工业园区产业地产运营问题研究

■ 王 征

改革开放以来的实践表明，开发区建设是推动工业化和城镇化建设的重要途径。当前，党中央和国务院一再强调要加快新型城镇化建设，进一步推动工业化和城镇化良性互动。在此形势下，客观审视我国园区发展新形势，积极探索创新园区发展方式，构筑园区发展的持续动力，对推动经济更高水平发展，推进更高质量的城镇化具有重要的现实意义。

我国产业开发区开发方式评价

我国产业开发区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路。建国初期，为适应我国工业大发展时期工业建设的需求，一批大型、连片、劳动密集程度高，发展较为粗放的工业厂区应运而生。这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩，大多依托政府投资的新建企业或者原有大型国有企业，工业厂区基本是 “一厂一区”的形式，内部功能以企业自我服务为主，呈现 “大而全，小而全”特点，大多以资本密集型的重工业（比如钢铁等）或者劳动密集型的轻工业 （比如纺织等）为主。随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展，产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化，产业开发区的发展进程加快，政府纷纷鼓励工业企业 “进区入园”。从我国第一个真正意义上产业开发区 “蛇口工业区”的建立到经开区、高新区等多样化的园区发展形式，以 “政府推动、政府主导、政府投资、园区化运营”为特征的产业开发区开发进入快速发展期。目前，我国大多数产业开发区是以 “政府主导”的方式进行开发运作的。从一定程度上来看，这种开发方式适应了我国快速工业化的需要，调动了地方政府发展经济的积极性。但是从实际操作来看，许多产业开发区发展都面临着新问题和新挑战，比如，土地分散出让，集约化水平不高；政府招商压力大，管理成本居高不下；企业各自开发，园区统一配套难以组织；短期收益往往导致招商随意性，难以形成产业集群等。

新形势下产业开发区开发方式的新探索

国内园区地产发展起步比较晚，初期园区投资开发主体主要以政府投资为主。特别是近几年，随着国家对房地产市场的调控，住宅地产市场趋冷，而以产业开发区开发为代表的园区地产异军突起、蓬勃发展，也成为众多房地产企业战略转型的新方向，更多的具有实力的企业以其专业化的运作成为园区地产市场的重要力量。以企业为主导的园区开发方式正是基于园区地产发展的新形势和新环境逐渐发展起来的一种新方式，相较于企业自建自用和政府主导开发的方式，我们将这种新方式称之为 “第三代”产业开发区运作方式。 “第三代”产业开发区开发方式在园区运作过程中呈现出 “四化”特征，即：企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控。

“第三代”产业开发区开发方式以园区运作商为纽带，形成了政府、运作商、来区厂家的不同利益相关者的有机联系，解决了政府的困难，满足了来区厂家的需求，实现了运作企业的持续发展，从而达到了园区价值共享，三方共赢发展。

（一）基于政府角度的价值分析

1.降低了政府在园区开发前期的投入。 “第三代”产业开发区开发方式中，园区地产开运营商通过多元化的融资，进行大规模的前期资金投入，对园区进行整体规划与开发建设，这大大缓解了政府在园区前期开发的资金压力，大大降低了政府园区开发的投资风险。

2.缓解了政府的招商压力。 “第三代”产业开发区开发方式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来，运作商将通过高素质的招商团队，拓展招商渠道，按照园区定位和产业方向，进行系统、灵活、专业的企业招商，制定详细完备的企业入园协议，并提供跟踪式入园服务，能够吸引适合园区发展的优质企业资源。

3.减轻了政府的管理服务压力。在 “第三代”产业开发区开发方式中，运作企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体，改变了主体服务关系，从 “政府→来区厂家”的 “1→n” 式服务转变成 “政府→运营商→来区厂家”的 “1→1→n”式服务，承担了以前政府管理服务园区的部分职能，减轻了政府管理服务的压力，提高了园区管理服务效能。

4.提高了园区土地利用效率。对政府而言，土地的利用效率是实现园区规模提升，税收增长的着力点。“第三代”产业开发区开发方式正是通过以租为主的运作方式和在企业准入和退出机制的合理设计，实现了园区企业的新陈代谢，使得土地价值和利用效率不断提高。

（二）基于运营商的价值分析

1.获取了长期稳定持续的投资回报。运作公司投资回报主要来自4个方面，一是通过长期持有物业的租金收入；二是部分土地出让的溢价；三是园区企业的相关增值服务收益；四是与政府协定的相关税收奖励返还和资金支持，这些方面共同构成了运作公司较为稳定的投资回报收益。

2.拓展了众多专业化的业务领域。运作公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程。围绕产业开发区业务领域的多元化发展，将为公司在“产业开发区”这一核心产品打造方面提供支撑，强化竞争力。

3.建立了与政府稳定的共赢合作关系。 “产业开发区”将政府与运作企业联系起来，形成了一种常态化的联系和合作关系。这对企业进一步了解政府需求，深化与政府的合作，无疑将起到重要的推动作用，这也有利于增强政府对运营企业的信任度，在扶持发展方面的政策制定方面将更具灵活性。

4.以园区品牌拓展运营企业园区地产业务市场。成功的产此园区运作，具有一定知名度的产业开发区的打造，将成为企业面向全国园区地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势，将大大提升运作企业的知名度和影响力，特别是在目前 “第三代”产业开发区开发方式的起步阶段， “塑造品牌，占得先机”将是运作企业需要着重考虑的战略问题。

（三）基于来区厂家的价值分析

1.缩短了来区厂家的投产周期。在 “第三代”产业开发区开发方式下，园区载体的统一规划建设，使得来区厂家可以直接使用现成的工业厂房等设施，与自建厂房设施相比，减少了手续报批、工程建设等环节，企业只需安装设备就可以开始生产，原来的基建周期被缩短为零，极大地提高了项目落地速度，并在一定程度上解决了中小初创企业在发展初期因建设厂房等原因造成资金占用较多，流动资金不足的问题。

2.满足了企业多种个性化需求。“定制”是园区地产区别于住宅地产、商业地产等的重要特征之一。运作商根据不同来区厂家的需求，可以开发不同的 “定制化产品”，比如标准厂房的定制、办公载体的定制甚至服务内容的定制等，能够满足不同类型企业的个性化需求。

提高了企业获取专业化服务的便捷性。 “增值服务”是 “第三代”产业开发区开发方式的重要内容。包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使来区厂家 “足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务，这大大降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本，提高了企业的价值收益。

3.降低了来区厂家与政府间的沟通成本。 “第三代”产业开发区开发方式下，来区厂家的主要沟通谈判对象是运作商，前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由运作商完成，这大大降低了来区厂家与政府的沟通协调成本，同时，运营商通过集中来区厂家需求，实现了与政府一次性沟通，解决了园区企业与政府逐一对接的问题，从而提高了园区整体的服务效率。

“第三代”产业开发区开发方式实践中需要切实关注的重点问题

（一）建立和完善政府与运营商利益共享机制

针对产业开发区发展，政府和运营商的利益诉求有所差异，建立合理的利益共享机制是园区运作的基础。该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上，应按照收益与责任相对等的原则，既体现收益保障又有约束机制，能够实现双方共赢。具体内容应包括政府与运营商的协调机制，政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式，政府对来区厂家的优惠政策，园区政府 “一站式”服务机构的设置，运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等。

（二）把握宏观经济形势和产业政策导向

科学的规划定位是园区开发建设前提。要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策，明晰政府关注发展什么、支持发展什么，同时结合当地地方经济实际，明确地方需要发展什么，适宜发展什么，这直接决定了产业开发区开发的成败，也是未来园区是否能够实现持续发展的关键。

（三）控制投资风险和实现持续收益

投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题。产业开发区开发投资规模大、投资回收周期长，对开发商的资金实力要求高，保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是产业开发区开发成功的关键。在实际的操作中， “战略合作投资、多元融资经营”、 “分期开发、滚动发展”、“盈利点多元化、操作点规范化”等策略往往成为产业开发区开发中的重要考量。

（四）合理设计招商门槛和企业退出机制

“第三代”产业开发区开发方式中既有标准化厂房、又有定制化的载体，在转让形式上主要以出租为主，部分采取出售方式，这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础。在实际操作中，运营商可以设定合理化的入驻标准和条件，通过对意向企业的全面考察，以定向招商、专业招商的方式，引进合适的企业，并通过事前的协商约定，建立企业合理的退出机制，做到 “进入有据，退出有道”。

（五）提升运营商专业化运营和服务能力

专业化的运营服务能力是 “第三代”产业开发区开发方式的核心竞争力所在。这种方式下，产业开发区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍，有一个完善、成熟的组织架构，有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等。在专业化运营过程中，运作企业需要整合相应资源，不断提升运营能力和服务能力，解决园区运营面临的问题，及时规避园区发展的风险，提升园区的持续发展能力和品牌影响力。