论我国楼市泡沫化加剧经济风险＊

陈春阳

（郑州旅游职业学院，河南 郑州 450000）

近期，大中城市土地成交价格频创新高，由地价大幅上涨引发的房价上涨预期正在日益强化，并加剧楼市运行风险及泡沫形成。随着楼市泡沫不断膨胀，楼市调控空间将会日益缩小。无论从哪个角度分析，挤压泡沫都是一个极其复杂且充满风险的过程。若调控政策过于严厉，则楼市价格出现大幅下跌；若调控政策过于温和，则不会分化楼市上涨预期，反而成为下一轮楼市上涨的重要推手。很难有楼市调控政策可以做到挤泡沫又不会引发严重负面效应。楼市已经成为中国经济的重中之重，地方债依靠的是楼市，资产升值主要还是楼市。如果是楼市价格上升，那么地方债务的风险会缓解；如果楼市资产贬值，债务危机就会马上崩溃。

1 国内楼市泡沫化的成因

楼市泡沫是泡沫经济的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，指消费者对楼市投机行为引起的房地产价格与价值的严重背离，市场价格脱离了实际价值的一种情况。造成的既定事实是房价虚高，消费者在购房时花费较大的资金，甚至许多消费者集毕生资金，无法圆其住房梦。国内楼市如此火爆客观方面是既定需求过大，供给不足造成的，但也存在人为炒作，拉升楼市。楼市泡沫产生的原因是深层次的，主要有以下几个原因：

首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的根本因素。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。目前，正值我国城市化的快速发展期，每年600多万的大学毕业生，今年创下有统计以来的毕业生人数之最699万，比宁夏回族自治区630万人口还多出69万，大学生毕业以后回农村发展的较少，绝大部分在城市就业，无形中形成了现实和潜在的购房群体；大量的进城务工人员经过多年的奋斗有了一定经济能力，把老婆、孩子接来在城市购房定居已成普遍现象；随着家庭小型化，子女成家以后多构建自己的安乐窝，也需要购房；随着时间的推移，原有住房存在过旧、过小、布局不合理，改善性住房的需求也要得到满足。这样无形中形成了强大的刚性需求，当然需要大量的土地供应才能保障这一需求。但国家的土地政策是坚守18亿亩耕地红线为基本目标，国家对粮食保障的要求将促使土地部门将严格执行土地利用总体规划，切实保护耕地特别是基本农田。因此，可开发的土地将成为稀缺资源是不可回避的现实。

其次，投机需求是房地产泡沫产生的客观诱因。投机需求指利用楼市价差在短期内进行炒作，拉升房价后抛售获利，存在隐蔽性强、流动性快、破坏性大等特征。当前随着人们收入的提高，在满足个人和家庭的基本消费支出外，个人可支配收入逐年增加。1995年国家一年定期利率10.98%，2005年国家一年定期利率2.25%，2013年国家一年定期利率3.25%。经有关部门统计在同期利率较高的时候，不善于投资的人们，一般喜欢把余钱存在银行吃高息；而在同期利率较低的时候，将有大量存款流入投资领域。近年来，许多不善于投资且对外汇、黄金、股票较陌生的人，一般为保险起见，容易进入相对安全的楼市，待价格涨高后卖掉获利或直接出租获利，这种情况下容易拉升房价引起泡沫。一些民营企业，在内需不足、出口受阻的情况下，把大量资金转移过来，投入楼市炒房获利，也会引起楼市泡沫。国际上的游资见国内楼市火爆有利可图，加入炒房团队，大量资金进入楼市势必引起恐慌性购房，无形中造成房价飙升，引发楼市泡沫。

再有，金融机构为了自身的利益，过度放贷直接催生楼市泡沫。以经济学的视野来看，价格的异常飙升，必定与资金存在着密切的关联。我国开发商的自有资金在一般情况下，占开发总资金的35%—40%左右，而银行借贷占了绝大部分的份额。在银行信贷的大力支持下，楼市才得以繁荣和发展。楼市与银行紧紧地拴在一起，将出现一荣俱荣、一损俱损的情况，在此情形之下，房价的下行趋势势必引起金融行业的恐慌与不安，如果银行退出将造成自身的伤害，因此金融行业不可能自愿退出，即便楼市出现泡沫，银行为了自身生存与发展，也会不遗余力地支持国内楼市的发展，各种综合利益即得者将楼市泡沫不断放大。

2 国内楼市泡沫化的危害性

前车之鉴，后事之师。日本的楼市泡沫破灭于1991年前后，由于日本政府加强了对楼市投机的打击，游资获利后撤离，由投资、投机推动日本楼市的泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本楼市全面崩溃，个人破产，企业倒闭，遗留下来的坏账高达5700亿—6000亿美元。东南亚各国经济危机的诱因之一是楼市泡沫破裂。实际情况是政府把房地产行业作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，国内游资大量进入楼市，加上银行信贷的宽松政策，甚至工业资金也转入房地产行业来投资获利。与此同时，大量国外资本也进入东南亚各国的房地产市场进行投机活动，由此促生了房地产市场的虚假繁荣。当时东南亚各国没有出台针对性的、强有力的调控措施，最终导致房地产市场供给远远大于需求，形成了楼市泡沫。短短几年间，楼市吹起的泡沫换来的只是金融行业的呆账和坏账，因而造成国内大量不良资产的存在，反过来又影响了投资者的投资信心。透支性经济高速增长和不良资产的膨胀直接打破楼市泡沫，是造成经济危机的内因，并直接导致东南亚各国经济严重衰退。美国楼市受次贷危机的影响至今仍积重难返，仍在深渊中苦苦挣扎。据不完全统计，在目前身负房贷的美国购房者中，1/4的房贷额高于房屋本身价值，消费者的无奈可想而知。美国政府监管不力，美联储采取过度宽松的货币政策，金融机构唯利是图、过度放贷，消费者的非理性购买等等，都是泡沫成因的一部分。但透过现象看本质，其根本原因很简单，那就是房价严重脱离了实际水平，这种膨胀的泡沫，如果不能有效化解，最后必然急剧破灭，形成全面的危机。

如果国内楼市泡沫破灭，造成的危害不可想象。首先，楼市泡沫一旦破裂对我国经济的危害是非常巨大的。房地产泡沫破灭后，房价出现大幅下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。尽管现在国内各大商业银行通过了银监会的房贷压力测试，都表示即使房价降30%也能扛得住，但这只是一个理想状态。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行，不过国内各大银行现在都已成为上市公司，最后承担风险的是股民。其次，与房地产相关的实体经济，尤其是上游产业，像建材、五金、灯具、化工、厨卫、钢材、运输等首当其冲，整个产业生产过剩，经济萧条，库存增加等一系列问题的产生。再者，楼市泡沫的破裂影响金融体系的同时对实体经济造成极大的损害，还会给整个社会的就业层面带来巨大的压力。许多与房地产相关的行业必然大量裁员，造成大量的失业，影响整个社会的稳定与和谐局面。

畸高房价说明中国楼市具有的巨大泡沫风险，这种泡沫是投机投资炒作的畸形结果。对中国来说，其危害性要远远大于黄金泡沫破灭，黄金的投资者和投机者主要是富裕阶层、高端投资者、职业炒家。黄金泡沫破灭直接造成这极少部分群体的财富损失，虽然对宏观经济面有一定影响力，但是波及的群体面非常有限。而楼市就大不一样了，特别是中国楼市，住房本来就具有居住消费和投资投机双重属性。一旦泡沫破灭，不但影响到投资投机者而且还影响到消费需求者，影响面积要比黄金泡沫破灭大得多。同时，信贷资金是房地产开发投资的主要资金来源，一旦泡沫破灭将会造成大量银行坏账，将会导致发生金融风险、经济风险甚至危及社会稳定。黄金泡沫突然破灭，警示我国一定要关注楼市风险，切不可掉以轻心。

3 目前应遏制楼市泡沫化的发生

自2005年以来，我国房价一直处于快速上涨通道，尤其近年房价飙升，全国各地地王不断，楼王不断，楼市呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多游资进入房地产市场。房地产对GDP影响极大，地方政府需要房地产支撑地方财政，所以，地方政府并不情愿真正抑制房价。据相关数据显示，从建设成本来看我国房地产市场的价值已升至GDP的300%至400%，而1989年日本的这一比例为375%。政府试图控制楼市泡沫，但未见成效，大量的房地产建设仍在继续，投机投资资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的国内企业也纷纷将资金投向房地产。我国最大的问题是金融体系扭曲，银行融资和影子银行每年都在创造大量的新信贷（约占中国GDP40%－50%），靠信贷驱动的投资依存型增长模式将迎来极限，而个人消费并未强大到足以支撑经济增长的程度。我国无疑面临着信贷泡沫崩溃的巨大风险。对于我国每年7%左右的GDP增长目标，既要抑制房产涨价过快，又要防止房地产崩溃，是极为困难的政策运作。政府若打压楼市，将导致大量的人员失业。而收缩信贷，也将不可避免地对实体经济产生重大影响。当房价处于下行阶段时，地方政府担心影响整体经济，想尽一切办法救市，维持整个楼市的繁荣。但这种救市行为及措施只能是短期行为，如果房价继续高开，突破消费者的心理底线，远远脱离老百姓的实际支付能力，最终楼市泡沫破裂，地方经济受到的冲击将会更大。因此，当务之急应当遏制楼市泡沫化的发生。

4 国家应尽快出台相关对策，降低经济危机的风险

通过目前需求分析可以看出，国内住房需求仍未满足，包括城镇化、城市群、改善性住房需求等一系列拉动因素，以及投机与游资炒作行为都在继续推动着房价持续上涨，吹大泡沫风险。楼市的高额利润，带动大量的工业要素向楼市集中，整个经济层面过度依赖房地产的拉动。房价居高不下和贫富差距的加大，造成的必然结果是财富快速聚集于少数人，造成社会财富分配不公，社会两极分化严重，同时导致我们整个社会价值观出现严重扭曲，贪污腐败愈演愈烈。如果未得到及时解决，势必影响社会和谐局面。国家应尽快出台相关政策，降低楼市泡沫所产生的风险。首先，应放开眼界向世界学习，从传统中学习前进思维，用民间有效投资激活国内经济，不能依靠土地财政维持经济增长势头；同时地方政府要逐渐退出房地产市场项目，把地方财政跟房地产之间的依赖性降低，实现经济软着陆。其次，合理优化土地规划，廉租房、公租房在整个楼市中应居于主导地位，其建住房面积应逐年递增，要保证土地的有效供给以满足社会需求为准，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。另外，还要加强金融监管力度，合理引导资金流向，加强楼市长效机制及预警机制的建设，最终实现供需平衡，防止楼市泡沫化。

综上所述，楼市泡沫的形成，除资金与需求等因素推动外，心理预期发挥了催化剂作用，也促进了楼市泡沫的继续膨胀。一旦楼市失控，形成连锁反应，泡沫破灭的风险极大，直接影响我国经济的稳定发展。因此，国家应尽快出台相关政策，及时调控，预防楼市泡沫形成并破灭。

（责任编辑杨文忠）

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