口在城市定居所需住房问题，同时还兼顾了城中村与城郊村农民财产权益。

《中国民商》：那么在您看来，如果您的方案得以推广实施，能起到多大的作用？能够使得中国避免经济危机的冲击？

陶然：我的这套方案本质上是一种过渡性的、双轨制的方案。如果前两年开始做的话，可能还来得及，现在很多地方的房价已经快要HOLD 不住了。但是如果要做，这个可能是唯一的方法，所以还是要试一试。

当然，还需要一些其他领域的配合，比如说打破国有企业的垄断，给大家一信心。我觉得信心非常重要，包括我们这个方案的实施，也需要一定策略，包括媒体上的宣传。信心有了，也许就成了。但我不敢保证，我的方案就是“灵丹妙药”，能够既不崩盘，又使房价下来。这在全世界都没有先例，中国不见得就能例外。endprint