商业性产权调换时是否应当差额缴纳契税

分税种答疑 契税

商业性产权调换时是否应当差额缴纳契税

问：A公司有一厂房，原土地性质属于工业用地，经补缴土地出让金后转为商业用地。A公司与B房地产公司达成一项协议：由B房地产公司进行开发，建成后分给A公司一、二楼商业铺面，对A公司分配的房屋双方互不找差价。而根据有关规定，以B房地产公司名义开发就必须把土地使用权更名到B房地产公司名下。请问，对双方自行达成的产权调换协议，在土地使用权产权发生转移时，是否应当缴纳契税呢？

互发房地产开发有限公司 李鹃

答：A司之公间司达与成B的房协地议产内公容是一种产权交换行为，即：A公司以土地换房屋，B公司以房屋换土地使用权。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号，以下简称《契税暂行条例细则》）第十条的规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免缴契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。如果A公司与B公司之间是等价交换土地和房屋，那么A公司免缴契税；如果交换价格不等，且A公司要多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益给B公司，则A公司应按规定缴纳契税。因为A公司与B房地产公司之间交换价格相等，应当免缴契税。由此可见，并非是所有发生土地产权转移就一定缴纳契税。

在这里有必要与政策性搬迁中产权调换补偿方式取得的房产进行区别。根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；补缴房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。但上述对个人的免税政策并非依据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条及其《契税暂行条例细则》的规定，即房屋与房屋、房屋与土地交换，只就所交换的价格差额计征契税，没有价格差额的，免征契税。因为被拆迁人的土地并非是直接转让给开发商，而是由国土部门收回后出让给开发商。开发商与被拆迁人之间并不存在产权交易。并且产权调换或重新购房的契税优惠政策仅是针对被拆迁个人，对单位调换或重新购置的房屋应当照章全额征收契税。这里需注意：财税〔2012〕82号文中所用“产权调换”一词并不严谨，如果属于产权调换，即以地换房或以房换房，则应当是补差额的一方缴纳契税。政策性产权调换的实质是开发商以开发的产品抵偿应支付的补偿款，而并非是产权之间的交易，所以对单位取得的政策性产权调换房产应当全额缴纳契税。另据《契税暂行条例细则》第十五条的规定，对单位的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府有权确定。如《大连市地方税务局关于明确契税征管中若干税收问题的通知》（大地税函〔2006〕121号）第三条规定：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，对成交价格中相当于政府补偿价款的部分免征契税，对超过部分按规定征税。

权鹏程