吉林省廉租房政策实施效果、存在问题及对策

任凤辉

（长春工程学院，长春 130021）

吉林省廉租房政策实施效果、存在问题及对策

任凤辉

（长春工程学院，长春 130021）

立足于吉林省廉租房政策实施效果的全面调查数据，概述了吉林省廉租房政策实施效果，以独特的视角深入分析了廉租房政策推行过程中出现的一些亟需解决的共性问题，提出了针对性的解决对策。

廉租房;政策效果;按份共有产权

一、吉林省廉租房政策实施效果概述

吉林省的住房保障政策自2006年起步，2008年全面铺开。吉林是全国棚改大省，到2012年底，全省改造各类棚户区147万户、9 435万平方米，441万人受益，其中改造城市棚户区6 734．2万平方米。新增廉租住房1 152．8万平方米、25．1万套，完成投资166．69亿元。此外，开工建设公共租赁住房76.4万平方米、1．26万套，完成投资14．63亿元（目前尚未开始分配），加上其他保障性住房，共解决700万人口住房难题，占全省人口总数的四分之一。其中廉租房建设和分配成效显著，对于解决最低收入群体的住房问题，实现“住有所居”的基本公民权利和政府的基本公共职能，维护社会和谐稳定起到了不可替代的作用。

目前吉林省政府提供的廉租房一般有两种，一种是完全政府产权的廉租房，主要针对各地区城镇最低收入（以领取低保补贴为主要经济来源）无房家庭，入住家庭仅需缴纳必要的物业费用即可;一种是实行按份共有产权机制的廉租房，各地区根据地方实际情况分别执行符合条件的家庭最低购买45－60%不等的自有产权获得入住权，入住三年后可以逐步购买剩余的政府产权部分，对于未购买部分的产权面积，缴纳相应额度的廉租房租金。目前全省范围内入住廉租房的居民中约有75%左右的住户已经拥有或部分拥有廉租房自有产权，另25%的最低收入家庭获得了政府完全产权的廉租房保障，低保家庭和低收入无房家庭居住条件明显改善，廉租房保障政策的实施效果显著。

二、廉租房政策推行过程中出现的问题

经过一段时间的运行，廉租房政策在展现出显著的社会保障效果的同时也出现了一些共性的现实问题。目前亟待解决的问题如下：

（一）完全政府产权的廉租房形成福利固化且后续维养支出庞大

对于完全政府产权的廉租房，由于不收取任何费用就能入住，也未明确设定租赁期，只要符合条件，就可以无限居住下去;一些住户产生了“政府能对他们的生活全盘负责”的想法，依赖性强，属于居民个人需要负责的事情（如居民家中灯泡或水龙头损坏）往往也倾向于找政府主管部门人员要求解决;另外入住廉租房的居民多为鳏寡孤独、老弱病残等，本身在就业方面严重弱势;而政府对廉租房入住群体的收入情况进行年审制，不符合条件的目前主要采取强制清退的手段，且政府不能为廉租房居民提供合适的就业途径和环境，致使一些有一定劳动能力的廉租房居民也放弃参加劳动或就业赚钱，形成恶性循环，即他们不工作，出现了完全“等政府养”的心态和习惯。这显然对于政府的廉租房建设资金循环构成非常大的压力，不利于廉租房的周转使用或廉租房建设资金的循环利用且廉租房后续维养支出庞大，对政府财政形成较大负担。

（二）物业费收缴困难，物业管理薄弱

吉林省各地区的廉租房入住居民都存在收入低、生活来源有限的问题，缴纳基本的卫生费都不能做到及时足额，而当物业费标准相对较高甚至与同区域的商品住宅小区居民物业费标准相同时，廉租房居民往往感觉所获得的物业服务内容得不偿失，因此出现拒缴的情况且拒缴比较普遍，但出现公共区域卫生问题或物业项目缺失问题会表示不满，也希望政府能提供更多的生活帮助，包括在精神生活方面和住区环境建设方面的要求。而物业公司因为无法足额及时收取物业费，往往直接采取弃管或半弃管的方式对待，进而形成恶性循环。

（三）廉租房质量问题相对较多且普遍存在

由于投资不足，售价偏低，开发商建设态度消极导致房屋质量问题（特别是2010年以前建造的廉租房质量问题）相对较多且较普遍，如户型设计不人性（最小房间仅4平米）、墙体开裂、墙皮剥落、门框开裂、顶楼漏雨、底层发霉长毛、隔音差等情况广泛存在，问题之普遍及严重程度甚至使保障房的存在合理性受到质疑。

（四）廉租房普遍存在交通不便或生活配套不全的情况

廉租房大多建设在城市边郊地带或商品房项目的边角地带，居民出行和日常购物非常不方便，这对于那些残障人士尤其困难。廉租房区域的市政街路和住区内部街路都存在修建不完善，破损严重，长期不修理或入住后长时间道路不通的情况，高容积率、低绿化率造成廉租房住区环境单调，居住拥挤。个别居民反映了治安隐患的存在，居住人口混杂，居民整体素质偏低，治安情况差，廉租房群体因此被边缘化的趋向已经显现。

（五）廉租房的按份共有产权制度存在运行隐患

目前我省各地区廉租房“按份共有产权”的出售价格一般在2 000元/平方米左右，最高的吉林市达到2 800元/平方米，即使仅购买60%的部分产权，一般总价也在6至8万元甚至更高。购买部分廉租房产权直接导致许多低收入居民为获得入住权花光了他们所有的积蓄，一些居民因此负债累累，对后续生活造成较大的影响。这些所谓“交钱入住”的居民表现出更多的不满，主要集中在对房屋价格和房屋质量方面，他们一般会同周边的商品住宅小区作对比，物业费收缴和物业服务的满意度较差，对住区环境配套的不满度更高。个别居民反映廉租房定价偏高，且不同住区、不同时段分配的廉租房价格有较大的反差，认为存在不公平因素。

此外，按份共有产权政策规定居民在入住三年后可以逐步购买剩余部分产权以获得完全产权住宅且可以上市交易。但对于入住三年后是否打算购买现有住宅剩余部分的产权，多数居民态度暧昧犹豫，一些居民明确表示宁愿选择交纳租金（租金标准非常低，每平米每月不足1元），也不会购买剩余部分的产权，他们的理由是“反正是自己住，也不打算卖掉，剩余产权不急买”;也有部分居民觉得三年内不可能还完债务，更无力购买剩余产权，仅有少数居民考虑如果有钱，打算购买剩余产权，将房子卖掉，再选择其他区域的商品房居住。因此，三年后政府产权部分的出售和资金回笼也将成为待解决的问题，直接关系到“廉租房带房退出保障范围”的预期管理目标能否实现的问题。

三、解决廉租房政策问题的对策

（一）政府不能将“廉租房”和“孤苦人员安置所”、“养老院”等混为一谈

我国古代就有专门收养鳏寡孤独的穷人和乞丐的场所，如养济院和育婴堂、安济坊、居养院、福田院、漏泽园等都为古代的福利慈善机构。这类福利慈善机构一般由政府出资修建，同时也鼓励有产阶层以私人名义捐修。这类机构不但解决入住人员的居住问题，同时也包管他们的衣食用度，属于慈善机构性质，与当前推行的住房保障制度存在本质的差别。因此，政府应该专门修建提供公益性的“安置所”和“养老院”来解决鳏寡孤独和没有亲友照料的残障人士。公益性的“安置所”和“养老院”入住人士属于社会最底层收入群体，这部分群体人数有限，几乎没有收入来源（低保补贴不能算作是个人收入来源）且几乎没有就业能力，完全依赖社会福利机制生存。因此他们的生活和居住问题应全部由政府负责，政府可以为他们适当提供适合的劳动就业岗位使其可能获取一定收入。

（二）应该还原廉租房的住房保障性质，即满足城市低收入（而非最低收入）群体的住房困难问题

廉租房是为满足城市低收入群体的住房困难问题而提供的，入住群体不应是“最低收入”群体，而应该是有一定的经济来源，但购买商品住宅存在困难，租住公租房也存在较大经济压力的低收入群体。廉租房的房租必须收取，可以“廉”，但必须“租”。目前吉林省执行的廉租房每月每平米不足1元的费用收取标准甚至不能满足房屋正常维养的需要，不符合租金的固有性质，不能称之为“廉租房租金”。

廉租房入住群体可以从收入水平上分为两部分，一部分可以设定为家庭人均月收入低于所属区域上年度人均月收入的40%的家庭，这部分家庭可以申请入住完全政府产权的廉租房，房租的收取额度应该能够满足房屋的正常维修养护需要甚至小有盈余。该部分居民收入情况实行年审制，一旦收入水平提高到人均月收入超过所属区域上年度人均月收入的40%的水平，则开始按照“按份共有产权”制度进行管理;另一部分为家庭人均月收入高于所属地区上年度人均月收入水平的40%但低于60%，这部分家庭可以申请廉租房产权“按份共有”。

（三）“按份共有产权”制度是廉租房政策推行的一项创举，有其存在的基础和必要性，但在执行过程中应该更灵活

首先实行“按份共有产权”制度的廉租房必须严格控制出售价格一定是成本价，且推行过程不能实行“一刀切”政策，即提出一个比例，如50%或60%，要求所有入住者必须缴纳相应比例的房款，而应该提出一个最低比例，如20%或30%，要求入住者最低需要缴纳该比例的房款才能入住，也可以一次性缴纳更高比例的房款。对于未缴纳房款部分面积，要在入住同时收取“廉租房租金”。租金的水平应该比照同期银行定期存款利率并体现一定的政策优惠。

例如某单元建筑面积50平方米，单价1 800元/平米，入住者缴纳了40%的房款即36 000元，则剩余30平米的时点房款应该是54 000元，按照现时银行定期存款年利率3．3%计算，年息应为1 782元，则每月平均额为148．50元，可以考虑将廉租房租金定为该数值或该数值的一定比例（如针对收入相对偏低家庭适当核减）。并且规定该租金水平随银行同期存款利率的变动而浮动调整，每年初核定执行。后续购买剩余产权时原规定的住宅单价不变，未购买产权部分租金的收取仅针对未购买产权部分的面积比照上述方法核算。

规定入住后居民可以随时购买剩余产权，未获得全部产权前不得空置或出租，期间再购买其他住房时必须办理退出手续，如为完全产权房出售时政府按照原价回购，并按同期利率和折旧率支付房屋相应的收益;部分产权政府按照个人持有比例回购，方式同上，政府与个人共同分享房产增值收益。规定廉租房居民获得完全产权三年后方可上市交易，售卖人在交易环节可以获得相对较低或减免税费等优惠。

对于入住三年后拒绝购买后续政府产权的家庭，根据其收入提高情况逐步提高租金水平。收入水平超过所属区域上年度人均月收入的60%但未达到区域平均水平阶段，可以针对未购买产权部分的面积按照公租房租金标准执行，达到所属区域上年度人均月收入的，可以针对未购买产权部分的面积按照市场租金标准执行。这样做一方面可以刺激入住者初期尽可能多购买自有产权份额，以后年度也会在有了积蓄的情况下积极购买剩余部分产权。从而达到最终“带房退出”的目的，促使廉租房建设在资金上能够逐渐步入良性循环。

（四）廉租房也应收取物管费，取费标准应相对偏低，考虑廉租房住户的承受能力

为避免廉租房住户边缘化和物业“隐性”弃管的现象出现，对于商品住宅小区中配建的廉租房，也应收取物业管理费。廉租房物业费的标准应该比照同区域住宅小区略降一筹，所提供的物业服务应该是最基础的，满足根本生活和精神需要的项目。物业费的收取可以考虑与租金合并收取扣划的方式，以满足物业管理部门的基本运营成本要求，避免住户拒缴情况的发生。物业公司应定期公布所提供的物业服务内容和工作业绩，达到及时沟通，取得理解的效果，这样也可以避免廉租房住户不满或住区内矛盾激化。

相信随着廉租房区域住户整体收入水平的提高和物业收费的正常运转，政府再适度给予开发商在土地政策和融资政策方面的一定优惠和支持，后续廉租房开发建设和质量问题也必将迎刃而解。

［1］ 上海社会科学院房地产研究中心．上海市房地产经济学会．中国住房保障制度构建与供给方式［M］．上海：上海社会科学院出版社，2012．

［2］ 江泽林．城镇住房保障理论与实践［M］．北京：中国建筑工业出版社，2012．

［3］ 刘桂芝．地方政府公共政策执行偏离的修正路径研究：以长春市“按份共有”廉租房政策为例［J］．天津大学学报：社会科学版，2013（6）：16－17．

Jilin low-rent housing policy implementation results，problems and countermeasures

REN Feng－hui
（Changchun Institute of Technology，Changchun130012，China）

This article is based on comprehensive survey data of Jilin Province's policy implementation effect about low-cost housing，an overview of the implementation of the policy effects of low-rent housing，Jilin Province，with a unique perspective depth analysis needed to solve some common problems of low-rent housing policy occurred during the implementation of proposed targeted countermeasures．

low-rent houses;effect of policy;according to copies of property

F293．3

A

1009-8976（2014）02-0033-03

10．3969/j．issn．1009-8976．2014．02．010

2014－03－08

吉林省教育厅“十二五”规划项目（项目编号：0112320110023）

任凤辉（1971—），女（汉），吉林长春，副教授主要研究房地产管理。